买房这样操作,可获得无限量房票?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-15 13:35

买房要赚钱，就不能将目光局限在一城一地。

房产投资，必须要学会跨城投资。但限购横行之下，跨城买房真的可行吗？无限量获取房票的方法可靠吗？

今天，我们就来探讨一下，限购之下，跨城买房的10种方法及其可行性。

1.缴够社保/个税再买房。

根据不同城市的限购规定，外地人购房少则缴纳半年社保/个税，多则如北上广深缴纳5年社保/个税，即可买房。

这是最简单的方法，但也是最花时间的方法。适合不急着买房的朋友，可以早日交社保，为买房做打算。

同时，要注意，很多城市都要求社保/个税要连续缴纳且不能补缴，所以一定要注意不要断缴，尤其是外地人在当地工作时，一定要注意工作变动时社保缴纳的衔接。

对于要在工作地以外买房的朋友，还可以选择同时在多个城市交社保，因为目前全国的社保系统还没有联网，所以还有操作的空间。

这样既不会断掉现在在缴纳的社保，也可以同步为在其它城市买房做准备。以后不需要了，还可以以重复缴费为由申请退出其中一份的重复缴费部分。

2.迁户口到限购城市。

也就是通过成为本地人获得购房资格，包括毕业生落户、积分落户、人才落户等。

不同城市落户有紧有松，松的像深圳半年社保即可落户，甚至沈阳、昆明这些大城市都已经放开落户限制。

现在，落户的放松已经成为一个趋势。

《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的出台，又一次明确了放松放宽落户，尤其是其中的“鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制”，这也是未来大城市落户最大的机会。

但迁户口，也没必要将夫妻双方的户口都迁在一个城市上，最好就是分别落在不同的城市户口上，这样就有了两个城市的购房名额。比如李老师，他和她太太，就是一个落户在广州，一个落户在深圳。

3.购买相邻非限购城市。

买不到想买的城市，在相邻的城市买房，除了一线城市，核心城市周边的城市几乎都不限购，这也是一种符合都市圈发展的购房思路。

但大部分核心城市的相邻城市都没有投资价值，哪怕是一线城市，如广州旁边的清远，北京旁边的张家口。更别说二线城市周边了，南京旁边的仪征，成都旁边的眉山，西安旁边的咸阳等等，虽然地理相邻，但离核心城市的市区已经很远，没有入手的价值。

有价值的，仅有一线城市周边的少数，但又往往也被限购，如挨北京的燕郊，挨上海的昆山。有价值又不限购的都市圈区域，全国也就只有惠阳一个。

4.购买非限购的房源。

一种是商办类的物业，公寓、商铺、写字楼。这几种物业的问题以前已经说过多次，这里就不展开来说了，总而言之就是普通人投资只买住宅。

一种是小产权房，也说过很多次，因为没有产权，也没有了升值空间和金融属性，还存在产权风险，也不能投资。

还有一种就是法拍房。法拍房存在隐患太多，腾房风险、债务风险、租约风险等等，非资深专业人士勿碰。而且部分城市，如北京、广州、深圳对法拍房也是限购的。

5.结婚买房。

夫妻其中一方有当地户口，即视为当地家庭。所以，只要找个当地人结婚，也就有购房资格了。

甚至还有人通过这个结婚离婚反复操作，可以衍生出无限房票：夫妻离婚，A净身出户——A全款买房——结婚，婚内房产改名字给B——再离婚……

一些城市虽然有“限离婚”，但限制不一。如长沙限套数，按离异前家庭总套数计算；而深圳限的是贷款比例，全款仍然可以买。

这种操作存在假戏真做的风险，考验夫妻的忠诚度，说不定就真的被净身出户了。但正常跟当地人结婚买房还是没问题的。

6.人才政策。

在一些城市，只要符合规定的人才标准，就可以直接购房，这就是知识的力量。

如前两个月出台新政的佛山，只要有中专及以上学历，就可以作为人才，享受户籍人口的购房政策，也就是不限购了。

当然，不是每个城市对人才的定义都会放宽到中专这么低，而且除了有人才的标准，一般还会有工作要求。譬如广州南沙，本科学历且在当地工作或学习，外地人也可购房。至于工作证明是真的在此工作，还是其它方法解决的，那就八仙过海各显神通了。

核心城市的人才购房政策，大家可以查看下图：

7.买城市不限购的区域。

一些城市实行分区限购，核心区限购，但还有一些非核心区是不限购的。如广州的增城、从化，南京的高淳、溧水、六合。

目前，分区限购的核心城市的不限购区域，主要有下图这些：

但一般这些不限购的区域都比较偏远，往往自住用不上，发展又缓慢，除非像广州的增城能有地铁通达市区，否则也不建议投资。

8.以公司名义买房。

目前，西安、上海、杭州、江阴、南京、长沙、深圳、海口8个城市限制公司购买住宅，但大部分城市还是可以用公司购买住宅的。

但公司购房不能贷款，必须需一次性付款，初始投入成本高，拿到产权证后才能进行抵押贷款。

而且购房成本、持有成本、交易成本都比个人买房高。

买房时，契税按3%征收，没有契税优惠。

持有时，每年需缴纳房产税，房产计税余值的1.2%或年租金的12%。

出售时，如果卖给个人要额外交土地增值税、企业所得税，虽然可以通过公司股权变更的形式来进行交易，但房产仍在公司名下，如果要转到个人名下，仍然需要通过买卖。

以公司名义买房，虽然不限购，但高成本之下，在房价不再暴涨的现在，风险大于机会。

9.他人代持

以亲戚朋友的名义买房，也以亲戚朋友的名义办理贷款，房产证不写自己名字。还有一些是找有房票的陌生人代挂，还能用到首套首贷的名额，利用到高杠杆。

但是房产证没有自己名字，这就是最大的风险。可能代持人会变卦，或者不配合卖房，或者自己偷偷将房子抵押了，或者代持人中途去世被其他人继承房子等等。

所以一般都会有找律师公证，签订代持协议，还要做出借款证明、买卖合同、租赁合同。

借款证明用于证明代持者购房资金来源于你。

买卖合同用来防止代持方转卖房产，因为一房不能多卖，先签了买卖合同，代持人再卖房就无效。

租赁合同是防止代持方不认账的最后防线，因为买卖不破租赁，租赁最长可以签个20年。

当然，不管怎么做，房产不在自己名下的风险都无法避免。

10.房产赠与。

一般来说，通过赠与取得住房的，不属于住房限购范围。但也有一些城市会对房产赠与进行限制，如北京、南京、深圳、佛山、广州、长沙。

部分城市虽然受赠人不需要有购房资格，但房子必须要无贷款才能赠与，同时赠与的房子会计入房产套数，受赠人以后再买房，也要计算这套房子。

房产赠与对象不同，税费也不一样。房产只有赠与给直系亲属，才能免征个税和增值税，只需缴纳3%的契税。如果赠与给非直系亲属，那么所缴纳的税费跟买卖是一样的。

通过赠与来避开限购，存在很大风险。

首先，在赠与中，受赠人不负有义务，房产赠与后，对方完全可以不付款，而产权转移后，赠与人也无法撤销赠与拿回房子。

其次，赠与跟买卖不同，如果出现质量问题，譬如管线铺设、房屋结构等问题，不会受到法律保护。

非直系亲属房产赠与，税费高，风险大；而如果直系亲属房产通过赠与来腾名额，即使在没有限制的城市，也有3%的契税成本。至于值不值，那就见仁见智了。

综合上述10种解决限购的方法，大多要么有产权风险，要么成本过高，要么投资标的没价值。

对于以财产安全为先的老百姓而言，还是老老实实缴社保、迁户口、买都市圈房产，这三个方法最为靠谱，对于个别城市，还能通过人才购房政策来买房限购城市的房子。

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