​做好合约规划,打破成本协同“孤岛”,推进成本精细化管理

5月13日，齐鲁地产源创学堂成功开启第六次直播课程--成本第二课【合约规划，打破成本协同孤岛】，承接4月16日成本第一课【谋而后动，做好成本策划的关键要点和逻辑】，本次课程明源地产研究院山东分院院长王良围绕“成本合约规划”进行深入分享，站在企业经营角度，从认知、策略、手段3个层面入手，阐述如何以合约规划更好的把握成本管理的核心诉求和管理要点，进一步推进精细化成本管理的工作。

认知：合约规划的核心作用与价值

以合约构建“成、采、建、支”协同体系

合约规划是指项目目标成本确定后，站在合约的视角对预算进行的再分解，通过合约规划与合同的执行对比，直接反应成本的执行情况，从而达到事前控制的效果。

在项目实施过程中，前期要进行系统的合约规划，再基于合约规划形成后期的采购招标、合同管理、预算控制、合同执行等执行层面的全面统筹，最后基于合约规划形成完整的回顾分析，并基于整个合约形成履约评估，构成合约的完整运转机制。

合约作为桥梁来讲，已经不再是简单的成本预算控制的承接，而是包括工程合作的标段划分、工程与材料供应合约划分、指导采购方式、合同计价模式及定标依据、进度款支付方式以及合同范围与界面划分等在内的成本管理。

合约规划的价值：

①通过合约梳理，厘清开发过程的合约全局

②以合约为载体，搭建成本管控落地的桥梁

③前置规划招投标推进的可行性：前置供方资源盘点、前置协同（采购计划更有效）、前置招标清单编制

④厘清各种合同间的范围边界和管理边界

⑤产付联动，支撑资金支出规划

合约规划的目标：

①统一管理口径：统一合约编码体系，规划合约文本、明确合约要点，保障信息传递一致性；

②实现前置管理：以合约规划为主线，厘清开发过程的全合约内容,与工程、招采、成本相互支撑；

③指导招采实施：在项目前期制定出合约招采计划，确保相关招标工作和节点控制指标得以实现；

④保障资源配置：为项目提供最及时的资源配置及完善的服务，协助项目顺利推进；

⑤支撑施工组织：承上启下，衔接设计与现场，通过完善合约事前控制机制，规避争议，优化并减少沟通协调，提升工作效率；

⑥前置资金规划：合约规划是项目目标成本和资金成本的纽带，为资金支出规划，提供支撑。

策略：合约规划的构建思路与方法

基于目标定内容，合约大纲要解决的问题做重点梳理：

①选定要做的“合约规划”范围，在制订合约规划模板和编制项目合约规划时，重点关注采购事项规划——影响关键进度、成本金额大、影响后续质量的重点合同，抓住成本管理的主要内容。

②以降低项目管理难度，加快项目建设进程，兼顾项目成本与品质控制为目标，项目运作整体遵循“总包+专业分包”的模式 对合约进行规划和分判。

③做好合约界面划分，为后续合同标准化及施工组织提供支撑。为确保项目工作的顺利推进，减少履约界面纠纷，如在土石方、总包、市政、景观、绿化等方面制定有效的合约界面管理工作指引，规避后续施工阶段的界面纠纷。

④明确科目和合约的对应关系，对工程类按照WBS方式进行分解，形成基准任务项和对应的可独立成为合同的基本合同包进行合约双管控。

⑤规划招采方式，形成采购指导，根据要求将本项目采购细分后，拟采用公开招标、竞争性谈判、单一来源采购三类方式进行招标采购。

合约规划的编制时间应尽可能前置，一般建议在规划方案确定后，结合目标成本、施工组织、供应商结构等方面，统筹考量合约规划的设置。如合约规划不能一次分解完成，也可考量分段细化，优先细化前期工程的合约规划，再根据项目进展，渐进细化后续合约规划

标杆企业一般成立成本合约中心，由成本合约中心主导编制合约规划，山东大部分房企是由成本部和采购为主导，和采购、设计、工程相配合，进行多部门协同作业，梳理合约规划，形成有效的交圈，在形成共识约定后，各方严格遵守合约规划标准，严格执行，才能真正发挥合约规划的价值。

手段：合约规划落地的关键要点

①成本控制——基于合约规划的成本控制策略

强调对于整个项目预算合约的分解，以合约的视角框定预算，对照合同的发生和执行，反映成本的支出情况和偏差情况，确保每一笔资金都基于成本框架支出，使成本预算落到实处。

具体操作时要基于合约规划的成本控制原则，在事前进行目标成本100%分解合约，原则上起始动态成本与目标成本保持一致，严控合约预算，合约规划单项控制（3%-5%），合约规划变动必须进行调整审批。

②成采联动——做好合约规划支撑采购提速增效

基于合约的拆解，承接合约形成整体采购计划，通过采购执行关联合约预算，形成基于采购定标结果的指导。

企业在做采购时，建立一个采购方案的标准动作，解决采购方式和确定合约预算的问题。在定标审批时，将中标价与合约规划进行在线对比，明确是否超出合约预算，通过成采联动，为采购提速增效。

③合同管理——承接合约规划，构建合同标准化

合约规划真正做到标准化之后，锁定范围、施工组织界面，将过去在施工过程中所发现的问题，围绕施工组织界面的要求与合约进行对应，对风险进行考量。签订执行合同时，严格采用合同编制条款，基于“人、事、钱”三部分构建要点，构建合同标准化。

④资金规划——借助合约规划做好资金支出规划

合约规划承载资金支出规划最重要的有两方面，一是基于成本的合约分解，明确何时签约，价格范围等；二是合约与整个的施工的进度之间要形成耦合和关联。如此，在未来整个项目的全周期，合同签约额时间、合同涉及金额、合同付款时间形成一条清晰的时间轴。

抗“疫”路上，明源与所有地产人一路同行！

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祝福所有房企同仁都能转危为机

待春暖花开，我们再线下相聚

如果直播课程看的不过瘾，可以邀请我们的专家进入贵企业，进行深入分享。

下期课程预告 

第七讲

《十四五规划下，平台公司的转型升级之路》

时间：2020年5月28日（暂定）

主讲：明源地产研究院资深讲师 呙裴

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