买房,是时候可以考虑出手了吗?专家这样说!

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近日，美国2万亿美元刺激计划投票受阻，叠加疫情扩散，美股三大期指一度跌超5%，触发熔断机制，亚太股市集体下挫，全球市场再现“黑色星期一”。

深夜，又出现历史性时刻：美联储开启无限量QE。应对疫情，美联储到底做对了吗？昨晚央视财经云直播，主持人张琳连线中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成。

无限量QE是要为实体经济输血

盛松成认为：美国现在通过美联储来降低利息，降到几乎零然后放水。实际还有很多政策储备在后面。现在的购买国债、购买抵押证券、购买企业债券等，实际上就是金融支持实体经济发展。

这次的情况是供给和需求量方面同时出问题，在历史上很少见，所以一方面要给每个人发现金提振需求；另外一方面，买企业债券等，是为了使企业能正常运转，提供供给。

在西方国家，正常情况是需求决定供给，所以要放1万亿、2万亿，放出后只要需求起来，供给就会非常迅速地起来。但是这一次有些不同，因为疫情目前不可控，那么需求、供给也没法落实，所以对美国来说，确实是一个考验。

美联储没有做错，志在预防长期衰退

盛松成表示：关于美联储最近的种种做法，没有做错。2008年国际金融危机的时候，实际上是金融冲击经济，美联储也拿出了量化宽松的金融政策大招。这一次问题不是出在金融市场，是由于疫情加油价，最近一两年来贸易冲突等组合，再加上美股11年牛市，已经是惊弓之鸟了。在这样的情况下，美联储动用金融来救经济，是完全符合逻辑的。

美联储宽松政策志在预防长期衰退，所以不能看短期一两天的股票市场，要看长期的。经济学上有一个词叫“时间滞后”，金融市场一遇到风吹草动，几分钟就可以有所变化，但是影响到实体经济往往是很长时间之后的。很多经济学家研究，政策效应传导一般是三到六个月，美国也是这样。所以，美联储的动作首先是要把目前的局面稳定下来，同时更是为了长远目的。

而且，美联储不是鲍威尔一个人做决定，有1个主席+12个联储委员要投票的，紧急降息事先会开会，基本上达成一致才能通过。正常情况下，美联储的决策不需要向特朗普汇报，所以我甚至怀疑最近的动作特朗普事先都不知道，这一次恰恰体现了美联储的独立和威信。

美联储的问题是和市场沟通不够

盛松成认为：在这样严酷的情况下，金融市场动荡实际是很正常的。美联储如果不动，很可能实体经济受到的影响会更大，但是美联储动了以后，很可能在一定程度上就动了金融市场的奶酪，舆论大多时候往往掌握在金融市场手上。这一届美联储有一个问题，就是和市场沟通不够。无论是伯南克、耶伦，包括格林斯潘都重视和市场的沟通，用特殊的方法去引导预期。

今年经济增长目标可以实现

盛松成认为：今年是全面建成小康社会的最后一年，有三个指标，一个是从2010年到2020年，国家实际的GDP翻一番；二是城乡居民实际收入翻一番；三是脱贫攻坚战。

两个翻一番当中，城乡国民收入翻一番，经过测算不会有问题。大概今年只要增长2%，甚至大概1.4%到1.5%就可以实现了。因为我们最近十年来，人均收入增速高于GDP的增速。

关键是GDP，实际GDP翻一番以后，我测算了一下，今年要实现不能低于5.6%的同比增速。一季度增速收到冲击，可能是0、-1、-2都有可能，那么如果是0，二季度不可能超过6%，我们后三季度就要达到7.2%。

能不能达到？我认为，如果疫情完全控制住了，政策措施又到位，就没问题。我们一直以来的政策逆周期调节，都在对冲疫情影响的力度，包括货币政策，各种各样动作全都会出来。我对全年5.6%的增速，还是充满信心的。

房地产投资今年会发挥重要作用

要全面建设小康社会，房地产投资今年一定要发挥更重要的作用。投资主要有三种：固定资产投资、制造业投资和房地产投资。房地产投资基本上现在占整个投资的20%。所以，盛松成认为：房地产投资要平稳，不能掉下去，相信今年也不大会掉。

大概在半个月到一个月前，在深圳、上海、北京，出现了大量的大房地产企业购买土地，上海甚至出现了徐汇滨江单块土地超过310亿，是历史上单块土地最高价，真正的地王。说明什么？房地产企业是非常有敏感度的，他们知道疫情过后房地产一定会恢复到正常情况。

中央反复强调房住不炒，同时还说了一句话：稳地价、稳房价、稳预期。所以房地产销售和投资的平稳发展和中央精神并不矛盾，甚至是一致的。房地产市场在中国还是有很大的发展余地、潜力的，因为城镇化率还很低，实际上不到60%，发达国家已经超过了80%，我们在未来20年内基本上也要达到80%。现在各个地方都采取了措施，最近国务院还下发了一个文件，对土地规划使用权力下放到地方政府，这就是保增长的重要措施，地方政府可以更好执行“一城一策”的要求。

有自住需求的可以考虑出手买房了

按照世界的一般规律，中国房价算是高的。从租售比来看一线城市的房子，比如上海，如果不涨价要出租70年才能收回成本。房价一定要想办法在控制一定范围内，达到基本稳定，不要祈求还会像以前20%一样的大涨了。

盛松成的建议是：如果要投资，尤其是投机炒房，这个阶段基本上已经过去了。当然，这和合理的资产配置是不同的，如果确实有居住需求的，以居住为主、投资为辅的可以考虑，尤其是一线城市和二线核心城市，或离一线、二线核心城市比较近的三线。

从发展眼光来看，五年前、十年前，最吃香、最好卖的房子是两房一厅、小户型，现在考虑大家财富的增长、投资渠道的有限、二胎三胎家庭的增多等因素，改善型住房需求在不停增加。

选不选LPR要看贷款期限和总额

LPR是贷款市场报价利率。从目前形势看，最近几年下降，是完全可能的。但能保证五年、十年以后利率不上升吗？到时候不能反悔。

首先要考虑贷款的期限，如果贷款是三年、五年，选LPR没有问题。如果贷款二十年、三十年，准备提前还款选LPR也没问题。在上世纪90年代，我们的通货膨胀率曾经高达25%以上，如果二十年出现这个情况，利率也是25%。所以，时间长、不准备提前还的，建议大家还是选择固定利率。

第二个要考虑的是贷款的量，如果量比较小也不怕，哪怕LPR上去了，多一点也没关系。但如果量比较大，十五年以后利率很高，而贷款期限是三十年怎么办？

简单来说，贷款期限短的、量小的、有明确收入增长的人，可以选LPR；不希望有风险的人，选固定利率相对较好，每个人都要根据自己的情况做选择。

中国出现低利率环境的概率很小

中国的利率在相当长时间内一定会比世界利率高，这是很正常的。

一是，中国的储蓄率就是比他们高，毫无疑问；

二是，在相当长时间内，至少还有十年到二十年，中国经济增速一定比世界其他国家高。在这样的情况下，利率高一点很正常，因为收益率、企业资本收益率也比他们高，不然GDP增速怎么会比他们高。

我们还是发展中国家，所以利率比会长期会比他们高。中国像日本、美国、欧洲国家这样利率非常低，甚至负利率的情况出现，概率是非常小的。

来源：央视财经

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