旭辉林中:房企2020年的销售业绩或比去年减少8-10%

图：旭辉集团2019年业绩说明会

3月27日，旭辉控股（00884.HK）发布2019年年度业绩公告显示，2019年全年，公司实现合约销售额2006亿元，同比增长32%，签约回款率达92%；实现确认营业收入548亿元，同比增长29%；总利润90亿元，同比增长27%；核心归母净利润69亿元，同比增长25%；同时每股派息34港分，并在此基础上增派20周年特别股息4港分，上市以来每股已累计派息1.44港元，达IPO价格的108%。

在27日下午举办的线上业绩说明会上，旭辉控股董事局主席林中宣布了2020年2,300亿元的合约销售目标，同比增长15%，传递出公司在市场下行期仍不懈奋斗的决心，以及对于保持长期稳健增长的坚定信心。

全国95%的售楼处已有序开放

林中表示，面对新冠肺炎疫情，旭辉第一时间成立了抗疫专项基金捐款2000万元，用于购买和调集医疗物资，送往疫区，以及补助驰援武汉的医护工作者。随着疫情逐渐得到控制，旭辉集团也在加快推动复工复产。目前，旭辉全国95%的售楼处已经有序恢复开放，到访量恢复至去年同期的92%，工程操盘项目复工率达94%，工人到岗率90%，这为旭辉集团2020年目标的实现打下了坚实基础。

林中介绍，面对2020年的市场，旭辉将着力保障现金流安全，增收节支，提升运营效率，加快区域整合，打造组织活力引擎。同时，要专注做好主业，打造核心竞争力，坚持高质量发展道路，力求产品品质、客户满意度、品牌口碑、员工敬业度达到行业领先水平。

在林中看来，旭辉过去一年的业绩表现存在8个亮点。首先，销售高质，全年回款率92%，区域集团规模凸显；其次，货值库存合理，九成位于一、二及准二线，今年集团可售货值3,800亿元，分布在全国60余个城市，其中89%位于有人口持续导入的一二线及准二线城市；第三，核心归母净利同比增25%，上市以来ROE平均超21%；第四，派息创新高，累计派息超IPO发行价；第五，扩储多元，新增土储权益升至65%，多元化拿地占比1/3；第六，控负债、降成本，财务稳健；第七，产品服务提升，项目荣获詹天佑奖，客户满意度持续提升；第八，提质增效，精细化管理，打造房地产业“透明工厂”。

旭辉控股CFO杨欣就去年公司的财务亮点进行了解读，他表示，自2014年开始，旭辉已经连续多年保持了30%以上的复合增长率，股息复合增长率也在30%以上。去年，旭辉的股东回馈进一步增大，除了给股东35%的常规分红外，还有另外每股4分的特别分红。此外，旭辉境内与境外债务6:4的比例以及多元化的融资结构，也确保了公司在危机当中捕捉新机会的能力。

杨欣称，2019年，在旭辉所有在建建筑中，有超过一半使用了装配式建筑，且旭辉连续三年获得了怡安翰威特“中国最佳雇主”称号，这可以称为是一个“前无古人”的荣誉。同时，旭辉成立了ESG管理委员会、ESG工作小组，并将持续在这些方面进行投入。

行业销售业绩或减少8%至10%

展望未来，林中表示，目前来看，房企2月份的销售额有所减少，3月份也没有恢复到正常水平，4月份大致恢复至80%左右，整体来看，房企2020年的销售业绩或比去年减少8-10%的水平，土地开发面积也会减少，但房价还是会平稳增长。

谈及行业，林中认为，在疫情影响下，破产的中小房企将增加，但这也意味着，今年行业内的收并购机会会增加很多，旭辉也接到了一些企业的收并购的机会，但考察之后并不符合旭辉的标准，所以未能进行。

在林中看来，以往行业上下半年的销售比例约是4：6的比例，但今年可能会三七开，上半年将占据全年销售额的30%，而下半年占据70%，“希望下半年的市场能好过上半年”，林中称。

在楼市政策方面，林中表示，稳房价、稳地价、稳预期的大政方针不会改变，市场也不会因此出现大起大落；房企的融资不会进一步收紧，综合大环境来看，2020年的融资成本或会降低，旭辉有机会将融资成本控制在6%以内。

“中长期来看，总需求并未减少，未来10至20年内城市化的红利依然很大，疫情只是延后了消费需求，但并未减少，目前来看，改善和租房的需求在增加，且需求结构发生了很大的变化，客户会更加关注物业、服务和品质。产品方面要迎来一轮升级换代，疫情之后，智慧人文的住宅需求会更受欢迎，产品功能空间也会进一步改善，疫情迫使大家更长时间的居住在家里，产品户型的弊端也表现的更明显，未来改善的空间会非常大”，林中称。

在林中看来，未来国内的城市会进一步的分化，特大型、超大型城市的表现会更好；房企也将进一步分化，洗牌加速，强者生存，且淘汰的速度也将更快；房企的发展模式将由此前的追求速度，逐渐变为追求质量，财务结构更加稳健。在受到本轮疫情的检验后，房企会更加注重现金流的安全，进一步去杠杆，并加速向数字化转型。未来，房地产行业将从土地红利时代进入管理红利的时代，也将进入一个品牌红利的时代。

在处于调整周期的当下，不少房企的毛利润率指标都出现了下滑，旭辉有何应对之道？就此，旭辉集团高级副总裁、江苏区域集团总裁王凤友表示，旭辉会进行极致的成本管理，目前，旭辉的成本管理相比制造业的精细化管理还有差距，但是，在销售费用和管理费用方面下降约2个百分点还是可以的。其次是旭辉的财务费用，预计未来公司的这项成本从6%降到5%事可行的，而下降到5%，就可以为公司节省10个亿。

同时，旭辉还将通过对产品设计方面的成本管控来节省成本；通过多元化拿地的方式来降低土地成本。过去，在旭辉的考核里，销售回款的比重占了大头，而从去年开始，旭辉对于ROE等指标的考核占了大头，各区域公司将服从于集团的统一指挥，更加注重经营效益与成本效益之间的匹配，通过这几个方面的加持，预计旭辉在未来的几年里，将继续保持比较好的盈利能力，王凤友称。

每一轮危机的背后都是机会。林中称，在这样的展望下，旭辉将“稳定情绪、乐观心态，积极应对”。总结来看，即，“现金为王、量入为出、开源节流、增收节支”；增强营销、变革创新、赋能一线、全员营销、线上营销；加快产品升级换代；提升效率、降低成本、削减费用；多元化拿地、降低土地成本；去杠杆、去库存、优土储、增权益、促增长；实现有质量的中高速增长。

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