五一余热散去 深圳楼市虚火渐熄

伴随着五一假期的结束，深圳楼市正在发生变化。

“节后的这一周，总体来看，深圳市场价格比较稳定，除了个别片区价格微涨后，其他地区挂盘价微跌或是横盘，看房量也在减少。”5月10日，深圳龙华片区一家中介公司的总经理向时代周报记者表示。

过去两个月，深圳楼市一直处于舆论的风口浪尖，在这场超预期的楼市热潮中，一场监管风暴悄然掀起。从4月份开始，深圳监管层密集出台调控措施，陆续通过锁盘、督促自查经营贷违规流入楼市、口头传达指导价等多种方式，对楼市进行专项整治。

五一节前夕，4月28日下午，深圳住建局局长在直播节目中，对近期楼市的热点问题作出回应，称为应对房价上涨准备了手段，不仅对高价房可能采取少杠杆、高利率、高税收等手段，还称在持有环节“可以考虑采用房地产税”。

受供应量影响，深圳楼市并未迎来大爆发。深圳房地产信息网统计的数据显示，2020年五一期间深圳新房市场成交套数328套，同比减少46%。

5月7日，深圳中原董事总经理郑叔伦告诉时代周报记者，五一假期，新开盘的项目基本上没有，市场上主要是消化已经推售项目的存量，所以今年五一的特色是没有爆发的亮点，总体成交量还是不俗。

根据克而瑞数据，五一期间深圳成交面积为3.39万平方米，环比降幅小于同为一线城市的广州和上海。

尽管成交量减少了四成，但仍有热度尚存，而五一后的深圳楼市，又将何去何从？

虚火渐熄

五一小长假结束，深圳楼市也开始逐渐恢复平静。

乐有家研究中心数据显示，5月4‒10日，深圳一手住宅网签556套，环比下跌22%。二手住宅过户1225套，创下近8周以来的新低，环比下跌22.7%。

“在相关监管部分陆续出台政策后，购房者的心态已经发生了变化。”5月9日，一名深圳上市房企中心销售经理向时代周报记者表示， 经过一波上涨之后，房价高企导致购房犹豫不决，购房需求在无形中再次被摁住。

“大家都说现在是上车置业的窗口期，但我还在犹豫。近期看了几个项目样板房，都不是很满意，选择的范围不大。而二手房市场刚经历了一场涨价风波，近期调控风波蔓延，我担心现在买入会高位接盘。”后市走向的扑朔迷离，让于同（化名）这样的购房者持币观望。

业主的心态同样在发生变化。

“现在的业主调价情况逐渐平稳，没有前段时间的上涨情况。”5月9日，从业三年的深圳链家中介王强（化名），将其所在门店后台数据展示给时代周报记者，在15个挂牌价变动的房源中，大多数业主将挂牌价的上涨幅度控制在5%以内，个别业主将挂牌价下调了8.47%。

5月10日，一位房地产行业资深从业人员告诉时代周报记者，短期看接下来3个月属于深圳楼市调整期。

“一方面是大涨过后，着急买的客户大多已经买了，剩下的要么接盘能力不够要么持观望态度；另一方面每个小区的放盘量在不断增加，供求关系在慢慢发生转变。”他表示。

来自监管层面的层层收紧也给深圳楼市降温。继严控经营贷流入楼市后，5月9日，银保监会披露了《商业银行互联网贷款管理暂行办法（征求意见稿）》。规定个人消费贷最高20万元，禁止用于购房、还房贷、炒股等。

5月10日，一位信贷业务人员告诉时代周报记者，此前有不少消费类贷款化身“首付贷”，政策出来后，能放30万以上的机构不多，预计后面监管会越来越严格。

热度仍存

五一期间，深圳楼市还存有一波余温。

5月5日，节假日的最后一天下午，时代周报记者在盐田区的某知名开发商项目的售楼处看到，几位购房者站在沙盘前仔细听着销售顾问的讲解，而沙盘旁的休闲区也座无虚席，置业顾问正在接待不断前来问询的客户。

“假期前4天我们接待了大约350人，共成交了40多套。” 销售代表陈琴（化名）对前来了解的时代周报记者介绍。

5月1日，该项目加推30套89平方米三房以及30套123平方米四房，当天三房户型悉数售罄。5月5日，再次加推30套88平方米三房。

“88平方米的三房最为抢手，今天早上已经卖了五六套，最低总价430万元起，目前只剩下几套低楼层和高楼层可以选择。”陈琴表示。

距离陈琴所在项目的35公里另外一处楼盘，五一期间同样热闹。在5日下午5时左右，仍有不少洽谈登记的客户以及看房者。

该项目位于深圳西部南山区大学城，去年7月开盘。现场销售人员告诉时代周报记者，“目前只剩下大面积的户型，五一期间，155平方米的住宅产品卖掉了十几套，该项目也并未有太多购房优惠措施，仅有两个9.9折的活动。”

事实上，房企在深圳市场推货意愿并不高。时代周报记者统计，从4月到五一假期，仅宝安、龙岗有两个新房项目2个住宅新盘获批销售许可，供应极其紧缺。

五一期间，链家中介王强平均每天接待3―4组客户，其中新房和二手房市场各一半，在他看来，深圳五一楼市不如上个月清明节热闹。

“五一期间线下热闹，但成交变少，特别是二手房，最近客户的决策周期拖长，观望的人更多了，对于中介而言，一年就三四月份与金九银十赚钱。”王强表示。

郑叔伦向时代周报记者表示，从深圳中原成交看，二手成交量与节前基本持平，未有大的变化。

据他解释，目前各项目在复工复产推动中，新项目拿到预售的量不多，因此五一假期，新开盘的项目基本没有，深圳市场主要消化已经推售项目的存量，总体成交量比较平稳。

与住宅项目相比，公寓类产品的优惠力度较大。其中，位于龙岗区的启迪协信深圳科技园的总价在159万元起，最低单价在3.3万元/平方米，龙华区的华盛珑悦，推出了六套特价房公寓，最高优惠达45万元。

购房者赌新盘

市场逐渐恢复平静之际，已有不少购房者将目标锁定至下半年入市的限价新盘。

根据时代周报记者了解，5月接下来的时间，受疫情影响推迟入市的深圳部分楼盘，也逐渐推入市场，潜在入市项目达24个。在下半年的新盘中，华润城四期、光明金融街、沙井海岸城、华强城备受青睐。

5月10日，在深圳经营电商生意的黄勇（化名）表示：“目前银行账户上准备500万元现金用作验资，我目前弄三个名额，去参与华润四期的摇号。” 

“据我所知，最近市场传出华润城四期在六七月要开盘的消息，我身边有朋友准备了10个名额去参与华润城四期的摇号。”黄勇表示。

这种热情源自于新房和二手房价格的倒挂。

2014年，华润城1期以4.75万元/平方米的价格面市，2018年3期开盘，均价达8.5万元/平方米，当天通过公证摇号全部售罄。

深圳链家APP数据显示，该楼盘一期二手房源，挂牌均价已经达到了15万元/平方米，而三期的价格徘徊在16万―17万元/平方米，个别楼盘卖到18万―20万每平方米。

倒挂的现象也同样在光明金融街、沙井海岸城、华强城几个新项目的周边楼盘出现。一些外界关注颇多的“网红”楼盘则传出推迟入市的消息，比如原计划在5月10日开放展示大厅的金融街表示，样板房尚未弄好，推迟开盘。 

据上述房企销售人士表示，由于近期监管加强，一些有较高关注度的项目都希望能够低调一些，也没有房企在当前情况下爆出抢房的新闻。

部分新房走俏的背后，显现出深圳“房荒”的现象，目前，深圳方面目前也在加大对新房房源的供应，给当前偏热的楼市降温。

2020年5月8日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》的通知，根据通知内容，深圳2020年计划供应居住用地293.2公顷，占计划总量近25%，较去年增长近一倍。

相关知识

五一余热散去 深圳楼市虚火渐熄
五一余热散去:深圳楼市虚火渐熄 购房者赌新盘
深圳楼市只是“人工加热”，虚火过度
深圳楼市只是“人工加热”,虚火过度
浇灭楼市虚火 深圳方能行稳致远
深圳严查经营贷违规入市 楼市虚火待消
复工复市,不要"复虚火" 深圳整治资金违规入楼市
深圳楼市企稳 广州回暖
严查炒楼资金链，杠杆助推下的深圳楼市虚火待降温
严查炒楼资金链,杠杆助推下的深圳楼市虚火待降温