王石引以为傲的551亿大礼包，到底怎么拆？

　　551亿元的广信资产包是大肥肉还是难啃的骨头，万科用了3年时间才摸清了点门路。

　　3年前，万科董事会名誉主席王石将广信资产包称为“离开万科的大礼包”；3年后，万科总裁祝九胜回应广信资产包开发进度时说，“和当初的预想还是有一些差异”。

　　近日，镁编实地走访万科广信资产包地块发现，预计在今年三季度入市的万科花地湾玉兰苑项目正在施工建设中。核心地块部分越和花鸟鱼艺大世界的园艺区、雀鸟区已经搬迁完毕，但鱼虫市场的租约在今年9月30日才到期，市场内目前仍有大批商户。

　　不久前，万科为广信资产包引入了信达等7家战略投资者，除了掌握众多债权的信达，其他各方战略投资者并非如外界所期待那般耀眼，但与万科的渊源不浅。用祝九胜的话说，之所以没有引入其他知名房企，是因为万科要坚持自己来做。

　　3年时间，万科似乎已经找到了广信资产包的“解包思路”，但旧改经验并不丰富的万科，依然还在蹒跚摸索。

　　土地清收时间暂无法确定

　　广信资产包交易标的核心资产为位于广州市核心区域的16宗可开发土地，该批土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积预计为210.98万平方米，主要位于荔湾区、越秀区，包括广州花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路玉兰苑烂尾楼等地块及项目。

　　其中，花地湾地块早期仅开发利用了约607亩土地，余下大约1000亩土地都在闲置，但这些闲置的地块还有不少需要拆迁清退的建筑物，如广州较有名的越和花鸟鱼艺大世界。

　　还在营业中的花鸟大世界  图片来源：镁编摄

　　近日，镁编实地走访发现，在万科正式宣布为广信资产包引入了7家战略投资者的6月29日，广信资产包主体公司——广东省信托房产开发公司 (下称广信房产）对越和花鸟鱼艺大世界鱼虫市场的商户发出了退场通知。

　　通知显示，越和市场方与广信房产的租赁合同将在2020年9月30日到期，租赁期满不再续约，并要求越和市场方2020年10月10日前完成商户撤场并移交场地至广信房产进行建筑物拆除。

　　镁编在现场看到，越和花鸟鱼艺大世界去年被广信房产要求撤场的园艺区、雀鸟区已经搬迁完毕，部分建筑物都已拆除。鱼虫市场的租约目前还未到期，水族街、工艺区等仍有大批商户在正常经营，市场内也有不少顾客。

　　一家经营鱼料生意的商户告诉镁编，近期暂时不会搬迁，等租约真正到期再说。更多的商户则是三缄其口，搬到哪里，“不知道”；什么时候搬，“没那么快”，商户们用这种短促的回应来表示他们对搬迁的抗拒。

　　拿下资产包3年，截至目前，万科广信资产包土地清收率仍未过半，只达到46%。同时，万科在公告中表示，后续部分土地因涉及到与历史融资单位的合作、与村集体的权属红线重叠以及历史遗留的征地复建问题尚未解决，土地清收时间暂无法确定。

　　引入“信任”的战投方

　　何时能真正盘活广信资产包、实现土地变现是市场关注的焦点。

　　3年前，万科通过广州市万溪企业管理有限公司（下称广州万溪）拍卖竞得广信资产包。引入7家战略投资者后，广州万溪50%股权将以人民币70.4亿元转让给战略投资者（含30.4亿元预付溢价款）。

　　对于项目开发进度，广州万溪方面回复镁编表示，花地湾玉兰苑项目和白云区的丹桂花园项目预计争取在今年年内入市，但具体时间节点还无法确定。

　　镁编实地走访了解到，花地湾玉兰苑项目现场正在施工，已经可见部分框架建筑。

　　项目施工现场 图片来源：镁编摄

　　根据镁编查询的花地湾玉兰苑项目《建设项目环境影响登记表》信息，该项目占地69515平方米，建设内容包括9栋48层的楼房，4栋59层的楼房，1栋3层楼房，1栋20层的楼房及配套的地下停车场，建设规模总建筑面积421105平方米。

　　玉兰苑项目现场围挡信息显示，施工单位为深圳市广胜达建设有限公司（下称广胜达），即广信资产包7家战略投资者之一的深圳市景阳投资发展有限公司母公司。

　　广胜达是万科2019年的土建总承包供应商之一，在广胜达官网中，其称万科是“长期战略合作伙伴”。

　　同时，镁编查询发现，玉兰苑自去年10月就取得了建筑工地施工许可证。而广信资产包中的其他地块，如白云区的丹桂花园、越秀区的荣华南也分别于2019年11月、12月取得建筑工地施工许可证，施工单位均为广胜达。

　　除了广胜达之外，其他几家战投方，或是广信资产包最大的债主，或是万科过往的合作伙伴，未来也不排除深度参与这个项目的开发建设。

　　项目施工现场  图片来源：镁编摄

　　不过，万科引入这几家战投方，在市场人士和部分熟悉这一项目的万科人士看来，显得“有点着急”。外界一直期待万科的合作伙伴同样会是龙头房企，毕竟当时除了万科之外，还有多家龙头房企也参与了这个资产包的竞拍，引入他们实属理所应当。

　　关于引入战略投资者的原则，万科在公告中表示，一是了解项目风险及潜在机会，有投资风险承受力；二是与万科互相了解信任，有利于项目快速推进；三是能导入专业经验，引入更多综合资源。

　　但万科或许囿于各种各样的原因，有着不得不迅速将这宗资产包变现的理由。“非常意外，但（引入利益共同体）是最快变现的方式”。一名曾在万科南方区域任职的人士告诉镁编。

　　公告显示，引入战投后，万科将整体回笼资金390.4亿元。根据公告披露信息，此前万科累计已对广州万溪投入470.4亿元，其中80亿元为股权投入，390.4亿元为股东借款。

　　“坚持自己来做”

　　2017年6月29日，万科一举独吞551亿元的广信资产包。这样的总价，无论是对万科还是整个地产行业来说，都是一笔大买卖。

　　次日，在股东大会上谢幕的王石表示，这是一次非常成功的收购项目，他点评了两个字“精彩”。彼时的王石跟郁亮说，“这怎么像我要离开万科的大礼包”。

　　是“大礼包”，但也是沉甸甸的嘱托。万科这些年来一直在为这个资产包寻找最佳“解题”思路，因为资产过大且处置不同于以往的开发思路，万科还专门成立了万溪公司负责这一资产包，这一公司独立于广州万科体系。

　　广州中原地产项目部总经理黄韬在接受镁编采访时也表示，广信资产包比较错综复杂，推进进度缓慢也在常理之中，这样大规模又复杂的资产盘活项目在广州应该是没有先例的。资产包里面的地块多数都位于市中心，区位好，就看开发商如何解题。

　　对于广信资产包的开发进度，祝九胜回应称，这个项目的问题是20年积累下来的，万科花了3年时间取得了一些阶段性进展，但不得不承认解决问题需要的时间和万科当初的预想还是有些差异的。

　　万科希望通过不良资产包处置，建立不良资产处置能力，以此提升整个万科在大型复杂交易方面的能力。“如果所有麻烦都通过别人去解决，能力就不在我们身上，我们一定要坚持自己来做，哪怕是引进各类合作方后，操盘的仍然还是我们的团队”。

　　事实上，万科一直较少涉及商业性质的三旧改造和不良资产盘活。如万科位于深圳的南苑新村旧改项目，搁浅10年，今年才再度重启，目前还未拆迁完毕。

　　“过去旧改我们碰都不敢碰”，万科董事会主席郁亮在6月30日的股东大会上表示，“今天如果不做这个事情，这个能力就完全依赖别人，是不可能的”。

　　市场使万科不得不开始学习做自己不擅长的业务，郁亮坦言，中国城市已经不是摊大饼的扩张模式了，也到了必须面对旧区改造问题的时候。

　　记者|黄婉银 吴抒颖编辑|陈梦妤 赵云 肖勇

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