广州楼市现状：与爱情一样微妙丨2022楼市行走④

　　昨日是情人节。许多人也许尚在侥幸躲过了春节的“催婚”攻势、吐槽相亲对象究竟是何方神圣竟能精准踩中自己的每一条底线……

　　但转而在这个爱意放肆的日子里，饮食男女又陷入了缺失爱情的孤独沉溺。

　　对于世人而言，爱情诚可贵，但房子价更高。

　　在广州，爱情可能遗落在春天的火车站和白云机场(600004)。但至少广州楼市的春天，可能值得你期待一下。

　　01

　　难掩的颓势

　　2022年的春节，广州天气异常湿冷，让不少网友调侃，广州终于如愿过上了冬天。

　　但更像寒冬的，莫过于广州依然备受“冷落”的楼市行情。受疫情、临近假期等因素影响，春节期间，广州楼市无亮眼表现，新房成交量更是遭遇近10年新低。

　　中指研究院数据显示，整个假期期间，广州新房共成交仅17套，成交量同比去年春节期间下降近7成。在成交面积上，与去年春节相比更是下跌达85%。

　　虎年第一月，广州楼市仍未脱离“冰河世纪”。

　　（图片源于：亿翰智库，2022年1月城市商品住宅成交情况）

　　数据显示，1月的广州，新建住宅价格平均价24408元，环比微涨0.33%。全市一手住房成交9252套，环比下降20%。

　　而在二手房价格上，平均价28703元，环比微涨0.46%。根据广州市房地产中介协会最新数据显示，1月二手住宅网签量近五个月以来首破7000套，环比微幅增长0.94%。

　　其实，回顾牛年，广州楼市就已经进入“冰冻期”。尤其是去年9月二手房指导价发布以来，广州楼市进入了量价齐跌的状态。

　　2021年全年，广州卖出11万套新房，二手房成交量为11.7万套。二手房成交量在放眼过去的五年里，排名五年内倒数第二……

　　业内人士分析认为，这与贯穿去年全周期调控息息相关。信贷监管加强、人才购房政策收紧、二手房指导价的出台……一系列政策使得广州楼市自2021年年中就进入持续调整阶段，市场迅速降温，成交低迷。

　　02

　　蓄势待发的开发商

　　“就像爱情一样，再等等吧。”

　　90度地产与许多业内人士聊天发现，这是广州许多开发商与购房者的共同心态。大多数人对即将到来的广州3月“小阳春”，满怀期待。

　　比如，透过开发商在一季度营销层面上的安排，也能看到些许蛛丝马迹。

　　根据克而瑞不完全统计，2022年春节期间，广州共有近100个楼盘售楼处正常营业。其中越秀、保利、万科等企业利用线上线下多措并举，吸引客户眼球。

　　但在实质优惠折扣上，却是雷声大，雨点小。

　　不少开发商也表示，春节期间，本就不报太大希望。既然没有客户，不如让中介回家过年，只安排了一些工作人员假期值班。

　　（广州某房企品牌营销人员透露）

　　对此，克而瑞广佛首席分析师肖文晓表示，“不打烊的楼盘进行暖场蓄客，促销折扣力度有限，实际认购数据不多，主要是为了即将到来的节后营销旺季做准备。”

　　中原地产广州总经理黄韬也向90度地产表示：“经过持续一年的调控，最困难的时间已经过去，更多的开发商要面对的是要如何在2022年重新恢复销售，所以开发商在年后这个阶段正在蓄力待发，就是说已经在准备了。”

　　“由于年前很多项目还未拿预售证，所以新供应较少，过年期间成交也较少。”专家邓浩志也向90度分析指出：“节后市场有两个特征，一是一季度市场观望的情绪依然较重，价格可能会继续调整；二是经历1月的冷淡成交，开发商资金将再次紧张，预计开发商节后推货将更加积极。”

　　再加之春节前，房贷利率下调、放贷审批加速，节后两会召开在即等因素，开发商也寄望于春天，蓄力准备“小阳春”。

　　03

　　购房者的“新”机

　　目前，广州楼市中，购房者对于房地产市场目前来看主要是刚需和改善型的买家为主，投资客对房地产的投资已经退出市场。

　　“心态上来说，改善性购房者则会观望楼价会不会再跌一点，但对于许多刚需来说，合适自己还是会买。”黄韬表示。

　　不少业内人士向90度表示，一季度的广州楼市蕴藏新机。

　　据广州中原研究发展部预测，今年广州新房供应与去年相当，可能会达到11万套，供应充足，而且中心区供应增多，加上去年集中拍地项目集中入市、还有不少比较特殊的限价项目可能也会入市，在一手市场竞争较大的情况下，广州购房者的选择面也会更大。

　　数据也显示，2022年广州预计将有126个新项目亮相，相比去年同期统计的数据（79个），项目数量猛增54%。

　　在专家邓浩志看来，各种促销将在春节过后大大推进，开发商或许也会采取以价换量缓解资金压力。

　　于是，在新房供应量猛增，成交量下滑的情况下，广州房价2022年上半年态势走低，价格下跌。这似乎是合乎逻辑的分析。

　　但黄韬分析表示，广州房地产市场供应一直很平稳，甚至说一直供应很充足，只不过它有区域上的不平衡。

　　比如南沙、花都这种供应量也大，但成交量也大，但是像天河越秀这些供应就很少。

　　“一些优质楼盘一些地段比较稀缺，配套比较完善，交通比较便利的这种房子价格仍然有上升的空间。相反一些供应量比较大，还有一些发展中的新区，房价方面目前看来还是稳中有降的，有可能出现价格回调。”

　　04

　　“春天”的信号

　　近期，有市场消息称，广州个别豪宅备案价突破14万。

　　随即人们纷纷揣测，广州一手房限价政策有所松动，今年相关部门拟对刚需及豪宅项目采取“分级备案”政策，针对豪宅的限价政策将放松。

　　但广州市住建局相关人士迅速回应表示，广州一直以来都实施严格的住房价格指导，但各个楼盘备案价是根据周边楼盘情况进行通盘考虑的，并实施动态价格指导，没有按价格专门去设置一个红线。

　　“之前广州严格实施限价令，房价控制比较严格，超过10万元的项目就不再受理审批了。现在市场下滑，考虑到需要给市场稳定信心，近期一些高价项目会适当获批，市场也就会传播这一信息，这是最关键的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

　　所以，又是一年春来到，这是广州楼市“春天的信号”吗？

　　对此，90度地产与多位专家进行咨询沟通。他们认为，农历年之后会有一波行情，但不能认为是会火爆的大行情。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“预计元宵节后，新一轮的促销工作会加快，客观上使得2月份交易呈现缓慢复苏的状态。而到了3月两会后，预计各类利好政策会明显增多。”

　　严跃进也进一步表示，从1月份信贷数据看，明显好于预期，后续要关注银行信贷政策变化所带来的影响。后续房企和银行之间的亲密程度会增加，客观上会进一步刺激市场交易的活跃。

　　李宇嘉表示，今年一季度可能仍是一个触底的阶段，但也不能指望上半年就会很快出现反弹。

　　“市场可能会回升一点，但我认为可能还是比较弱势的，整个上半年应该处于一个弱势的走势。一方面整个市场的信心还需要修复，另一方面在利率上还没有出现明显的下降。虽然我们看到当前LPR有所下降，但幅度还相对较小。”

　　李宇嘉表示，市场高估了政策纠偏的力度和此次纠偏的基调（保交楼而不是救市），后续政策走势还有待信贷政策、地方调控政策的变动，一季度的两会和政治局会议是一个窗口期。

　　房地产市场研究专家邓浩志表示，至于两会政策层面的影响，还需要观望。

　　“我认为综合衡量之下，会适当给予更强的支持，因为毕竟房地产对中国经济的影响太大了，产业链太长。但是至于利好政策何时能兑现，需要进一步观察。我相信，至少比之前要支持的更多。”

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