“三道红线”齐踩 绿景中国地产能否破局?

2021年1月1日起，“三道红线”融资新规将在房地产全行业全面推行。“红线”高压下，房企陆续将降杠杆、降负债提上日程。

对于剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍，“三道红线”齐踩的房企来说，紧迫感更为突出。

9月17日，作为“三道红线”齐踩的典型房企，恒大率先作出表率。当天，中国恒大发布公告，将使用自有资金提前偿还15.65亿美元债券，折合人民币106亿元。

而作为同样“三道红线”齐踩的绿景中国地产，“红线”落地前，又将如何面对“红线”所带来的压迫感？

“三道红线”齐踩

之所以“三道红线”让各大房企提心吊胆，在于“红线”的踩线情况将直接影响房企的融资待遇。

融资新规规定，“三道红线”均超过的房企被列为“红档”，有息负债规模不得增加；超过“二道红线”的房企被列为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；只超过“一道红线”的房企被列为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超过的房企被列为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

从2020年半年报来看，绿景中国地产的负债情况并不乐观，剔除预收款后资产负债率74.36%；净负债率147.65%；现金短债比0.98；“三道红线”均踩。也就是说，如不及时改善公司的负债情况，遵照融资新规，2021年开始，绿景中国地产将不得新增有息负债规模。

近几年来，绿景中国地产有息负债增速放缓，但仍保持持续增长态势。Wind数据显示，2017年—2019年，绿景中国地产有息负债分别为187.99亿元、233.24亿元、259.76亿元；分别同比增长56.97%、24.07%、11.37%。

此外，2020年上半年末，绿景中国地产有息负债为293.99亿元，和2019年中期的239.93亿元相比，增长22.53%，增速再次抬头。

易观智库房产中心研究总监严跃进告诉财经网，有息负债规模不能增加，一定程度上会限制企业资金，从而影响企业扩张，对房企发展影响较大。

而在“三道红线”给绿景中国地产带上“枷锁”之前，绿景中国地产在融资上本就不占优势。2020年2月，绿景中国地产发行年利率为11.5%的4亿美元债，提高3个百分点借新偿旧；3月，绿景中国地产再发年利率为12%的4.5亿美元优先票据。

中指研究报告指出，2020上半年央行共进行3次降准，并进行多次公开市场操作，保持资金流动性合理充裕，房企综合融资成本较去年同期有所下降。在此大背景下，绿景中国地产融资成本不降反升。2020年上半年，绿景中国地产有息贷款平均融资成本为6.9%，较2019年上半年的6.2%，上升0.7个百分点。与此同时，上半年，公司融资成本约为6.86亿元，较2019年上半年的4.9亿元，涨幅高达40%。

降负债难上加难

对于“三道红线”齐踩的绿景中国地产来说，当务之急就是降负债。不过要想摆脱“红线”的“束缚”却并不容易。

2020年6月末，绿景中国地产有息负债为293.99亿元；股东权益为126.73亿元。也就是说，如果要将净负债率从现有的147.65%降至100%以下，在维持现金和净资产水平不变的情况下，绿景中国地产还需将有息负债“减负”约60.39亿元。

此外，2020年6月末，绿景中国地产银行结余及现金106.87亿元；公司短期债务109.29亿元。这也意味着，绿景中国地产要想将0.98的现金短债比提升到1以上，还需减轻2.42亿元的短期债务。

不过，让绿景中国地产降负债难上加难的，还是其以城市更新项目为主的发展模式。

2020上半年，绿景中国地产参与深圳白石洲城市更新项目、深圳黎光城市更新项目、珠海东桥城市更新项目。 此外，绿景中国地产财务总监兼公司秘书陈健民还在中期业绩会上表示，“绿景中国地产未来项目超过90%都是城市更新项目。”

城市更新的优势在于收益较高。重仓城市更新项目的绿景中国地产也因此在2020年上半年实现毛利率65.1%，明显高于其他房企。克而瑞数据显示，2020年上半年，行业179家样本房企毛利率中位数为31.3%。

但城市更新的风险同样也非常明显，具有“拆迁难、周期长、资金需求大”等特点。

2019年，公司城市更新项目绿景红树湾壹号实现合同销售额44.64亿元，确认销售收入44.87亿元，占公司房地产开发与销售收入比重的75.3%，成为当年营收贡献的主力军。然而，从投入到产出，该项目花费超6年时间。据中国经营报报道，原定于2015年下半年开盘预售的绿景红树湾壹号，因未取得销售许可，入市时间延期3年，直至2018年10月才开盘销售。

此外目前，绿景中国地产手握深圳最大旧改白石洲项目。项目总计容建筑面积为358万平方米，分三期进行开发。除非有不可预知的情况，该项目的总体开发周期预计为八至十年。

严跃进向财经网表示，城市更新项目时间周期长，资金回笼难度大，所以某种程度上来讲，企业的资金压力相对较大。

此外，中期业绩会上，绿景中国地产执行董事兼行政总裁唐寿春直言，“虽然公司在净负债率方面意识到有所偏高，但在白石洲旧改大规模入市销售之前，这个指数还是会有所上升。”

盈利能力锐减

不光降负债难，绿景中国地产还面临着盈利能力锐减的尴尬处境。

半年报显示，2020年上半年，绿景中国地产合同销售额约24.63亿元，同比下滑39.74%；实现总收益24.62亿元，同比下跌约28%；公司股东应占盈利约3760万元，同比下跌约96.2%。

重仓城市更新项目是绿景中国地产收入不稳定的主要原因之一。绿景中国地产在财报中解释，2020年上半年，在专注城市更新项目开发运营的特殊商业模式下，集团每年销售、结转项目不均的周期性波动依然存在。

2020年上半年， 公司房地产开发与销售所产生的收益约为 20.31亿元，同比下跌约32.0%， 主要由于去年同期深圳绿景红树湾一号确认收入约 27.5亿元，基数较大；而今年推盘主要集中在下半年。

绿景中国地产也数次在公开场合表达出对于白石洲项目的厚望。2019年业绩会上，唐寿春曾透露，白石洲项目计划将进行三期滚动开发，并预计在2023-2030年进入销售、现金回笼阶段。

今年的中期业绩会上，唐寿春再度更新白石洲项目的最新动态，“白石洲项目的各个环节基本上达到预期。现在进展分为两条线，业务层面上，从去年开始启动签约，日后取得实施主体后，就会马上动工；另一方面，下半年会把剩余75%股权大部分注入上市公司，全面进一步主导推进项目。”

毫无疑问，白石洲项目的落成将给绿景中国地产带来巨大收益。但在白石洲项目产生收益之前，绿景中国地产还需爬过负债和盈利下滑两座“高山”。一面是急需改善的“三道红线”，一面是急速走下坡路的盈利能力，困难重重的绿景中国地产将如何破局？

来源：财经网

相关知识

“三道红线”齐踩 绿景中国地产能否破局?
“三道红线”满月,规模房企普遍“踩线”
多数规模房企踩中“三道红线”借新还旧难以持续
“三道红线”满月，规模房企普遍“踩线”
“三道红线”下的房企们
“三道红线”下房企多次递表仍难IPO 负债过高盈利不稳成症结
“三道红线”下,高增长一去不复返
“三道红线”终结地产金融红利
“三道红线”下,房企降负债提速
“三道红线”下房企多次递表仍难IPO 负债过高盈利不稳成症结