杠杆上的楼市众生相：下一棒接盘者是谁？

　　货币宽松了2个多月，银行资金充裕，压下来的放贷任务重，楼市投资客看到了机会。

　　深圳楼市的弹性一向很大，现在已经有少部分人先知先觉，将纾困中小微的经营贷投入楼市。有了杠杆支持，买家的买房信心增强，于是深圳卖家开始提高挂牌价，二手房价格涨了。

　　除了深圳，上海也表现出了类似的市场现象。不过，除了这两个城市之外，整个珠三角、长三角仍然静悄悄，除了中心区，广州楼市相对平稳。

　　这意味着什么？说明楼市繁荣仍然建立在杠杆上，这是不可持续的，大家要冷静观察，不要盲目跟进。

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　　宽松步伐很快、很密

　　宽松力度，是近10年来最大的。这是一个重大的信号，疫情开始冲击到就业、收入和需求了。甚至，疫情冲击到今年经济战略了（比如，实现小康、脱贫攻坚）。所以，既定的调控策略，要做适度修正。

　　中期借贷便利（MLF）关联着LPR，MLF下降会导致LPR下降。逆回购利率下降，也是降息。大家就有点疑惑，降低7天逆回购利率，怎么能叫降息呢？其实，贷款定价从原来的存贷款基准利率，转为现在的LPR后，中国的降息，就如同美联储一样了，央行通过调控给银行借钱的利率，来调整市场利率。

　　现在的银行，已不是过去的银行了，他们手上的资金，60%是存款，40%就是向央行借钱。这60%的存款，其中的30%是活期存款，利率0.35%。

　　剩下的70%，原来都是定期存款，但定期存款的利率太低（1年期利率为1.75%），连大爷大娘都知道，存款利率跑不赢通胀（现在是3%以上），都变成银行理财了。而且，这些年，银行“拉存款”很厉害，银行理财的利率（基本没有风险）都在3%以上，甚至还会更高。

　　所以，银行还要“求央行”，获得低成本的资金，比如降准，这是无成本的资金，但是释放的规模不大，0.5个点就5000亿，撒胡椒面；降得多了，银行杠杆高了、风险大了，央行也担心。于是，银行就拿自己的资产（主要是债券），抵押给央行，7天逆回购利率、MLF和SLF等，都是如此。

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　　4月的 LPR，大概率下降10个点

　　7天逆回购利率，是银行向央行借钱的一般利率，也叫公开市场操作利率，7天后到期了再续。从过去经验看，这个一般利率下降，其他利率也下降，比如MLF。去年11月18日，央行下调OMO，半个月前的MLF，由3.30%降至2.25%；2月3日，央行将OMO由2.50%降至2.40%后，几乎半个月后的2月17日，MLF由3.25%降至3.15%

　　也就是，7天逆回购利率调整前后，MLF会同方向调整，力度也有相关性。因此，这次MLF下降，降幅20个点，且与7天逆回购利率降幅是一样的。MLF下调了，LPR也会下调，包括大家关心的5年期LPR。

　　一方面，疫情冲击到就业和收入。现在，国内疫情控制住了，但旅游、娱乐、餐饮、教育等，复工复产慢，很多居民不敢出门，逼得城市父母官，直播下馆子、买书、逛街。3月初，服务业复工只达到1/3，目前估计也不会超过一半。疫情先冲击生产，后传导至就业、收入和消费。

　　另一方面，海外疫情爆发，出口型企业没有订单或订单推后；内需型企业，原材料、零部件，很多也需要进口。这就导致，企业经营困难、现金流压力大，部分企业开始裁员。有机构测算，我国总计约6000万人在出口相关行业工作。我国出口下跌30%，有可能造成约1800万人的失业。

　　经济形势严峻了，企业也好、个人也好，开始变得悲观了，收入也下降了。这时候，贷款利率就得降了。所以，央行对银行降息，希望银行对个人、企业也要降息。估计，4月20日新一期LPR发布时，1年期和5年期限LPR都会下降，针对实体的1年期降20个点。楼市开始回升了，深圳、上海、广州、南京、杭州等地房价开始上涨了，估计5年期LPR降10个点。

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　　艰难的银行

　　此次，央行频繁降息、净投放，其目的是落实高层会议提出的“优化融资结构、信贷总量阶段性扩张，引导贷款利率下降”的指示。什么意思呢？央行说的很清楚了，我已经给你降息了，接下来，我要求你增加贷款发放，你也得降低贷款利率。说实话，现在银行也挺难的。

　　不久前，一位银行的朋友抱怨说，现在银行真得很弱势，存款被互联网金融、资管理财、保险抢走了，每家银行都要高息揽存；贷款呢，国家规定，每家银行的贷款，必须有一部分给中小微。除了要服务好中小微，现在还要降低利率，支持实体经济。但现在，经济差，实体也不太好。

　　3月20日，最新一期LPR数据发布，1年期和5年期LPR均未下降。这很意外，5年期LPR不下降，这很好理解，要控制资金流向楼市。问题是，疫情当下，中小微资金链紧张，嗷嗷待哺，2月以来，央行投放3万多亿资金，但针对实体的1年期LPR不降，怎么也说不过去。

　　根源在哪里呢？银行资金成本太高了：占资金来源60%的存款，理财化了；MLF（麻辣粉）、SLF（酸辣粉），尽管资金便宜，但要定向投给中小微。说实在的，就现在的经济形势看，银行不愿意！怎么办？央行只好降息。但是，降息会利好地产和股市。回眸历史，7天逆回购利率从2014年的4.10%一路降至2017年的2.25%，银行资金先流向股市，后来流向楼市。

　　降息会导致资金渗到楼市，这已在政策的预料范围内。疫情到现在，大家不再拿2003年的SARS比当下了，而是拿2008年的金融危机比。一旦如此，楼市也不景气，所以货币宽松，也有稳楼市的一点点“小心思”。

　　近日，有私募朋友咨询我，她手上有很多钱，都是从银行来的，想投地产，但监管太严，怎么包装一下，绕道进入地产？不过，今日不同于往昔，别指望资金大规模地往楼市走。各地政策“一日游”，央行叫停“松杠杆”，违规放贷的银行被处罚等。

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　　分化的开发商

　　当然，资金宽松了2个多月了，天降大雨，万物受惠。贝壳研究院数据显示，一季度房企境内外债券融资合计约3944亿元，同比增长5%，超越2019年。去年资金链紧张到断的某TOP20房企，近日拟发 120 亿元公司债券，这是这家公司自 2018 年以来首次境内直接融资。

　　后续，还有很多开发商会获得融资机会，甚至一些债务高或要倒下的开发商，这在2019年是不敢想的。楼市要稳定，这是任务，一旦某开发商倒下，恐慌情绪，传染效应，承受不了。而且，各地控制疫情，开支太大，27号的重要会议，还要求扩大财政赤字。所以，保持楼市稳定，已是共识：

　　一是稳楼市，这是任务；

　　二是稳定土地市场，多卖点地，抗疫、增加财政支出，都需要钱；

　　三是稳金融、稳银行（银行60%的贷款关联着地产），银行发出去的贷款不恶化，才有动力增加新贷款；

　　四是稳资产，给大家压惊。百姓70%的资产在楼市，楼市跌了，真不行。

　　有的开发商就觉得，地方政府缺钱，一定会拿出好地块来出售；货币宽松，未来楼市差不离。现在，就是拿地的好时机。京沪穗杭等，也确实出现了好地块，甚至是地王。今年二季度，若疫情还在蔓延，估计救市政策将会转向楼市。

　　因此，有开发商开始涨价了，比如近期楼市火热的深圳，3月房价环比、同比分别上涨了0.45%和3.32%，宝安中心区新盘传出要收取“茶水费”，突破价格限制。广州知识城去年的销量王——万科幸福誉，最近均价也卖到2.5万/平了，而去年底才卖到2.3-2.4万；某开发商内部文件显示：从3月23日起，从化的项目全线涨2%。

　　不过，有的开发商比较悲观，觉得疫情会导致2008年式的危机，大家悲观了、收入下降，买楼欲望降低。所以，优惠还是主流，大湾区城市外围很多项目，折扣优惠增加，一次性付款甚至可以打到9折。近日，佛山某项目，7.8折（先提价再折扣，实际应该是8.5-9折）遭到疯抢。广州外围6区，东莞、惠州等非核心区，新盘售卖，仍旧以折扣优惠为主。

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　　热点城市，谨慎但不悲观

　　从近期市场来看，热点楼市开始回升了，比如3月份，深圳二手房成交量近8千套，超过去年12月的水平。4月前两周，新增客源量明显增加，业主挂牌价也在上涨，近3周分别为7.1万、7.2万、7.3万元，比售价（6.4万）高很多。尽管有媒体渲染、明星楼盘带动的影响。但当下，银行的钱很充裕，放贷给中小微的任务很重，但对用途监管上，近期真的松懈了，导致资金进入楼市。

　　有房小企业主，本来要卖房偿债，现在拿房子抵押，获得“经营贷”。问题是，整个城市复产效率不高，预期比较差，有的就投资楼市了。另外，有的贷款（经营贷），利率比按揭利率还低，变相鼓励贷款人炒房。深圳一向是对杠杆超级敏感的城市，货币宽松，把投资客激活了。所以，近期发现，90%的买房人贷款，平均贷款成数6.5成，这里面，很多是投资客的杠杆。

　　注：数据来自于某金服平台

　　另外，有抵押物了，银行可能对贷款的实际用途没那么在意了。部分投资客就看到了机会，拿便宜的资金加杠杆，投资楼市。各方渲染下，市场回升了，加上有资金支撑，业主也开始上调价格了。

　　近期，我与业内交流，大家理性思考后，形成一个共识：疫情一定会过去的，对热点城市来说，基本面没有恶化，人口还在流入。根据2020年新型城镇化的任务，国家要提升中心城市能级和核心竞争力。未来，要打造都市圈、搞新基建，利好的就是这些核心城市、都市圈。

　　疫情后，国家会更重视都市圈建设，这些热点城市，都是都市圈的核心，各项配套和设施，都会随着新基建、都市圈建设而旺起来。想一想，如果没有疫情，就没有货币宽松、降息等。既然核心城市的前景并不会随疫情而改变，现在银行容易贷款，房子有优惠，何不下定呢？

　　当然，当下的疫情，已对老百姓(603883,股吧)的就业和收入，造成了影响，只是这个影响正在滞后体现。如果全球疫情下半年还未控制住，全球供应链就断了，危机就发生了。像2008年，楼市也会有风险，很多2007年入市的炒家倒下了。现在，我国与全球的融合度，远比2008年要深的多，所以影响可能会有点大。

　　从深圳来看，目前高端购买力并没有那么强大，只是被个别楼盘吸睛了。总价1000万以上的豪宅成交，2018年占比7%，现在占比5.3%；800-1000万的豪宅，2018年占比4%，现在占比3.4%。所以，别盲目跟着加杠杆入市，当下能拿出100万现金的人都不多，楼市繁荣建立在杠杆上，这是不可持续的。大家应该静观，保持谨慎，加强学习，修炼内功，研判形势。

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