广州楼市现状:与爱情一样微妙丨2022楼市行走④

  昨日是情人节。许多人也许尚在侥幸躲过了春节的“催婚”攻势、吐槽相亲对象究竟是何方神圣竟能精准踩中自己的每一条底线……

  但转而在这个爱意放肆的日子里,饮食男女又陷入了缺失爱情的孤独沉溺。

  对于世人而言,爱情诚可贵,但房子价更高。

  在广州,爱情可能遗落在春天的火车站和白云机场(600004)。但至少广州楼市的春天,可能值得你期待一下。

  01

  难掩的颓势

  2022年的春节,广州天气异常湿冷,让不少网友调侃,广州终于如愿过上了冬天。

  但更像寒冬的,莫过于广州依然备受“冷落”的楼市行情。受疫情、临近假期等因素影响,春节期间,广州楼市无亮眼表现,新房成交量更是遭遇近10年新低。

  中指研究院数据显示,整个假期期间,广州新房共成交仅17套,成交量同比去年春节期间下降近7成。在成交面积上,与去年春节相比更是下跌达85%。

  虎年第一月,广州楼市仍未脱离“冰河世纪”。

  (图片源于:亿翰智库,2022年1月城市商品住宅成交情况)

  数据显示,1月的广州,新建住宅价格平均价24408元,环比微涨0.33%。全市一手住房成交9252套,环比下降20%。

  而在二手房价格上,平均价28703元,环比微涨0.46%。根据广州市房地产中介协会最新数据显示,1月二手住宅网签量近五个月以来首破7000套,环比微幅增长0.94%。

  其实,回顾牛年,广州楼市就已经进入“冰冻期”。尤其是去年9月二手房指导价发布以来,广州楼市进入了量价齐跌的状态。

  2021年全年,广州卖出11万套新房,二手房成交量为11.7万套。二手房成交量在放眼过去的五年里,排名五年内倒数第二……

  业内人士分析认为,这与贯穿去年全周期调控息息相关。信贷监管加强、人才购房政策收紧、二手房指导价的出台……一系列政策使得广州楼市自2021年年中就进入持续调整阶段,市场迅速降温,成交低迷。

  02

  蓄势待发的开发商

  “就像爱情一样,再等等吧。”

  90度地产与许多业内人士聊天发现,这是广州许多开发商与购房者的共同心态。大多数人对即将到来的广州3月“小阳春”,满怀期待。

  比如,透过开发商在一季度营销层面上的安排,也能看到些许蛛丝马迹。

  根据克而瑞不完全统计,2022年春节期间,广州共有近100个楼盘售楼处正常营业。其中越秀、保利、万科等企业利用线上线下多措并举,吸引客户眼球。

  但在实质优惠折扣上,却是雷声大,雨点小。

  不少开发商也表示,春节期间,本就不报太大希望。既然没有客户,不如让中介回家过年,只安排了一些工作人员假期值班。

  (广州某房企品牌营销人员透露)

  对此,克而瑞广佛首席分析师肖文晓表示,“不打烊的楼盘进行暖场蓄客,促销折扣力度有限,实际认购数据不多,主要是为了即将到来的节后营销旺季做准备。”

  中原地产广州总经理黄韬也向90度地产表示:“经过持续一年的调控,最困难的时间已经过去,更多的开发商要面对的是要如何在2022年重新恢复销售,所以开发商在年后这个阶段正在蓄力待发,就是说已经在准备了。”

  “由于年前很多项目还未拿预售证,所以新供应较少,过年期间成交也较少。”专家邓浩志也向90度分析指出:“节后市场有两个特征,一是一季度市场观望的情绪依然较重,价格可能会继续调整;二是经历1月的冷淡成交,开发商资金将再次紧张,预计开发商节后推货将更加积极。”

  再加之春节前,房贷利率下调、放贷审批加速,节后两会召开在即等因素,开发商也寄望于春天,蓄力准备“小阳春”。

  03

  购房者的“新”机

  目前,广州楼市中,购房者对于房地产市场目前来看主要是刚需和改善型的买家为主,投资客对房地产的投资已经退出市场。

  “心态上来说,改善性购房者则会观望楼价会不会再跌一点,但对于许多刚需来说,合适自己还是会买。”黄韬表示。

  不少业内人士向90度表示,一季度的广州楼市蕴藏新机。

  据广州中原研究发展部预测,今年广州新房供应与去年相当,可能会达到11万套,供应充足,而且中心区供应增多,加上去年集中拍地项目集中入市、还有不少比较特殊的限价项目可能也会入市,在一手市场竞争较大的情况下,广州购房者的选择面也会更大。

  数据也显示,2022年广州预计将有126个新项目亮相,相比去年同期统计的数据(79个),项目数量猛增54%。

  在专家邓浩志看来,各种促销将在春节过后大大推进,开发商或许也会采取以价换量缓解资金压力。

  于是,在新房供应量猛增,成交量下滑的情况下,广州房价2022年上半年态势走低,价格下跌。这似乎是合乎逻辑的分析。

  但黄韬分析表示,广州房地产市场供应一直很平稳,甚至说一直供应很充足,只不过它有区域上的不平衡。

  比如南沙、花都这种供应量也大,但成交量也大,但是像天河越秀这些供应就很少。

  “一些优质楼盘一些地段比较稀缺,配套比较完善,交通比较便利的这种房子价格仍然有上升的空间。相反一些供应量比较大,还有一些发展中的新区,房价方面目前看来还是稳中有降的,有可能出现价格回调。”

  04

  “春天”的信号

  近期,有市场消息称,广州个别豪宅备案价突破14万。

  随即人们纷纷揣测,广州一手房限价政策有所松动,今年相关部门拟对刚需及豪宅项目采取“分级备案”政策,针对豪宅的限价政策将放松。

  但广州市住建局相关人士迅速回应表示,广州一直以来都实施严格的住房价格指导,但各个楼盘备案价是根据周边楼盘情况进行通盘考虑的,并实施动态价格指导,没有按价格专门去设置一个红线。

  “之前广州严格实施限价令,房价控制比较严格,超过10万元的项目就不再受理审批了。现在市场下滑,考虑到需要给市场稳定信心,近期一些高价项目会适当获批,市场也就会传播这一信息,这是最关键的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  所以,又是一年春来到,这是广州楼市“春天的信号”吗?

  对此,90度地产与多位专家进行咨询沟通。他们认为,农历年之后会有一波行情,但不能认为是会火爆的大行情。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出:“预计元宵节后,新一轮的促销工作会加快,客观上使得2月份交易呈现缓慢复苏的状态。而到了3月两会后,预计各类利好政策会明显增多。”

  严跃进也进一步表示,从1月份信贷数据看,明显好于预期,后续要关注银行信贷政策变化所带来的影响。后续房企和银行之间的亲密程度会增加,客观上会进一步刺激市场交易的活跃。

  李宇嘉表示,今年一季度可能仍是一个触底的阶段,但也不能指望上半年就会很快出现反弹。

  “市场可能会回升一点,但我认为可能还是比较弱势的,整个上半年应该处于一个弱势的走势。一方面整个市场的信心还需要修复,另一方面在利率上还没有出现明显的下降。虽然我们看到当前LPR有所下降,但幅度还相对较小。”

  李宇嘉表示,市场高估了政策纠偏的力度和此次纠偏的基调(保交楼而不是救市),后续政策走势还有待信贷政策、地方调控政策的变动,一季度的两会和政治局会议是一个窗口期。

  房地产市场研究专家邓浩志表示,至于两会政策层面的影响,还需要观望。

  “我认为综合衡量之下,会适当给予更强的支持,因为毕竟房地产对中国经济的影响太大了,产业链太长。但是至于利好政策何时能兑现,需要进一步观察。我相信,至少比之前要支持的更多。”

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(责任编辑:岳权利 HN152)

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