林中给出的旭辉“过冬”方案

  “讨论企业‘过冬’，我想有三方面的比喻，即平常的积累，你要身强力壮；过冬的准备，你要有保温的衣服和粮食；过冬的措施，你要少运动少消耗能量。”旭辉控股董事局主席林中在3月23日旭辉永升服务举行的线上业绩会上表示，这也是着重反映企业本身的经营体制好不好，财务稳不稳健，经营质量高不高的问题，这些都是靠长期坚持和积累才能完成的。

  旭辉上市以后一直坚持稳定的财务原则，这种稳定跟旭辉财务底线、财务纪律、投资底线、投资纪律、经营底线是分不开的，这是帮旭辉过冬的很重要的方式，这种积累是短期的调整不了的。

  林中提到，去年6月份以来，旭辉为了这次“过冬”采取了一定准备和措施。包括收紧了资本性开支，减少买地，把未来的资本开支收少，量入为出，增收节支，用这个方式来指导整个经营。

  另外，旭辉也在调整自身债务结构。“去年下半年到今年，我们都用一个更长期的负债来置换掉短期的负债，以及把一些短期的负债及时规划。”林中说，旭辉现在债务结构非常合理，平均在4.7年，跟旭辉的开发的周期相吻合。短债在整个债务比重中占了16%，如果用今年年底来算只有10%，这就减少了旭辉短期债务的现金流压力。

  “旭辉从2020年开始一直在主动降低负债率，平均6个月降0.5，到了去年年底，旭辉已经达到了三道红线的绿档。”林中说，除此之外，要保证旭辉的整体现金流安全，加大回款，加大资金的管理和匹配。“旭辉通过这些长期的积累，加大过冬的措施和过冬御寒的准备能度过这次寒冬。”林中说。

  在林中看来，经过这一轮行业的调整，旭辉迎来了一个稳定的成长期。在稳定的成长期中会实现降低负债，稳定规模，提升效益，会迎来良性持续稳定的发展的阶段。

  据了解，旭辉每5年都会做一个5年的发展战略。2021年底，旭辉就已经开始制定从2022年到2026年的5年发展战略。

  具体表现在几个方面：

  一是要做强做厚做久，从过去的长个子做规模到了18岁青年以后，开始长思想长智慧。

  二是经营导向，从追求规模开始全面转向追求效益，追求利润导向。

  三是旭辉未来的战略是同心圆战略，围绕主业过去20年的积累形成的核心能力和资源开始往外拓，从地产到物业到商业到租赁形成同心圆战略。

  四是轻重结合，旭辉未来5年会大力发展轻资产业务，并希望轻资产类的业务通过5~10年的努力，它能占到未来整个旭辉收入比重的30%~40%，使旭辉具备穿越周期的能力。

  五是旭辉未来5年会转变增长模式，从过去的高杠杆、高负债、高周转，转向高质量、高品质、高效益的增长模式。

  六是旭辉会从过去纯开发销售为主，逐步过渡到“开发+运营“为主的经营模式，运营的比重越来越大。

  “未来5年内旭辉开发的体量基本上处在一个稳定的成长期。”林中说。

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