深圳楼市：违规杠杆被重锤之后丨2022楼市行走③

　　信心比黄金还贵，这句话很适合形容当下的房地产行业，这种信心最后只会落到一个层面——市场销售。

　　最近发生一个颇为夸张的事情，青岛某楼盘开盘现场坐满了人，气氛异常火爆，一购房者交完首付款以后，现场40人站起来为他鼓掌，原来，只有他一个人是购房者，其他人都是中介和托儿。

　　不过，虽然这件事情有些夸张，但也反映了当前楼市确实销售不振。提振楼市的微观政策层出不穷，尤其1月20日央行非常罕见的下调5年期以上LPR至4.6%，这被认为有助于提振人们的住房消费需求。

　　政策加持下，楼市有何反应？一定程度上，代表楼市风向标的一线城市表现得更加显著，根据90度此前调查，日前，北京楼市成交量显著回升，上海二手房市场也已经走出最困难时刻。今天，我们就聚焦深圳楼市，看看它正在发生哪些变化？

　　01

　　成交量创4年新低

　　“利率下调刚好在临近春节期间，对市场影响还没感觉有什么变化。”海贝找房总经理谢林锋对90度表示，深圳楼市已经进入过年状态，有些中介已经开始放假。

　　一位资深新房销售王凯也表示，深圳新房价格没有什么变化，整体比较平稳，春节期间的促销力度也不大。在他看来，冲刺业绩时间过了，本来政府限价利润就不高，现在都是正常价格。

　　根据深圳市房地产中介协会的数据，1月份以来，深圳新房和二手房第一周的成交数据分别为683和300套，第二周为839套和628套，第三周为941套和632套。虽然成交量持续小幅回升，但变化不大，而且春节假期效应将逐步显现。

　　不过，在平稳的基调中，深圳楼市的结构性变化还在持续，即新房热度高于二手房，而且，新房项目之间分化也比较严重，比如，根据媒体报道，1月初开盘的安联尚璟府项目，353套房源只有15批客户登记，开盘10天只有一套认购。

　　“新房分化很严重，核心地段，有好学位且周边配套比较好的项目，肯定受追捧，而光明、龙岗这种郊区楼盘成交量会差一点。”在王凯看来，整个深圳市场偏冷，网红盘也没有那么好卖，以华润城为例，此前一房难求，但今年第五期推出120平方的户型，不仅没卖完，现在还启动了全民经纪人去促进销售。

　　可以说，当前深圳楼市依然延续去年底的状况，公开数据显示，2021深圳全年一二手住宅合计成交93116套，成交总量创近4年新低，一手住宅成交52417套，同比增加15.5%，二手住宅成交40699套，同比减少57.3%。

　　数据来源：深圳中原

　　尤其是二手房成交量的大幅缩减，直接终止了深圳房价的高增长态势。统计局数据显示，2021年12月深圳新建商品住宅销售价格指数同比增长3.3%，二手住宅销售价格指数同比微增0.6%。

　　90度查询发现，去年同期，深圳新房和二手房的价格指数增幅分别为4.1%和14.1%，这也意味着，深圳楼市在过去一年经历了比较惨淡的市场阶段。

　　02

　　节后楼市大概率回暖

　　春节在一定程度上确实延后了市场对利好政策的反应，结合过去一年深圳楼市调整来看，未来深圳楼市有望反弹。

　　根据深圳中原的数据，2021年深圳楼市的拐点主要在3月，此后二手房成交量一路走低，新房的表现则很多是根据开盘项目的情况而变化。外界认为，导致楼市下行的最重要因素是2月出台的二手房成交参考价格发布机制。

　　根据该政策，深圳市住建局发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格，不仅网上展示的价格以此为准，银行也以“二手住房成交参考价格”作为按揭贷款的参考依据。

　　在业内看来，上述政策在很大程度上间接提高了首付款，更重要的是打消了二手房价格上涨的预期，从而直接将深圳楼市拉至冰点。

　　不过，政策的利空效应基本出尽，业内认为深圳楼市将回归合理状态。王凯认为，二手房交易量每月2000套左右，已经低于正常水平，未来二手房指导价大概率不会再调整，而且，土地出让时，基本规定了未来新房的售价，对周边二手房价格有一个心理预期的引导，未来房价很平稳，达到了调控目的。

　　谢林锋认为，深圳楼市最难的时期已经过了，春节后大概率会回暖，不过，他认为，这取决于信贷政策的宽松，也要看两会的风向，但今年的市场基本面和成交数据肯定会比2021好。

　　“至少二手房成交量会有20%-30%增加，随着新房供应量不断加大，今年新房会进入内卷局面。”谢林锋表示，整体市场来说，基本要以价换量，反观对购房者来说，是一个好的入手时机，赶在下一轮低谷期入手。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这些年大家一直认为深圳购买力多么旺盛，其实背后就是加杠杆。外界误认为深圳市场的购买力很高，只不过是杠杆催生的楼市热度，当违规加杠杆被重锤打击，市场会回归到正常水平。

　　03

　　供需矛盾未来仍会存在

　　房价上涨是一面双刃剑，一方面，它固然可以提高土地价格，短期内增加政府收入，但另一方面，房价上涨会影响城市对人才的吸引力，进而抑制城市发展。

　　这一点，在深圳就有体现，过去十年深圳偏少的宅地供给和快速增长的人口使深圳市住房价格及租金大幅上涨，提升了居住成本和薪酬压力，降低了对人才的吸引力。贝壳研究院调查显示2021年毕业季深圳就业期望指数排名下降2位至第6位。

　　中达证券认为，尽管深圳并未如北京、上海般限制常住人口增长，但2014年后深圳就业人员数量同比增速持续放缓、2019年出现小幅下降（同比下降7.9万人）。

　　值得一提的是，深圳人口去年，深圳的户籍政策全方位收紧，比如，将人才落户的学历底线要求由大专调整为全日制本科，而且，对新引进人才不再受理发放租房和生活补贴。

　　对深圳来说，房价上涨过快的最重要根源是供需失衡，虽然人口增速放缓，但未来重点还要在供给侧发力。近日发布的《深圳市住房发展“十四五”规划》提到了深圳未来住房制度改革的方向，并被认为是深圳已进入实质性大规模住房建设阶段。

　　具体来看，“十四五”期间，深圳将以公共租赁住房为主为户籍中低收入人群提供基本住房保障，以发展保障性租赁住房为重点缓解新市民、青年人等各类人群的住房困难，以共有产权住房为补充提升居民住房自有水平，稳定商品住房供应，满足合理住房消费需求。

　　来源：深圳市住房发展“十四五”规划

　　知名自媒体人朱文策认为，“十四五”的土地和住房供应计划，大概率可以超额完成。同时，辅以依然严厉的“五限令”需求管制政策，房价上涨预期会偏于稳定。这意味着深圳市民在“十四五”期间，可以选择的楼盘更多，进而就不会再出现过分的慌张。

　　朱文策认为，深圳长周期供求紧张依然存在，无论是土地还是住房——依然不够。深圳住房供应的依据是到2025年常住人口是1860万，基于这一点，单看深圳房价，未来长周期的持续上升还是大概率事件。

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