严查炒楼资金链，杠杆助推下的深圳楼市虚火待降温

  深圳甲级写字楼空置率一季度创下24.6%的新高、外贸企业经营额受疫情影响下降……但深圳二手房价涨幅却时隔两年再次回到第一。蜂拥上车、高昂喝茶费、楼盘秒光、价格跳涨等现象，重新回归深圳的地产江湖。

  火热楼市背后是一场金融加杠杆的游戏，而这跟新冠疫情密切相关。因为疫情，《深圳市应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法》（下称“《办法》”）给了不少“走在厂子破产边缘”的中小企业主和个体工商户转投楼市，放手一搏的勇气，也让大部分银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目，部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会，楼市虚火已现。

  多位深圳银行人士告诉第一财经记者，3月以来所经手的经营贷规模有明显增多。

  这种资金流向偏离监管意志，不利于实体经济发展的行为已经引起了主管部门的重视。

  中国人民银行深圳市中心支行已于4月20日向深圳市各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人），包括贷前、贷中、贷后等情况。

  中国人民银行深圳市中心支行一内部人士告诉第一财经记者，昨天下午召开的行长会议上明确要求小微贷款及经营贷款资金不得入楼市，需加强管理。第一财经记者也了解到，以建设银行在深圳的部分网点目前已经暂停办理新的经营贷业务。这除了《办法》的截止期限4月30日前难以消化完存量贷款业务外，还与自查接下来将成为各行的重点工作有关系。

  深圳当地多位银行人士告诉第一财经记者，自4月21日起，所有过户不满半年的物业抵押做经营贷的，全部不得审批，审批了的不得放款。同时，1月25日后审批的过户不满半年的房产做的抵押经营贷，全部责令各放款行收回。正式的通知文件近几日会下发。

  经营贷助推深圳楼市上涨

  自2月春节假期结束，林升（化名）就在旁人的建议下，把自己价值500万的深圳南山区的房子抵押给了深圳当地一家商业银行，贷出了600万。在朋友的建议下，他把钱用于在深圳宝安区买了套房，厂子直接不管了。

  这是一家经营近十年拥有几十号员工的电子厂，靠接美国订单来谋得生存。遇到疫情，订单减少，员工工资都快发不下去了，倒闭只是时间问题。

  跟林升一样对开厂子兴趣不浓，转投深圳楼市的不再少数。除了深圳楼市坚挺抗跌、投资属性强等因素外，一则旨在缓解中小微企业和个体工商户资金难的政策文件令他嗅到了金钱的味道。

  2月29日，深圳市中小企业服务局制定的《办法》给了林升们放手一搏的勇气。

  该《办法》有对中小企业所获贷款进行总量、贴息期限的限制。它指出，所需资金由市级产业专项资金划拨，按照实际支付利息的50%给予总额（同一支持对象在不同银行业金融机构获得的贴息累计计算）最高100万元的补贴、贴息期限不超过6个月。

  深圳多家商业银行人士告诉第一财经记者，深圳下属的各个区在《办法》的基础上，还有做进一步地贷款贴息支持。

针对疫情，深圳各区贷款贴息的比例（由深圳一家国有商业银行提供）

  类似于林升这样有一套红本在手的房子以及一家注册公司的深圳人，就可以尝试申请贷款贴息。

  除了操作起来难度不高以外，客户还可以获得市、区两次利息补贴。

  比如林升如果贷款1000万，按照年化利息4.75%来算，林升需要支付利息47.5万元。但是按照市政府的补贴标准，他可以获得47.4/2*50%=11.875万元的利息补贴；若是按照南山区政府的补贴标准，还可以获得47.4/2*70%=16.625万元的利息补贴。实际林升仅为1000万贷款支付了19万利息。折算后，相当于该笔1000万贷款的利率仅1.9%。不得不说，这为贷款者节省了一笔相当可观的利息支出。

  多家银行表示，申请者名下必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司。刚注册的公司也存在申请的可能，但贷款额度相对降低。若是客户没有注册公司但有贷款需求，可以通过一些专门负责帮客户注册公司的中介机构，仅需花费几千元便可实现注册壳公司。同时，申请者备齐公司营业执照、房屋资产证明、银行流水记录、纳税记录、信用卡是否预支、贷款记录等资料即可。

  第一财经记者也了解到，各家银行此前为了配合《办法》均将贷款利率有适度下调，且均低于大多数城市的房贷利率。此外，类似于中信银行等股份制商业银行深圳分行给出了比四大国有商业银行更低更灵活的贷款利率。

  “我们深圳分行的年化利息为4.35%-5.25%之间，资质越好的企业利率越低，利率要低于四大行，以更好争取客户。”中信银行深圳分行一陈姓人士向第一财经记者表示。

  尽管，中小微企业及个体工商户银行用于经营的贷款资金被明令禁止流入楼市，且一旦贷款用途与申请时描述不一致，银行会限期收回贷款。但多家银行表示，监管层未明令严控，银行并不会去认真追踪每笔资金的去向。

  更好迎合客户需求的背后是越来越多的贷款者涌入，不少银行因为应付不过来快速增加的新客户，甚至暂停接新单子。

  “我现在手头还积压着三月底交了贷款材料，开了建行账户的客户，忙不过来，没空接新单子。”建设银行深圳分行的柳姓客户经理直接不耐烦地拒绝了新的贷款要求。

  由于该《办法》仅对从2020年2月1日至2020年4月30日期间获得深圳市辖内银行业金融机构的新增贷款（展期视同新增），给予贴息支持。

  客户从申请贷款到最终完成贷款时间周期多为十天到半个月，目前不少银行因为距离政策截止期限仅十天已暂停接新客户贷款。

  “现在接了新单子也办不完，手头积压的贷款客户能赶在4月30日之前办完就已经很理想了。”工商银行深圳分行一黄姓人士无奈地感慨道最近一个月突然涌来的贷款客户令他精力疲惫。

  楼市虚火已引起重视

  类似于林升这样不再花心思在工厂经营事宜上，而是选择买楼的客户近一个月多起来了。中介王晓的热情也被迅速点燃。

  湖南人王晓在深圳做房屋中介近十年。今年突然而至的疫情一度令他怀疑自己能否保住饭碗。“我整个2月、3月没开一单，4月简直要忙飞起来了。”他在深圳罗湖区的一个房屋中介门店最近每天都是从早忙到晚。

  4月16日，国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，深圳二手房价涨幅时隔两年再次回到第一。

  从三月初千万豪宅、公寓产品“秒光”到如今的“喝茶费”重出江湖，深圳楼市已有趋热势头。乐有家研究中心提供的数据显示，深圳二手住宅一季度成交量同比上涨65%。尤其是地理位置优越、有优质学位房资源、受政策规划利好驱动的部分区域二手房涨幅明显。

  市场人士分析称，这或许与M2在3月重回两位数、粤港澳大湾区的发展前景、深圳楼市供求失衡等因素有关。

  但是这些制约因素不少都是深圳楼市常年存在的掣肘，尤其是今年疫情爆发以来，深圳的外贸、出口等均受到直接影响。这种大经济背景下，深圳宝安、罗湖、福田等部分区域楼市价格仍创新高。

  “宝安中心区十万元以下每平方米的房子基本没有。”宝安中心的房屋中介张鸣表示，临近宝安中心的翻身片区每平米差价在三四万元。

  部分区域泡沫明显，楼市有虚火几乎是受访者共同的看法。

  上述工商银行深圳分行一黄姓人士告诉第一财经记者，他3月中旬以来所经手的企业经营贷款业务量增加了大约60%。“贷款发放之后，客户是拿去炒股、买房还是经营实业，其实并不是非常清楚。但是深圳楼市最近的确是虚火旺了，这是比实业、股市更诱人的资产配置选项。”他直言，不少客户都有跟他提及楼市的投资潜力。

  对于深圳楼市偏热状况，深圳房地产中介协会此前也指出近期深圳二手房放盘量、成交量均有增加，个别新房项目旺销，于是部分自媒体以及部分中介从业人员，刻意夸大宣传或“断章取义”，营造楼市追涨氛围，极大扰乱了房地产市场秩序。

  4月16日晚间，深圳市住房和建设局发布了《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》则进一步通过加快商品房的供应，给当前偏热的楼市降温。

  针对市场人士眼中有些虚火的深圳楼市，中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，要求紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。至于是否能够令资金流向它该去的地方仍是未知数。

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