成见 | 杠杆下的深圳楼市喧嚣

　　观点地产网4月20日一则突发消息，或许会使近期火热的深圳房地产降一降温。

　　据多家媒体报道，中国人民银行深圳中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，要求对房抵经营贷资金违规流入房地产市场的情况进行紧急自查。

　　这份名为《关于严查房抵经营贷资金违规流入房地产情况的紧急自查通知》落款日期为4月20日，要求自查的内容包括5点：

　　截至2020年3月末各银行房抵经营贷余额，2019年3月末余额，2019年12月末情况；贷前准入情况，对借款人名下经营实体的真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间情况；

　　贷款管理情况，重点梳理借款人（含企业或个人）自疫情发生（1月25日）以来新购房产（含住宅和商务公寓等）并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况；以及贷后管理情况，借款人贷后新增房产的监测情况；自查发现的其它可疑情况或问题。

　　上述《通知》直指自新冠肺炎疫情爆发以来深圳企业将贴息的经营贷资金流入房地产的情况，“严查”及“违规”等表述已经反映相关部门整治乱象的决心。

　　一位市场人士也对观点地产新媒体表示，近期深圳正在严抓违规加杠杆问题，这一消息真实度较高。

　　早在2月4日，央行深圳中心支行、国家外汇管理局深圳市分局曾发布通知，加大对疫情防控工作和深圳经济稳定的金融支持力度，其中就涉及到全力保障疫情防控与民生领域的信贷资源，积极运用货币政策工具多渠道提供流动性支持等。

　　可以说，融资的定向宽松是相关部门配合做好金融服务和应急保障工作，支持复工复产及支持疫情防控大局，因此整治经营贷，将资金重新引导到正确用途上，维持深圳房地产健康、稳定，也势成必然。

　　毕竟在经营贷之前，深圳已经持续治理房地产市场乱象，包括去年12月针对个别小区业主集体抬价的行为进行调查处理，今年4月份也明确对“收取喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题开展为期三个月的市场乱象专项整治行动。

　　索罗斯曾经说，投资本身并没有风险，只有失控的投资才有风险。这位金融大鳄还说过，市场价格总是扭曲其背后的基本面。

　　自2016年国家提出“房住不炒”的方针以来，深圳在调控下楼市成交量连续两年急剧下跌，直到2019年才逐渐回升。去年，包括粤港澳大湾区、特色社会主义先行示范区政策出台，豪宅税减免，商务公寓“只租不售”限制取消等，让这座城市的楼市再一次备受热捧。

　　根据深圳中原研究中心统计的网签数据，2019年深圳新房住宅共成交3.79万套，成交面积372.5万平方米，同比分别上涨28.9%、27.4%；新房住宅获批预售4.68万套，同比上涨20.7%，实现新房住宅供应、成交两年上升。

　　同时，去年深圳二手住宅共成交7.71万套，面积约634.7万平方米，成交套数同比上涨19.4%。

　　但该机构的数据也指向一个微妙的趋势，去年新房住宅90-144平方米面积段成交套数占比从2017年的21%持续增加至47.1%。且去年11月规定144平方米以下住房不属于豪宅，二手交易可减免豪宅税后，当月深圳二手住宅成交8013套，12月再突破至8973套，创下2016年5月以来再突破8000套的纪录。

　　这反映出政策利好所产生的立竿见影式作用，即便进入2020年，深圳楼市仍表现出极强的韧性。

　　今年前三个月，深圳新房住宅成交分别为2813套、830套、3152套，二手住宅分别成交6905套、1667套、8008套，楼市实现快速回暖。值得一提的是，根据中原统计，3月90-144平方米面积段成交套数占新房住宅比例升至58%。

　　和股价类似，房价同样取决于基本趋势和主流偏向，亢奋的市场情绪下，深圳楼市成交价格也居高不下。

　　国家统计局数据显示，3月份70个大中城市住宅销售价格环比上涨，其中深圳新房、二手住宅销售价格分别环比上涨0.5%、1.6%，两项数据领跑一线城市；且二手住宅销售价格同比上涨9.7%，时隔两年跃居全国第一。

　　广州某房企人士对深圳的房价上涨表达了困惑，并对购买力背后的资金来源感到好奇。部分刚需购房者则表达出了从观望到追高后的无奈，一位购房者分享了近期在深圳宝安西乡买房的经历：年前挂牌价400万，年后涨到420万，最后以418万总价成交。

　　楼市的喧嚣背后是大量资金汇集，由此撬动的房贷数额也成为佐证疫情未对深圳楼市成交造成实质冲击。

　　据央行深圳中心支行披露，一季度深圳住户部门贷款增加587.55亿元，超过去年同期水平（551.92亿元），其中3月份增加297.56亿元，创去年1月以来新高。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对观点地产新媒体总结称，这是一次先有投资需求炒作，后有刚性需求被带动起来的楼市反弹。他提及目前深圳二手房成交里90平方米以下面积段占比仍超过一半，但这部分成交“也不排除有投资需求”。

　　需要关注的是，从市场表现看，包括招商太子湾·湾玺、万科星城、坪山恒大等项目开盘售罄，京基御景半山、中森公园等集中成交，反映中高端物业及优质刚需盘一房难求。相反，诸如光明新区乐府花园开盘去化率较差，也被认为市场出现了分化。

　　李宇嘉续指，“加杠杆”是影响楼市的最大因素，现在深圳楼市火热背后基本是用杠杆撬动的。他举例称，深圳二手房均价官方披露是6.4万，按80平方米计算总价接近500万，这种情况下首付、其它费用加起来去到200万，但不是所有人都能拿出200万现金。

　　包括李宇嘉在内多名市场人士均认为，控制杠杆，就能控制整个楼市的走势。在整治房抵经营贷违规流入房地产后，不排除深圳会采取更多措施稳定楼市。

　　在此前4月16日，中共中央政治局会议指出，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

　　但会议同样强调，坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展。市场人士评价，这反映了国家坚决遏制房地产非理性繁荣的决心。

　　成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。

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