观点直击 | 林中：旭辉要提高权益占比至70% 很多企业要求被收购

　　观点地产网 因新冠疫情带来的影响，林中和林峰两兄弟罕有地同一时间同一地点现身旭辉的业绩发布会。

　　3月27日，旭辉控股公布过去一年的成绩单，董事局主席林中、CEO林峰携执行总裁陈东彪等一众管理层出席。

　　2019年，旭辉完成合同销售金额2006亿元，同比增长32%。顺利进入2000亿门槛，旭辉也像绝对多数房企一样变得越来越谨慎。

　　保证财务稳健、现金流安全，成为管理层口中的高频词汇。

　　反映在数据上，林中为旭辉2020年定下的目标为2300亿，同比增速进一步放缓至15%。

　　他指出，2020年旭辉全年的供货量为3800亿元。其中受疫情影响，下半年将占七成，上半年仅保留三成。

　　作为行业的战略家，林中也表达了自己对今年疫情影响下的行业判断。

　　据其判断，疫情对房企二、三、四月销售的影响将使2020年行业整体销售规模减少7%-10%。另外，今年房地产开发投资也会减少，而房价这将平稳增长。

　　与此同时，他认为，随着企业现金流紧张，破产中小企业增多，行业集中度进一步提高。

　　“年初到现在，我们接待了蛮多企业，他们要求被收并购，但是评估过后还没有符合我们内部标准的，所以还没有成功收购案例。”

　　大鱼吃大鱼的时代，林中一如既往谨慎。

　　增速放缓、权益提高

　　从2019年成绩单来看，林中基本实现了他对旭辉各项指标“均好”的要求。

　　数据显示，2019年内旭辉已确认收入上升29.3%至548亿元；核心净利润增长24.7%至69.03亿元；毛利率及核心净利润率分别为30.0%及12.6%（2018年分别为34.7%、13.1%）。

　　事实上，在已经发布2019年业绩的房企中，无论是万科、华润等头部企业，还是旭辉，都面临毛利和净利率下降的问题。

　　对此，林中并不讳言，他指出“行业未来毛利率压力加大，但是我们会通过一些措施来稳定好我们的毛利率，未来旭辉的毛利率还是可以稳定在25%-30%。”

　　财务表现上，截至2019年12月31日，旭辉共有1037亿元的有息债务（2018年：779亿元）；负债对股本比率略微上升至68.5%，同时加权平均债务成本也微涨至6%。

　　尽管因融资趋紧影响，各项债务指标都有所上升，但对比同规模民营房企而言，旭辉的财务仍算相对稳健。

　　杨欣称，“境内境外今年的一些资金成本都在降低，今年我们有机会能将融资成本控制在6%以内。”

　　另外，为进一步稳定现金流，旭辉也在加大项目回款的力度。

　　林峰透露，2019年旭辉全年回款率达到92%，较2018年提升5个百分点，全年共计回款1859亿元。截至2019年底，旭辉在手现金达576亿元。

　　此外，今年首两月旭辉在销售额同比下降时，仍录得回款率同比上升。

　　手握足够现金，令旭辉有更多余力投入土地市场。

　　2019年全年，旭辉共计收购79个新项目的权益，应占土地出让金532亿元。

　　进入2020年，旭辉加紧补仓，前两月收购在上海、杭州、苏州等城市新增9个项目的权益，应占土地出让金合共84亿元带来的新增货值超过200亿。

　　值得一提的是，以“合作王”著称的旭辉也在逐渐提升土地的权益比例，以避免增收不增利的情况。

　　林中称，“2019年旭辉新增土储权益比例是65%，今后的买地权益都会放在68%-70%。这样未来三年销售权益也将逐步提高，今年60%，明年65%，后年70%。”

　　因此，尽管2020年整体的销售目标增速只有15%，但林中希望旭辉的权益比规模增速会达到20%甚至更多。

　　事实上，自2017年提出3000亿目标后，旭辉就再未透露出任何激进的信号。无论是规模增速、财务模型、净利水平，林中都企图做到均好。

　　尽管稳定确保了活下去，但失去冒险精神在行业白热化的兼收并购中，同样也会意味着失去一些机会。

　　多元化投资与收入

　　显然，仅仅依靠住宅业务缓慢的增长，并不足以维持企业的长治久安，因此林中更多寄望于多元化。

　　随着住宅开发行业逐渐触顶，旭辉也在探索住宅、商业、长租等多渠道的收入来源。

　　数据显示，2019年旭辉全年实现租金收入约为5.33亿元，按年上升125%。

　　截至目前，旭辉拥有21个投资物业，已开业的商业已达60万方，在建待开业的项目有66万方，主要分布在一二线及强三线城市。

　　长租物业方面，截至2019年末，领寓国际已完成逾20个城市的覆盖、签约房间数量累计超过6.8万间，具体的经营情况，年报则并未提及。

　　据悉，此前管理层曾希望未来三年租金收入可以有100%的增长。

　　不过，受疫情影响，今年商业地产遭遇不小打击，同时过多投资物业在手也意味着大量资金。

　　杨欣透露，“2020年投资物业收入会有50%增长，2021有机会跨越10亿收入的门槛。”

　　另外，其进一步称，旭辉计划投资性物业每年投入不超过权益回款10%。

　　不过目前来看，投资物业收入占旭辉全部已确认收入比例仅为1%，较2018年提高0.4个百分点。

　　多元化同样体现在投拓端。

　　据介绍，2019年旭辉除公开的招拍挂市场外，通过勾地和收并购、一二级联动等渠道拿地的占比达到33%。

　　林中认为，多元化拿地可以降低旭辉的土地成本，因此未来这一比例将进一步提升至50%。数据显示，2019年旭辉新增土地平均地价也至5425元/平方米（2018年新增土地平均约为6190元/平方米），占当期销售均价的32%。

　　另外，截至2月底，旭辉集团总土储面积约6540万平米，对应货值9880亿元，其中一二线及准二线占比达87%。权益提高、土地成本降低保障了旭辉在行业毛利压力增大情况下的盈利能力。

　　或许，当规模增速不及过去，旭辉也更倾向于致力于提高利润表现，以获取资本市场更多的认可。

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