年报快读|宝龙地产：处于“三道红线”之下 超额完成销售业绩

3月3日，度过而立之年的宝龙地产（1328.HK）发布了2020年全年业绩公告。在超额完成年度销售目标的同时，宝龙地产的基本面数据呈现出较高的增速，且未触及“三道红线”，保持了前年下半年发力的拿地节奏，为过去五年的阶段性发展实现了稳健收官。

自去年伊始，宝龙地产总裁许华芳就已着手为企业的下个五年进行谋划，相继梳理了公司文化使命愿景、组织形态、战略以及激励制度等多个维度的发展计划。2020年业绩会上，许华芳再次谈到了宝龙地产2021-2025年的“新五年战略规划”，其战略全景是在未来五年实现“双百双千”（布局超过100个购物中心，核心利润每年超100亿元，权益销售和市值超过1000亿元）。

其中的第一步，便是宝龙地产今年要在守住“三条红线”的同时，达成1050亿元的销售目标。

稳均价促增长 2021年目标1050亿元

2020年，宝龙地产实现合约销售额约815.5亿元，同比增长35.1%，完成750亿元销售目标的109%；实现合约销售面积约532.7万方，同比增长41.4%。

一方面，宝龙地产再次刷新历史销售记录，另一方面，也向未来三年35%的年复合增长率踏出了坚实的一步。值得一提的是，在2020年住宅市场线上促销、以价换量的趋势下，宝龙地产住宅销售均价较2019年有所微增，约15388元/平方米，为销售业绩高质量增长打下基础。其中，离不开公司对长三角等高经济活力区域的大力布局，稳住了销售均价。

在此之外，宝龙方面列举了4个销售额上涨的原因：一是战略重点布局长三角与粤港澳大湾区，实现规模效应；二是持续加强产品研发，产品定位准确，坚持质量要求及注重客户体验；三是住宅项目以“369”开发模式提升开发效率与周转去化速度，取得良好效果；四是操盘能力进一步提升，有11个项目在年内销售额超20亿元，较2019年增加了5个。

2021年，宝龙地产将首次向千亿目标发起冲击，新订立的1050亿元销售目标较去年销售额提升约29%，符合公司的高质量增长计划。许华芳表示，“虽然这是一个保守的指标，但公司会努力做得更好”。

为此，宝龙地产计划继续洞察客户需求，打造多维标杆；同时升级“369”开发模式，提高去化率加速现金回流；并持续专注于对标杆企业的研究和学习，实现专业及专项营销能力的提升，大幅缩短全盘开发及销售周期。

盈利稳健增长 归母净利润增速超过50%

从盈利基本面来看，宝龙地产也实现了35%以上的增长速度。2020年，公司实现营收约355.0亿元，同比增长36.3%；毛利约128.2亿元，同比增长35.1%；归母净利润约60.9亿元，同比增长50.8%。增速较2019年均有不同程度提高。

其中，宝龙地产物业结算收入约314.9亿元，同比增长40.1%。分区域而言，公司在重仓的长三角区域表现较为亮眼，商业与住宅业态均价依然维持在11000元/平方米以上，出售及交付面积与结算金额也较其他区域领先较大，占总数据比重分别为74.2%及76.7%。而值得一提的是，公司在海南的商业项目结算均价约为18046元/平方米，以较低的结转面积博得了较多的收入。

另一方面，宝龙地产在投资物业租金、商业运营及物管服务方面维持稳健增长，合计实现营收约32.4亿元，同比增长15.0%。其中投资物业租金录得营收15.6亿元，同比增长10.0%；商业运营及物管服务实现营收16.7亿元，同比增长20.2%。

得益于三费控制得当，特别是财务费用的大幅减少，以及投资利润增幅较大，宝龙地产的净利润维持了较快增速，令归母净利润获得了较大的增幅。

严控财务水平 位于“三道红线”绿档

在业绩提速换挡的同时，宝龙地产也在追求有质量的增长，管理财务结构，控制债务水平。

2020年底，公司剔除预售款后资产负债率约61.8%，同比下降约0.3个百分点；净负债率约73.9%，较2019年同期下降7.3个百分点，较2020年中期下降6个百分点；同时，其年末在手现金约282.8亿元，同比增长19.5%，现金短债比约1.37倍，处于“三道红线”绿档范围内。

宝龙管理层表示，未来宝龙将继续努力保持在“三道红线”绿档范围内，通过优化结构提升效率，包括销售加速，还有工程提速等手段优化财务结构。

在债务结构方面，公司维持了较好的长短债比水平，约2.2倍。同时期末减少了短期融资券及永续债的金额，总负债增幅约20.5%，较2019年增长稳定。

此外，宝龙地产严控融资成本，实际利率由2019年底的6.47%降至2020年的6.44%，2021年将朝着6.3%以下的融资成本继续努力。 

持续深耕长三角 新增土储占比过半

2020年，宝龙地产变换投资策略，由过去的“1+6+N”转向“1+1+N”，即长三角（上海、浙江、江苏和安徽）+大湾区（广东、香港和澳门）+机会型优质地区。这也将是公司未来五年的投资策略。

全年宝龙地产新增地块39宗，土储约940.1万方，可售货值约1332亿元。其中，下半年拿地24宗，土储约702.5万方。公司依然保持了前年的拿地节奏，拿地多集中于下半年。

同时，公司年内新增土地平均成本价为5367元/平方米，溢价率仅4.7%。

分区域来看，宝龙地产持续加码长三角区域，并开拓南京作为重点城市。今年年中，宝龙管理层曾表示公司将持续深耕长三角这一市场化水平较高的区域，同时希望南京能成为继上海、杭州及宁波之后公司重点布局的第四个长三角城市。因此，年内公司在长三角斩获26个项目，新增土储475.2万方，占比约50.5%；在南京布局7个项目，新增土储150.2万方，占比约16.0%。

总体而言，宝龙年内主要围绕长三角及周边区域城市进行拿地，在粤港澳仅在珠海落地一个项目，但基本符合年中管理层透露出的信息——会适当参与区域的招拍挂，珠海、中山、佛山、广州是目前进度较快的城市。在许华芳看来，相对于粤港澳大湾区，长三角拥有更高的市场化程度，也因而拥有更为激烈的竞争，但宝龙也拥有一定的深耕优势。

截至2020年底，宝龙地产拥有总土储约3650万方，总可售货值4478亿元，长三角区域土储占比约七成。总土储平均成本价为3466元/平方米，仅占2020年销售均价比例的22.6%。

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