深圳楼市只是“人工加热”，虚火过度

序：虚火需要三个条件：一是可燃物(有炒作题材的亮点，比如地段不错或价格洼地)；二是助燃物（房企炒作，比如大湾区规划布局题材）；三是明火（一部分客户购房意愿迫切，加上数据造假）。三个条件一凑奇，虚火一定熊熊燃烧。

遭遇新型冠状病毒肺炎疫情突袭，全球经济面临着巨大的挑战，形势十分严峻。置身于全球经济体系中，中国经济、中国房地产行业也会产生连锁反应。

当前的国内楼市，一方面是知名房企全面启动降价、打折、发红包，全面促销，甚至破天荒地动用网红卖房；二是诸多地方政府出台新政，“大尺度”的公开救市、稳市。这意味着在受疫情影响，楼市的日子比以往任何时候都难过，这是非常残酷的现实，盲目乐观，故作从容无济于事。

但是，从另一方面来看，楼市又呈现另一番光景。

中国房地产业协会提供的数据(2020年1-3月份房地产数据）显示：

＊中国房地产开发累计投资21963亿元（去年同期是23803亿元）同比仅降7.7%。其中住宅累计投资16015亿元，仅下降7.2%。

＊截止3月底，全国房地产企业计划总投资高达766029亿元（去年同期还是681061亿元），增长数高达12.5%；其中全国40个重点城市（直辖市、省会城市、计划单列市）计划总投资421020亿元（去年同期380119亿元），有10.8%的增长值。

＊房地产开发投资实际到位资金，从年初累计己突破10万亿元大关，企业手握100418亿元流动性资源（上年同期是95316亿元），也增长了5.4%。

＊资金来源方面，主要靠上年末结余资金66852亿元（上年同期是56368亿元），同比增长高达18.6%。本年度实际到位资金33566亿元，（上午同期是38948亿元），同比-13.8%。

以上数据表明，房地产行业受疫情影响虽然存在，但比其它传统行业要小，房企投资意愿有增无减，后面的9个月追补从而达成预期目标，仍有可能。

从分城来看，既有城市不惜出台刺激政策旨在稳定楼市，同时又有深圳等城市房地产监管部门紧急出手整治乱象。此外，还有传言“苏州60秒卖了12亿”，“杭州再现万人摇号购房”……这一连串消息叠加似乎坐实了后疫情时期房地产市场报复性反弹？

事实并不如此简单。

深圳楼市故事多，有传闻称某高端楼盘一月惊爆三次售磬，甚至有少数项目买房要花万元以上“茶水费”，是真是假不得而知。但深圳住建局出台针对性的治理措施，至少说明并非空穴来风。深圳恐怕确有虚火过度、市场混乱之嫌。

就我观察而言，呈现“小阳春”现象的杭州、深圳等城市只是“人工加热”，虚火有余。相反疫情对房价的影响虽然具有滞后性，但也开始体现。由中国房地产协会提供的数据显示，有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。北上广深3月份二手房价全部下跌。其中，上海下跌5.85%位居四大一线城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全国首位。

以我多年连续考察深圳豪宅市场为例，深圳项目虚火常常有。虚火需要三个条件：一是可燃物(有炒作题材的亮点，比如地段不错或价格洼地)；二是助燃物（房企炒作，比如大湾区规划布局题材）；三是明火（一部分客户购房意愿迫切，加上数据造假）。三个条件一凑奇，虚火一定熊熊燃烧。

就目前来看，所谓“日光盘”，多数是因疫情时期存在的存量蓄客，开盘后集中、定时成交的结果。这不仅深圳有，其它城市也有，早已不足为奇。在敏感时期，敏感城市发生，产生轰动效应是一定的。

而且，深圳外来人口比例较大，住房自有率太低，无房户太多，青年人占比较大，激情亢奋响应度高，造势效果好。另外，毗邻香港的深圳楼市，有一批训练有方，实战经验丰富的炒作大师，会炒能炒，加上刚需不少，有钱人居多等诸多因素叠加，使得真真假假，假假真真，实心的木头没与空心的竹子在燃烧中交相辉映，往往使得先虚火后真旺。

如上所述，虚火与恶意炒作有关，但此风不可涨。长此以往，改变购房者预期，不仅会助长购房者非理性消费，助推房价快涨、猛涨、飞涨，还会让已经退场的投资客、炒房客卷土重来，重新入场，最终导致“房炒不住”。

面对虚火现象，应采取积极的应对措施：加大舆论正面引导，告诉购房者，什么是虚火，什么是真旺。强化市场监督曝光，让楼市真假小阳春，大白于天下；还需要重拳出击，打击各种形式的虚假广告，虚加宣传，不真不实不当言论。虚火现象，有链式效应，环环相扣。必须见招拆招，精准打击，问责到底！

另外，深圳是全国三大豪宅市场之一，也是豪宅项目的示范地。相比上海、北京的豪宅市场，存量相对较少，去化相对较快，而且在开发空间与市场空间的增速、增幅方面占有优势。因此，深圳的豪宅更不应该助涨炒作之风。

在产品与服务上要学上海的精细周密；在智慧社区与科技系统应用方面要向北京、杭州学习；在市场运作方面要更加规范，不以炒作为能事，诚实卖豪宅，卖真正的豪宅。深圳是一个不断进步的城市，希望豪宅市场在深圳住宅产业方面起到引领示范作用，当前一定要与绿色建筑及大健康产业结缘。

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