“三道红线”分化土储 “绿档”房企加速补仓

  “三道红线”带来的行业分化逐渐在投资端体现。1月26日，北京三宗不限价宅地推出市场，保利发展控股集团股份有限公司（股票代码：600048.SH 以下简称“保利发展”）联合体以20.5亿元竞得其中一幅，前一天，这家央企刚刚拿下苏州一宗宅地。据机构统计，2020年全年，保利发展新获取了146个项目，对应总地价2353亿元，同比增长超过5成，新增的总货值为行业第一。

  保利发展是TOP5房企中唯一的绿档企业，这种高投资强度被认为是一种比较优势。其他的绿档房企2020年在土地市场也斩获颇丰，如招商局蛇口工业区控股股份有限公司（股票代码：001979.SZ 以下简称“招商蛇口” ）的购地金额同比增长52.4%，龙湖集团控股有限公司（股票代码：00960.HK 以下简称“龙湖集团”）的增幅也超过3成。

  平安证券的统计显示，2020年50强房企拿地销售金额比约为33%，红橙黄绿档分别为26%、37%、32%、46%，绿档房企的购地积极性是最高的。

  在保利发展的相关人士看来，身处绿档可以令公司的经营节奏更具主动性，除了有利于把握土地市场的窗口外，竣工、交付等环节的稳定度也会相对更高一些。招商蛇口则认为，打铁还需自身硬，绿档固然拥有一定优势，但如何取得维持增长与守住红线之间的平衡，也是一大考验。

  房企地市“弯道超车”

  2020年，保利发展实现了销售规模的新突破，迈入5000亿元的梯队，全年签约金额为5028.48亿元，同比增长8.88%。相较销售表现，该公司在土地市场的进取姿态更值得关注。

  申万宏源的数据显示，2020年，保利发展在土地市场新获取了146个项目，新增建面3186万平方米，同比增加18.8%，对应总地价2353亿元，同比上升51.5%，平均楼面地价7388元/平方米，同比提升27.6%。拿地面积权益占比69.4%，也较2019年有2.7个百分比的提升，购地金额/销售金额达到47%，同比有13个百分点的上升。

  在相关研究机构发布的2020年房企新增货值表中，该公司以5098亿元的全口径新增货值排在行业第一位。

  保利发展积极纳储的态度在2020年末的一个公告中已有所体现。2020年12月17日，该公司在公告中透露，董事会审议通过了《关于调整2020年度投资计划的议案》，同意公司2020年度投资计划从3150亿元调整至3350亿元，增加200亿元预算。就在那个月，保利发展火力全开，新增了32个项目，累计新增用地面积约216.94万平方米，权益购地金额达到了341.8亿元。

  在投资决策上，绿档房企们有着趋同的选择。据统计，2020年，招商蛇口累计实现约2776亿元的销售金额，同比增幅在25.9%，全年累计获取土地项目95个，总地价大概在1488亿元左右，相较2019年增长了52.4%。拿地金额与销售金额的比例约在54%，相较2019年44%的比例，有明显的提升。兴业证券发现，龙湖集团自2020年下半年以来一直保持着积极的拿地节奏，全年新增土地项目123个，新增土地储备面积达到2258万平方米，全年新增土地款项为1418亿元，同比增长约32%，新增土地款项占销售金额的比例达到52%，拿地力度也大于同行。

  克而瑞对“三道红线”融资新政发布后的土地市场进行了分档监测，结果显示在新规出台后，红、橙档房企拿地力度显著缩小，而黄、绿档企业有近半数加速拿地。对比2020年1-8月和9-12月两个阶段的投资金额可发现，红、橙房企在“三道红线”后投资金额分别大幅下滑45%和57%，黄档房企受影响较小，投资力度仅下降了9%，而绿档房企资金充足且在其他档位房企暂缓投资的情况下，积极补充土储，投资金额提升50%。

  警惕越“红线” 谨慎扩张抓业绩

  有机构认为，“三道红线”开启了因企施策的精细化管理，标志着行业过往依靠加杠杆“弯道超车”的时代画上句号，资产负债表健康的企业将迎来金融资源分配的红利，获得新的发展优势。

  对于绿档房企而言，如何利用与发挥这一优势，是个新的命题。保利发展的相关人士表示，作为资金密集型行业，“三道红线”的影响几乎渗透了房地产的各个环节，对绿档房企来说，在现金流、有息负债方面确实会有更大的发挥空间。因此，“在其他房企缩小投资力度，土地市场竞争没那么激烈的阶段，公司会积极把握窗口增加资源储备，保障业绩增长。”

  国泰君安表示，由于保利发展在“三道红线”监管中是三档全绿，具备加杠杆的空间，公司加大拿地力度，预计2021年将带来较好的销售增速。作为TOP5中唯一的绿档房企，保利发展的提速不免让人产生2021年其是否会离“重回前三”的目标更近一些的遐想。对此，上述人士直言，公司正在制定“十四五”发展规划，增长目标肯定是有的，但行业排名的影响因素众多，在外部环境不太确定的背景下，管理层更看重如何利用好绿档的优势，做好经营业绩。

  招商蛇口将购地金额大增归于公司未来的增长需求，2020年，该公司在克而瑞的榜单中重回TOP10队列。据该公司内部人士透露，未来招商蛇口仍希望保持匀速增长，这就要求土地储备的增速不能低于销售增速，而且其中还要考虑到有部分土地须开发持有型、无法销售的物业。其表示，“三道红线”对行业带来了不小的影响，要将绿档的优势充分展现出来，还需要配合现金流管理措施，例如，招商蛇口2020年便在着力改善回款速度，希望在销售与拿地两个端口都能有更好表现，长远来看，规模增长与红线管理之间，仍需要动态平衡。

  龙湖集团向来以严格的财务纪律著称，从目前来看，绿档的利好也没有动摇他们的原则。2020年，该公司累计实现合同销售金额2706.1亿元，同比增长11.59%。最新的市场消息显示，其2021年的内部销售目标是不低于3000亿元，对应的是约11%的同比增速。在2020年初，龙湖集团的管理层便表示过，公司拿地是按照全年净负债率的控制来倒算，目标是保持50%-60%的净负债率水平，据此测算出2020年的购地金额稳中有增。

  旭辉控股董事局主席林中曾表示，“三道红线”政策一旦开始全面实施，对地产行业的影响很可能仅次于2004年全面推行土地招拍挂，行业的格局、发展模式都会发生很大变化，它会拉大企业之间的差距，对大型的央企、国企和领先的企业更有利。最终，这些猜想能否成为现实，想必从2021年的行业排名中便可窥见一斑。

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