三道红线全绿后 越秀地产2021年冲击千亿规模

　　行稳方能致远，多年来，越秀地产（00123.HK）以实际行动向外界证明了稳健增长的力量。

　　3月16日，越秀地产发布2020年业绩公告，从数据来看，越秀地产在去年实现高于行业的增长速度，并政策严监管下，优化各项财务指标，实现“三道红线”全绿。同时，距离千亿规模仅有一步之遥，越秀地产于2021年提出1122亿元的销售目标，向千亿规模发起冲击。

　　稳健增长 “三道红线”绿档

　　受益多年稳健增长与优化布局结构，越秀地产在2020年仍保持了良好的增长势头，实现合约销售金额957.6亿元，同比增长32.8%，超额完成全年合同销售目标 802 亿元，目标完成率高达 119.4%。

　　收入和利润方面，越秀地产仍保持良好增长态势。实现营业收入462.3 亿元，同比上升 20.6%，权益持有人应占盈利约为人民币 42.5 亿元，同比上升 21.9%；核心净利润约为人民币 40.2 亿元，同比上升 14.6%。

　　业绩的良好增长态势源自正确战略布局。据越秀地产发布的数据显示，2020年公司合约销售金额中67%来自大湾区，新晋的布局重点华东地区的业绩贡献率达到21%，这是越秀地产坚实深耕大湾区，“1+4”区域布局进一步完善的成果。

　　2020年，监管层提出“三道红线”的监管要求，给房地产公司上了一层枷锁，对高度依赖资金的房企提出了更高的发展要求。越秀地产凭借规模和利润的持续增厚，于2020年实现“三道红线”全绿，助力公司可持续发展。

　　数据显示，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍。从历史数据看，越秀地产的财务一直处于稳健健康状况，中金公司曾发研报称，越秀地产历史上财务纪律性强，叠加国企背景赋予融资优势，在“三条红线”新规和行业新竞争格局下，越秀地产表现优异，未来几年能够维持规模发展和财务安全的平衡。

　　自律的企业在行业严监管格局下能获得更好的发展机遇，形成良性循环。因财务及规模均稳健增长，穆迪、惠誉维持越秀地产Baa3和BBB-投资级信用评级，展望“稳定” 。有了国际大投行的认可，越秀地产于2020年年初成功发行两笔低成本美元债，成功将融资成本降低至4.62%，同时用长债置换短债，优化债务结构，筑牢财务安全屏障。

　　借力TOD模式 冲击千亿规模

　　2020年，越秀地产于11月已超额完成全年销售目标，全年以近120%的目标完成率居行业领先水平，从业绩贡献来看，其独特的TOD发展模式优势凸显。据越秀地产管理层透露， TOD项目于2020年贡献了超170亿元的销售金额。

　　“轨道+物业”的发展模式具有天然优势，但具有极高进入门槛，目前仅有少数房企在TOD发展模式上取得了成功。从稀缺性和重要性来看，TOD发展模式将具有广阔的前景以及强劲增长潜力。

　　2021年，越秀地产制定了1122亿的销售目标，17.1%的同比增速在当前的行业环境下稍显“激进”，但越秀地产管理层对此则信心满满。2021年越秀地产拥有可售资源1866亿元，仅需完成6成的去化率则可成功完成目标。

　　同时，据越秀地产董事长林昭远介绍，预计在2021年TOD项目的业绩贡献将不低于180亿元，有望突破200亿元。

　　差异化竞争能力的铸造给了越秀地产可持续增长的动力。数据显示，2021年前两月该公司已实现合约销售金额135.5亿元，同比大幅增长218%。开局的良好势头给越秀地产业绩增长注入了一剂“强心针”。

　　在拿地方面，越秀地产构筑的拿地模式优势逐渐凸显，坚持“6+1”拿地模式，越秀地产逐渐在土地市场形成了差异化竞争力。近些年，TOD勾地模式为越秀地产新增了388万平方米土地储备。

　　同时，在国企合作方面，越秀地产立足合作共赢，加入旧城和旧厂改造赛道，盘活优质资源。通过差异化拿地渠道，越秀地产减少了在公开招拍挂市场与其他房企的正面“厮杀”，实现以低成本获取优质土地，夯实增长动力。

　　数据显示，截至2020年年底，越秀地产拥有土地储备2454万平方米，其中一二线占比高达92%。其中2020年新增560万平米土储中TOD、配建、国企合作的占比分别为19%、25%与10%，非公开市场的拿地规模以超公开招拍挂市场，成为越秀地产土储的重点贡献来源。

　　房地产对资金和土地依赖度较高，在其中一方面具备优势则能助力企业形成差异化竞争力，获得更好的发展。越秀地产则两者兼备，经过多年沉淀，越秀地产的锋芒开始显露，千亿似乎不是越秀地产的新目标，而是新起点。

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