寻找解题思路的万科

　　“这个世界上很多事情、矛盾以及不同认知，并非来自简单的善与恶，更多来自短期和长期。”

　　2021中期业绩会上，万科管理层传达出一个信号：房地产的底层逻辑已然改变，企业不能再仅仅按照开发逻辑经营企业，长短期安排需做好平衡。

　　这几年，危机感驱动意识极强的万科，管理一个偌大的企业主要有四大工具：战略检讨，业务梳理，组织重建，事人匹配。

　　“我们建立的每一项能力，希望让各方得到回报。”

　　在管理层看来，万科团队很有韧性，非常愿意与客户、城市同步发展，愿意解决社会痛点，包括万科组织重建在内的所作所为一直紧扣“解决问题”主题，底层逻辑和最终目的始终未变。

　　面对中期业绩表现，万科管理层的复盘很坦诚：直面利润率下滑这个行业普遍问题，转型业务依然需要时间去寻找“长期最大化市场价值”的解题方法。

　　 38城销售额市场排名前三

　　半年报显示，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归属上市公司股东净利润110.5亿元；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。合并报表范围内已售未结合同金额7819.1亿元，较年初增长12%。

　　在《财富》杂志发布的“2020年世界500强企业”榜单中，万科上升至第160位。

　　万科总裁祝九胜业绩会上表示，万科是一个战略导向非常清晰的公司，对自己的战略选择，对所进入的城市，对所选定的业务、选定的赛道，都坚定不移地努力把它做好。

　　这一点在半年报中也有体现。报告期内，万科38个城市销售额市场排名位列前三，成为城市深耕方面的亮点。今年刚回到总部的首席运营官刘肖业绩会上表示，未来，万科将继续深度参与城市建设与发展。

　　其实，今年以来，万科在城市更新方面，动作频频。

　　6月2日，上海市宣布成立全国落地规模最大的城市更新基金，总规模约800亿元元，万科便签订了合作协议参与其中。

　　8月份，万科与上海签署战略合作框架协议，进一步深化与上海在城市更新、物业管理、住房保障等领域的合作对接，加强对未来城市、韧性城市的创新探索。

　　刘肖认为，城市更新也是供给侧的变化，更长时间看，城市发展方向是最终驱动供给侧变化的原因。

　　城市更新是城市发展的内在方式，不论公开拍地、收并购，还是城市更新，土地层面将呈现多元模式，这反映了城市供应本身的发展模式，也反映万科的发展模式。万科还是需要把能力练好，前瞻性配置这些能力才能抓住机遇。

　　上半年万科共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米，地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。在手资源满足未来发展需要。

　　在获取土地方面，如今渠道越来越多样。刘肖透露，过去三年，万科在项目层面的收并购占到整个开发业务投资额的接近40%，对于万科来说，这也是一种重要方式。对未来的拿地层面，万科还是坚持理性投资、量入为出，关注投资质量。

　　 三道红线绿档 严守财务纪律

　　2021年是行业管理红利时代的开启之年，在行业环境和竞争规则深刻变化之际，万科坚持稳健经营策略，严格遵守财务纪律，保持了健康的财务状况和良好的抗风险能力。

　　上半年，万科回归并保持“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求：扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。

　　公司保持行业领先的信用评级，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科BBB+、Baa1、BBB+的信用评级，评级展望均为“稳定”。

　　上半年万科融资基本上是借新还旧，融资成本为4.27%，同比下降32个基点。万科管理层表示，下半年整个融资安排也会持续保持绿档，保持行业领先信用评级的基础上再去安排。

　　在三道红线融资的管理机制之下，去杠杆成为行业整体趋势，特别是今年以来整个融资环境仍在持续收紧。

　　万科管理层表示，万科一直是坚持长期、稳健的财务策略，行稳致远是未来公司长期一段时间的基本的主基调，坚守财经纪律也是公司未来发展的底线和基础，所以总体在融资上会更加审慎。

　　截至上半年，万科在手资金1952.2亿元，是短期有息负债的2.3倍，资金充裕。祝九胜表示，虽然资金充裕，但我们也不能让它硬趴在帐上，该去理财就去理财，在流动性、收益性和安全性这三者之间求得一个平衡。对应该为股东争取的利益，每分钱都得去争，特别是在管理红利时代，更应该坚守这种一贯的稳健政策。

　　业绩会上，万科管理层一再强调：万科就是个农民，从不预测天气，种好地、耕好地是本分，在这个管理红利时代，万科需要与更多的金融合作方、土地合作方、同行合作方，以及优秀的总包单位、优秀的供应商，一起共同为终端客户打造好产品、好服务。

　　 新赛道“还未赚钱 但解决了社会需求”

　　万科的新赛道是外界一直较为关注的话题。

　　万科在半年报中表示，面对行业、城市、客户的深刻变化，公司正在加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型突破。从上半年实践来看，万科在物业服务、物流仓储、商业开发运营等多个转型赛道上实现了积极发展，有一定突破性。

　　上半年万科租赁住宅业务营收13.19亿元，同比增长25.6%；万物云营收103.8亿元，同比增长33.3%；物流仓储管理项目的营收13.4亿元，同比增长64%；商业开发和运营的营收36.29亿元，同比增长19.0%。

　　万科从2014年逐步从房地产开发转向了房地产开发、经营、服务并重。但转型业务的效果还没有真正体现出来，或者说还需要时间。

　　业绩会上，在对自身转型业务进行复盘时，管理层用了“检讨”一词：

　　万科新赛道有很多值得检讨的地方，当初对完成过程所需要的时间、所遇到的难度以及所需要的能力，严重低估，起步时有点过于乐观了。

　　服务类的业务，今天时代不一样，底层逻辑需要重建，需要找到解题的方式、方法。

　　不过，管理层同时表示，虽然今天建立新的能力，挑战和难度比较大，但一旦真正找到解题方式和能力，从中长期来看，就会很有价值。我们要改变看待它的贡献体现形式，即便所有经营性服务业务都成功了，对销售规模和利润贡献恐怕也有限，转型业务能实现的是对企业中长期的估值和价值。

　　以长租为例，虽然仍未赚钱，但积极响应了“租购并举”。经营性业务民生属性很强，哪怕没赚到钱，但解决了社会的需求和痛点，还是非常有价值的。数据显示，截止6月底，万科长租公寓服务超50万人，为新进入城市的年轻人提供居住解决方案，或许这也是万科管理层所说的万科所为皆紧扣“解决问题”主题，底层逻辑从未改变！

   【免责声明】本文仅代表合作供稿方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

互联网房产经纪的另一种解题思路
牵手进展不顺，万科总裁祝九胜：泰禾问题的解题钥匙仍在泰禾自身和债权人手
万科551亿元广信资产包蹒跚摸索3年 土地清收率仍未过半
王石引以为傲的551亿“大礼包”,到底怎么拆?
万科在天津的“1号”雄心
泰禾困局或迎破解契机:万科有意支援 入股有严格前提
王石引以为傲的551亿大礼包，到底怎么拆？
王石引以为傲的551亿大礼包,到底怎么拆?
王石引以为傲的551亿大礼包到底怎么拆？
万科入股需满足严格条件，泰禾破局关键仍在自身与债权方