关于征集《张家口市物业管理条例(征求意见稿)》意见和建议公告

关于征集《张家口市物业管理条例（征求意见稿）》意见和建议的公告

    为加强我市物业管理工作，张家口市住房和城乡建设局起草了《张家口市物业管理条例（征求意见稿）》，从即日起向社会公开征求意见和建议。截止时间为2020年5月20日。请将意见和建议通过信件、邮件或者电话进行反馈。地址：张家口市桥东区工业东街31号张家口市住房和城乡建设局房地产市场监管科，张家口市物业管理条例（征求意见稿）

第一章　总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业等物业管理主体的合法权益，改善人民群众的生活和居住环境，建设和谐宜居社区，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本条例。 本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

第三条 本市提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境；

第四条 物业管理行业协会依法履行职责，加强行业自律管理。鼓励、奖励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和专业服务水平。

第五条 本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业服务企业、楼门长、综合服务站等“六位一体”统筹联动协调机制和公共参与的治理架构；推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。

第六条 市住房和城乡建设主管部门履行下列职责：(一)制定本市物业管理相关政策并组织实施；(二)指导和监督区住房和城乡建设或者房屋主管部门开展物业管理的监督管理工作；(三)指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；(四)建立健全业主委员会、物业管理委员会委员培训制度；(五)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准；(六)建立全市统一的物业管理信用信息、业主电子共同决策等信息系统；(七)指导行业协会制定和实施自律性规范；(八)实施物业管理方面的其他监督管理职责。

区、县级政府住房和城乡建设主管部门履行下列职责：(一)贯彻执行物业管理相关政策和制度；(二)监督管理辖区内物业服务企业和从业人员；(三)指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；(四)组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会委员开展培训；(五)指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关工作；(六) 实物业管理方面的其他监督管理职责。

第七条　区人民政府应当加强对本辖区内物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制，组织辖区内街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设或者房屋主管部门及相关部门和单位，统筹推进辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理重大问题。

第八条 发展改革委员会、财政部门、人力资源社会保障部门、自然资源和规划、市场监管、公安、城管执法等相关主管部门应当按照各自法定职责，负责物业管理区域内房屋安全、公共区域使用、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等物业管理相关的监督管理工作，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。公安机关负责将派出所警力下沉到社区，大力开展社区警务工作，协助做好社区治理；司法部门负责引导业主、物业服务企业、专项服务单位等用法律手段解决社区物业管理矛盾纠纷。工会、共青团、妇联、残联等群团组织要发挥各自优势，主动参与社区治理和服务。

第九条 供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专营服务单位应当依法承担物业责任，做好物业管理区域内的专项服务。专营服务单位应当与物业服务企业签订物业管理区域内相关管线日常维护和服务协议，明确相关责任范围和内容，并严格按照协议约定认真做好物业管理区域内的专项管理和服务工作。各专营服务单位也可以通过签订协议按照有偿服务办法委托物业服务企业代行小区内的日常专项管理工作。

第十条　街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定；参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷。

第十一条 街道办事处、乡镇人民政府根据市人民政府确定的行政执法事项清单，依法行使行政执法权，建立综合执法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理；依据物业主管部门制定的考评标准，负责组织对辖区内所有物业服务企业的考评，并将考评结果在物业管理区域内显著位置对业主进行公示。

第十二条 街道办事处、乡镇人民政府组建街道、社区两级物业管理委员会，物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

第十三条　有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：(一)不具备成立业主大会条件；(二)具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；(三)业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。

第十四条 街道物业管理委员会由区有关部门、居民委员会、物业服务企业、业主委员会、驻区单位负责人和业主代表等7人以上单数组成。其中，业主代表不少于物业管理委员会人数的二分之一。物业管理委员会主任由街道党工委书记担任，副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。街道物业管理委员会应当每季度召开一次会议，负责协调处理辖区内物业管理重大矛盾，指导辖区社区物业管理委员会工作，组织协调辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作。

第十五条 社区居委会下设社区物业管理委员会，由居民委员会、社区社会组织负责人、楼门长（业主代表）、物业管理员、社区辅警等7人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会人数的二分之一。推选社区党支部书记担任物业管理委员会主任，副主任由社区物业管理委员会推选的业主代表担任，物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。社区物业管理委员会负责督促业主委员会和物业服务企业履行职责，协调解决社区物业管理中出现的问题。在不具备条件成立业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责的小区，根据居民委员会的安排代为履行业主委员会职责。

第十六条 增设社区物业管理员。社区居委会设立物业管理社工岗位，采取区聘街管社区用的方式，招聘社区物业管理员，负责查找并向街道物业管理委员会反映辖区内存在的物业管理漏洞，参与调解各类物业矛盾和纠纷，提出使用房屋专项维修资金建议，配和街道办事处、乡镇人民政府做好对物业服务企业的绩效考核工作。

第十七条 本市支持物业服务企业参与老旧小区综合整治和物业管理。未实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业、小区所在地的街道办事处、镇人民政府经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，指导和协助业主按照相关程序成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业，也可以实行自主管理。 

第十八条　物业管理区域突发失控状态时和突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务，将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急期限不超过6个月，费用由全体业主承担。物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。应急服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新的物业服务人，协调新的物业服务人和应急物业服务人做好相关物业交接工作。

第十九条　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违法搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

第二十条　本市支持物业管理、专业评估机构等行业协会依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理，编制团体标准、调解行业纠纷，组织业务培训，维护企业合法权益，推动行业健康有序发展。支持、鼓励物业服务企业加入行业协会。

第二十一条　本市支持法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与物业管理和服务活动，为物业管理相关主体提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计等服务。支持非营利性社会组织参与物业服务活动。业主、物业使用人、物业服务人因物业管理事项需要法律咨询的，可以向公共法律服务机构咨询；符合法律援助条件的，可以依法申请法律援助。第二十二条　本市建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制，化解物业管理纠纷。

第二章 业主及业主大会、业主委员会

第二十三条 房屋的所有权人为业主。公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。　　

业主在物业管理活动中，享有下列权利：　　

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；　　（六）监督业主委员会的工作；　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；　　（十）法律、法规规定的其他权利。

第二十四条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：　　

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；　　（五）按时交纳物业服务费用；（六）履行房屋安全使用责任；　　（七）法律、法规规定的其他义务。

第二十五条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第二十六条 一个物业管理区域成立一个业主大会。　　物业管理区域的划分以相对独立隔离的小区为单位划分。

第二十七条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。不具备成立业主委员会条件、成立业主委员会但不履职的小区，由社区、村民委员会负责组建小区物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责，负责选聘物业服务企业，也可实行自主管理。

第二十八条 下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业；　　（五）筹集和使用专项维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。　　

业主大会决定本条例第二十八条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定本条例第十五条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建立应急维修机制，明确应急维修范围和标准，开通紧急情况维修资金使用快速通道，简化维修资金适用审批程序。对危及房屋使用和业主人身财产安全等紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由社区党支部负责组织社区物委会、物业服务企业、业主、业主委员会四位一体研究通过，共同组织抢修，同时上报住建部门。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第三十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第三十一条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第三十二条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（四）监督管理规约的实施；　　（五）业主大会赋予的其他职责。

第三十三条　业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。业主是自然人的，应当符合下列条件：(一)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；(二)具有完全民事行为能力；(三)符合业主委员会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求；(四)按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；(五)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；(六)未被列为失信被执行人；(七)未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为；(八)未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

第三十四条　业主委员会委员候选人通过下列方式产生：(一)社区党组织推荐；(二)居民委员会、村民委员会推荐；(三)业主自荐或者联名推荐。筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单，报社区党组织。社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。

第三十五条　业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会委员具有同等表决权。任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期。具体递补办法由业主大会议事规则约定。

第三十六条　业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府住建部门和街道办事处、乡镇人民政府备案申请备案：(一)首次业主大会会议记录和会议决定；(二)业主大会议事规则；(三)管理规约；(四)业主委员会首次会议记录和会议决定；(五)业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，解散筹备组。业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章由业主委员会保管，需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会过半数委员签字。　　

第三十八条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。　　管理规约对全体业主具有约束力。

第三十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第四十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府住建部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第四十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第四十二条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位自主选聘或成立物业服务管理的，应当就前期物业服务是否收费、服务内容及收费标准与业主进行约定，没有约定的视为免费服务，费用由建设单位承担。前期物业服务合同期限最长不超过两年，建设单位销售房屋达到 50 %或两年期限届满时，应交业主对接物业管理，无法对接的由建设方临时委托物业管理企业代管，并签订临时代管合同。

第四十三条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第四十四条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四十五条 全市提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则。

第四十六条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第四十七条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第四十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第四十九条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第五十条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第五十一条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。满足物业管理设施设备、办公及值班需求，具体面积按照本市公共服务设施配置指标执行。物业服务用房的面积、位置应当在规划许可证、房屋买卖合同中载明。已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供；建设单位和产权单位已不存在的，由街道办事处、乡镇人民政府统筹研究解决。

第五十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章 

物业服务第五十三条　业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理；委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

第五十四条　接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力，有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。

第五十五条 物业服务企业必须与业主或业主委员会或代为行使业主委员会职能的居民委员会、物业管理委员会订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务费用、服务质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定；市住房和城乡建设主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。

第五十六条　业主共同决定由物业服务企业提供物业服务的，可以授权业主委员会或者物业管理委员会进行招标，继续聘用原物业服务企业的除外。鼓励业主通过市住房和城乡建设主管部门建立的招投标平台选聘物业服务企业。

第五十七条　物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：(一)提供物业服务符合国家和本市规定的标准、规范；(二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；(三)定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；(四)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关；(五)发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；(六)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；(七)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作。

第五十八条　物业服务企业必须于物业服务合同签订之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的物业管理部门和街道办事（镇人民政府）办理备案手续：　　(一)物业服务合同备案申请;(二)物业服务企业营业执照；（三）物业服务合同；（四）市场监管部门的物业收费备案资料；报送资料齐全的，辖区物业管理部门和街道办事处（镇人民政府）应当出具加盖印章的书面回执。

第五十九条　住宅物业管理区域内的公共用水（包括绿化用水）、用电、用暖、用气收费标准应当按城市镇居民标准收取，物业管理企业不得擅自加价（在小区内从事经营活动的除外）。　　 

第六十条 业主委员会或物业服务企业一方无故需提前终止物业服务合同的，应当提前3个月书面通知对方并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止物业服务。

第六十一条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平向适应的原则。不得实行捆绑收费（不含二次自来水加压费用、电梯维修费用等专项收费项目）；对房屋闲置一年以上或未装修使用居住的业主及电梯房一楼业主物业收费标准应适当降低，具体以物业服务合同约定为准。

 第六十二条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。采取酬金制交纳物业费的，物业服务企业应当与业主委员会或者物业管理委员会建立物业费和共用部分经营收益的共管账户。业主委员会或者物业管理委员会可以委托第三方对物业服务收支情况进行审计。物业服务企业不得对不缴、欠缴物业费的业主进行限制、歧视性规定，应当通过合法手段主张权利，不得变相侵害业主利益 。

第六十三条 物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。物业服务企业需调整物业收费标准的，应以市场物价涨幅指数，以及本省每年最低工资标准调整系数为参考依据，依市价格主管部门每年发布的调整系数公告为准。

第六十四条 接受供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的，物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。　　物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专营服务单位清缴的费用，专营服务单位应当按相关约定直接向物业服务企业追缴，不得以未清缴费用而停止向用户提供服务。

第六十五条　业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以申请物业所在地人民调解委员会调解或者街道办事处、镇人民政府调解，也可以依约申请仲裁或者提起民事诉讼。业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以申请物业所在地价格行政管理部门协调处理。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用，物业服务企业可以依法追究其违约责任。　第五章　物业的使用和维护　

　第六十六条　业主依法享有物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的共有和共同管理的权利。　　利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关手续。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，建设单位、物业服务企业不得擅自出售或者出租。对建设单位尚未出售的配套车库、车位，可通过租用形式向业主提供。鼓励有条件的小区建设智能立体式停车库。对建设单位尚未出售和业主购买后未使用的车位可以通过协调加以利用。物业管理区域内配建的停车场应当由本区域内的物业服务企业实施物业管理。利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益弥补小区配套设施设备维护费用不足部分。

第六十七条　业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。业主、物业使用人、装饰装修企业在装饰装修活动中应当遵守服务协议和住宅室内装饰装修的有关规定。物业服务企业应当按照服务协议为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务，并为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。物业服务企业不得向业主、物业使用人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复;造成损失的，应当依法承担赔偿责任。　

　第六十八条　任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，不得有下列行为：　　(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;　　(二)违反法律、法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房;　　(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;　　(四)破坏或者擅自改变房屋外观;　　(五)违法搭建建筑物、构筑物;　　(六)损坏或者擅自占用、改建公共空间;　　(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;　　(八)损毁树木、园林;　　(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品;　　(十)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;　　(十一)乱丢垃圾，高空抛物等影响环境卫生和居住安全的行为;　　(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；对拒不改正的，报请相关行政部门依法处理。

第六十九条 住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用；建设单位不得代收维修资金。业主应当在办理不动产权证前，到所在地的物业主管部门缴纳住宅专项维修资金。业主分户账面住宅维修资金余额不足首期交存额30%时，辖区物业主管部门应当在物业小区公示告知业主，由业主大会或全体业主决定续交方案。物业专项维修资金筹集、管理和使用的程序、方式等具体操作细则按照辖区物业主管部门规定执行。

第七十条 物业管理区域内配建的停车场应当由本区域内的物业服务企业实施物业管理。第六章　法律责任　

第七十一条 业主，物业使用人违反本条例第六十八条规定的，物业服务企业为第一管理人，负责制止和纠正；居民委员会、物业管理委员会、业主委员会等联动协调部门协调处理；经纠正后仍不符合物业管理要求或拒不纠正的，由物业服务企业上报相关行政主管部门责令限期改正，并可处1000元至10000元的罚款，涉及违法犯罪行为，应当追究刑事责任。

第七十二条 物业服务企业有下列行为之一的，由物价管理部门责令限期改正，有超标收费或乱收费的应当退回;逾期不改的，处2万元以上5万元以下的罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为;其它违反价格法律、法规和规定的行为，由价格行政管理部门依法予以处罚：（一）违反规定擅自调整物业服务收费标准的;（二）将物业服务资金用于物业服务合同约定以外支出的；（三）提供虚假资料报送备案、不报送备案或逾期报送备案以及逾期变更备案事项的。物业服务企业有违法本条例规定其他行为的，业主、业主委员会、居委会、物委会、基层党组织等可向物业企业管理部门投诉；管理部门可依职权责令物业服务企业限期改正，并处以2000元至20000元罚款；对拒不改正的，主管部门可会同业主委员会召开业主大会，另行选聘物业服务企业。

第七十三条 占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道，或者损坏消防设施的，物业服务人应当及时劝阻，由消防救援机构责令改正，对单位处5000元以上5万元以下的罚款，对个人处500元的罚款。占用、堵塞、封闭其他共用部位，或者损坏其他共用设施设备的，由城市管理综合行政执法部门责令改正，给予警告，对单位处2000元以上2万元以下的罚款，对个人处200元以上500元以下的罚款。　

 第七十四条　各级负有监管职责人员有下列情形之一的，由其所在单位或同级监察机关责令改正，拒不改正的，给予行政处分;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：　　(一)违反本条例第八条规定，相关行政管理部门接到投诉、举报后不受理、登记、处理，或者发现违法行为不予查处的;　　(二)违反本条例第五十八条规定，区县住建部门、街道办事处、镇人民政府未依法为申请人办理备案手续的;(三)利用职务上的便利，收受他人贿赂或者其他好处，不依法履行监督管理职责的。

第七十五条　对违反本条例的行为，当事人除按照本条例的规定承担相应的责任外，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等其他有关法律、法规规定应当予以处罚的，由相关行政管理部门依法予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　

第七十六条　本办法自 月 日起施行。

来源：张家口政府网

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