越秀服务：积极寻找收并购机会 2022年外拓面积有望翻倍

  “有三至五家在接触，目前还没有确定的标的。”3月3日，越秀服务集团有限公司（06626.HK 以下简称“越秀服务”）董事会主席林峰在业绩发布会上透露，该公司正与部分出现流动性问题的房企洽谈下属物业公司的收并购。他表示，相较2021年上半年，目前无论是物业公司的估值还是标的价格都有一定幅度的回落，“公司会充分把握这方面的机会。”

  2021年6月才上市的越秀服务在第一个财年录得了不错的业绩表现，实现营业收入19.18亿元，同比增长64.2%，公司拥有人应占盈利约为3.6亿元，同比增长80.6%，手握38.03亿元的现金。

  截至目前，越秀服务仍坚持上市之初定下的3年内达成1亿平方米在管面积的目标，收并购及外拓是实现规模扩张的重要途径。2022年，该公司订下了翻倍增长的外拓计划。

  上市后首份年报 TOD在管面积565万平方米

  越秀服务的上市步伐启动的较晚，2021年6月才在港交所敲钟，全球发售所得款项总额为18.04亿港元。2020年底，该公司收购了广州地铁环境工程与及广州地铁物业管理，成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司，而广州地铁更是于2021年2月入股成了其战略投资者。由此，该公司成为了第一家以TOD为特色业务的物业上市公司。

  业绩公告显示，过去一年，该公司的营收及利润均有较大幅度的增长，整体毛利率35.0%，净利率18.7%，表现均优于地产开发行业。

  从收入构成来看，越秀服务的几个业务板块都展现出了较为可观的增长潜力。其中，商业运管的营业收入为4.93亿元 ，同比增长38.2%，占了总营收的25.7%，社区增值服务录得4.42亿元的营业收入，大幅增长228.8%，占到了总营收的23%，而TOD板块收入2.38亿元，占总营收的比例为12.4%。

  规模扩张依然是物业上市公司发展的主线。2021年，越秀服务新签约项目71个，新增合约建筑面积1021万平方米，首次进入北京、宁波、南通、重庆、无锡等新城市以及学校、高速公路服务区等新业态。截至2021年12月31日，该公司总在管面积3887万平方米，同比增长19.1%，合约面积5838万平方米，同比增长17.0%，在管项目251个，合约项目315个，覆盖粤港澳大湾区、华东、华中、北方和西南五大区域的27个城市。

  截至2021年12月31日，其TOD在管面积565万平方米，总合约面积612万平方米，年内新增合约面积114万平方米。2022年初，该公司成功中标福州地铁2号线，迈开外拓的步伐。

  对于2022年的增长安排，管理层没有给出清晰的指引，只表示今年的增长目标是保持不低于行业平均的增速。

  积极寻求并购机会 已接触3至5个标的

  2021年，部分地产开发企业迫于资金压力，选择了出售旗下的物业管理业务回笼现金，年内，物业管理行业的收并购活动颇为活跃。在越秀服务18.04亿港元的IPO融资额中，也安排了60%的比例用于企业战略收购及投资。

  在谈及该问题时，林峰直言目前行业里确实出现了一些优质的收并购标的，管理层在积极关注，而且物业管理公司的估值、标的价格比去年上半年有一定幅度的回落，“所以公司也在积极地对接有意向的企业或标的，争取拿到一些项目。”

  林峰表示，除了考虑标的规模外，越秀服务还需要综合考量标的所处区域，当地居民的消费潜力、管理的楼盘质量、盈利前景等，“希望抓住好的机会，但不是说盲目扩张”。据其透露，越秀服务至今已经接触了三至五个标的，均来自出现流动性问题的房企，只是尚未有落实的交易。

  背靠越秀地产、广州地铁两大国企股东，越秀服务在上市之初就给自己确立了“进入行业第一梯队”的目标，期望在两至三年内达到1亿平方米的管理面积。林峰表示，这个目标未变，将通过收并购及外拓的方式来实现。为此，越秀服务在2021年就已组建了一个60人至70人的外拓团队，进行全国化拓展。2021年，该公司新增的1021万平方米合约面积中，有40%是来自关联方，剩余的60%则是第三方外拓所得。2022年，该公司预计外拓面积可实现翻倍增长。

  以TOD业务为例，越秀服务已经开始搭建外拓的框架，目前已与重庆、长沙、昆明、南宁和青岛等城市的地铁公司建立业务联系，积极推进战略合作，期望实现TOD物业管理模式在大交通服务领域的全国化发展。据林峰介绍，TOD有一定的行业服务壁垒，该公司希望把TOD的特色做优做强，不断提升市场份额。“现在越秀服务的管理规模占到广州地铁运营里程的1/3，广州地铁还有2/3的规模可以继续扩展，等到这些合同到期之后，越秀服务会积极参与招标，争取更大的市场份额。”他还表示，今年会持续加大TOD外拓方面的努力。“目前国内有40多个城市有地铁运营，还有更多的城市开通了城轨、高铁，包括机场服务等等，总体来说轨道交通的发展是比较大的。”

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