越秀服务2021年业绩发布资料（含完整视频）

3月3日，越秀服务抢先所有物管上市公司，成为第一家披露2021年全年业绩的“秀儿”，这也符合广东人喜欢喝“头啖汤”的性格。

根据业绩公告，截至2021年12月31日，越秀服务总收入约为19.18亿元，同比增长64.2%，股东应占盈利3.60亿元，同比增长80.6%。这个业绩增幅只能说略高于上市物管公司平均水平之上，除了美居业务爆量增长，其余亮点不多。

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（越秀服务2021年全年业绩发布投资者推介会实录，4：40分开始）

以下为部分现场提问整理。

现场提问：越秀服务是以独特的TOD综合物管的形式区别于同行，2022年有什么计划？预估市场容量有多大？

毛良敏（执行董事兼常务副总裁）：TOD业态是越秀服务的特色，希望借助跟广州地铁的成功合作，能把TOD业务进一步做深。越秀服务持续拜访了国内很多地铁开发和运营的合作伙伴，包括青岛、长沙、福州、重庆、成都等，也建立了比较好的联系。从年初越秀服务中标福州地铁2号线，标志着正式迈开了走出广州、迈向全国的脚步，今年会持续加大在这方面的努力，希望能给更多的城市地铁提供服务。

目前国内有40几个城市是有地铁运营，还有更多的城市开通了城轨、高铁，包括机场服务等等，总体来说轨道交通的发展是比较大的。因为越秀服务把它作为一个特色，希望这个业务的增长会有一个比较好的比例，目前占比是16%，希望未来总体收入占比里面不低于10%，因为其它几个板块的空间更大一点，增速更快一点。

现场提问：当下是否是一个好的物业收并购的时机？今年是否有收并购的计划安排？是否与出过风险的房地产企业旗下的物管公司洽谈收购？

林峰（非执行董事兼董事会主席）：现在可以看到，物服的估值、标的的价格应该比去年上半年有的一定幅度的回落，所以公司也在积极地对接有意向的企业或标的，争取拿到一些项目。

除了考虑规模之外，越秀服务还非常注重质量，特别是收并购标的所处的区域和位置，标的所处的城市居民的消费潜力、管理的楼盘质量，包括这个楼盘安全生产方面的质量、后续维护投入等。越秀服务希望抓住一些好的收并购的机会，但是也不是盲目扩张，一定是选好标的。另外，通过收并购和规模扩张，能够给公司创造更好的规模效益，越秀服务也会充分地把握好这方面的机会。

最近出现的一些地产企业流动性的问题，对于这些企业的物管公司收并购的机会，越秀服务目前有三四家在接触，但是目前还没有确定的标的。如果有合适的标的或有确定的意向，越秀服务会及时的跟市场进行披露。

2021年全年的新增合约面积是1021万平方米，其中400万平方米是关联方提供的，600万平方米是外拓，第三方外拓的占比达到了60%。越秀服务上市的时候提过，三年之内要向1亿平方米在管面积努力，实际上这个目标还是坚持的。

2022年外拓的面积预计要比2021年的600万平方米翻倍增长，采取两条腿走路的方式，也就是收并购和外拓两种方式，来达到越秀服务的增长目标。

现场提问：如何看待商业业务的发展？除了商业业务之外，有没有考虑过其他新的非住宅业务的发展？

林峰：越秀服务坚持四大业态住宅、商业、大交通、城市服务。2021年越秀服务拓展了100多万平方米优质商业，主要还是高端的写字楼项目；社区商业，社区增值服务达到了4.4亿元，增长了228%。

TOD也是越秀服务的特色，TOD有一定的行业服务壁垒，希望把TOD的特色做优做强，提升广州市的市场份额。现在越秀服务管理规模占到广州地铁运营里程的1/3，广州地铁还有2/3的规模可以继续扩展，等到这些合同到期之后，越秀服务会积极参与招标，争取更大的市场份额。增量方面，广州地铁现在在建的里程是293公里，有11条线，148个地铁站，13个车辆段。

另外，城市服务，越秀服务在无锡的扬名花园街道提升服务，包含商业运营、街道的城市卫生、街道的城市服务。

现场提问：越秀服务定位城市服务运营商，能介绍在城市服务布局吗？盈利水平怎样？

毛良敏：在城市服务方面，越秀服务有几个核心的业态：第一个是类似无锡老旧城区改管一体化，已迈出了比较好的步伐，而且也取得了居民和政府等等各方的认可。从去年开始试点以来，越秀服务在这块的业务快速增长，预计到今年还会有一个比较大的增长。

第二个是在城市公共建设方面的PPP运营。比如在湖北当阳，越秀服务获取了一个河道治理和环境维护的项目，总合同金额达到1亿多，这种业态是未来重点布局的方向。因为随着国家对城市服务的专业化和市场化，空间会越来越大，比如越秀服务在2月份中标的广州新文化(300336)馆。

因为城市服务业态比较多，包含公建、PPP服务、改管一体化等，不同的业态利润水平相差较大，总体来说毛利水平会达到20%多。

现场提问：疫情对物管业务的平均物业费和收缴率有什么冲击？在2022年越秀服务将如何提升这一块的表现？

毛良敏：过去这一年，越秀服务在基础物管方面毛利率进一步上升到22%，住宅平均单价也进一步提升到2.8元，写字楼保持了比较高的毛利水平。

同时我认为疫情对物业管理的影响是相对正面的，因为通过疫情让大家更好地重新认识了这个行业的价值，疫情之后越秀服务满意度普遍都在提高、收缴率也在提升，去年的收缴率住宅板块已经达到96%以上，商业板块达到了99%以上。

现场提问：如何看待和规划未来增值服务的发展？

林峰：社区增值服务涉及到很多方面，比如买菜、买水、二手中介、居民的消费等等。越秀服务在增值服务的抓手是社区商业，是重点打造的板块，预期在2022年还会有比较大的增幅。

毛良敏：2022年，社区增值服务方面聚焦资产经营、美居业务，以及家居生活服务业务；同时，在商业B端客户的增值服务方面也会加大力度，给更多的B端客户提供服务，在提升客户满意度时也能给企业带来一定的盈利。

现场提问：对当下的物管市场格局是怎么看的？今年在业务布局上有何调整？在提升利润方面将做哪些努力？

毛良敏：截止目前为止，我认为行业应该还是比较分散的，有较大的整合空间。

从去年下半年以来，受上游的影响，行业里面出现了一些比较好的合作的标的，越秀服务会持续的加强关注，相信2022年会有一个比较好的结果。

业务布局方面，越秀服务会保持一定的战略定力，坚持战略布局，聚焦大湾区，深耕长三角、华中、长江经济带，以及成渝经济带等等比较具有经济活力的城市和片区，做深做厚城市的密度。

同时，业态方面，越秀服务也会聚焦住宅、商业、TOD以及城市服务这几个核心业态，进一步把核心业态做强。

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