春节特辑·2022楼市关键词丨地市：整体萧条

来源：房产装修家居资讯时间：2022-02-07 11:29

2022｜春节特别策划

受集中供地新政和市场下行的双重影响，2021年土地市场成交规模较2020年同期有明显下滑，在房企融资难和市场下行的影响下，土地市场热度一路下行，“国企托底”和“流拍撤牌频现”成为贯穿下半年市场的关键词。

2022年，土地市场将延续2021年末低位运行的趋势，尤其首批次集中供地大概率会出现较多城市推迟或提前流标的现象，土地出让规模或将缩减。整体土地市场热度继续下行，加之房地产金融监管环境仍将从紧，企业“钱紧”现状短时间内难以缓解，拿地态度将会更加谨慎，部分没有补货压力的房企会减少拿地或不拿地，且2022年将会出现大量收并购或项目合作机会，房企拿地意愿进一步降低，预计2022年土地市场将趋于萧条。

全年成交量价同比下滑

2021年土地市场下行，据CRIC统计，全国300城土地市场成交建筑面积22.7亿平方米，较2020年同期下降了22%，自2016年以来成交规模首次出现回落。

与土地成交规模变动走势一致，成交金额同比亦呈下滑趋势。据CRIC统计，2021年全国土地总成交金额达68060亿元，同比2020下降了9%，扭转了连续六年的涨势。主要是因为两集中新政实施后成交规模的大幅减少所致。

具体到各城市来看。CRIC重点监测城市中，上海和杭州土地成交金额均突破3000亿元，分列第一、二位，其中上海成交金额高达3138亿元，同比去年同期上涨了11%，杭州成交金额为3015亿元，同比大涨30%，涨幅在土地成交金额榜TOP20城市中居于首位。此外，广州、北京和南京紧随其后，2021年土地成交总金额也超过了2000亿元。

土地成交金额TOP20榜单门槛城市为佛山，由于下半年多宗土地遭遇流拍，导致成交金额同比大幅下滑，2021年成交金额仅为898亿元，同比下降三成。

此外，宁波成交金额涨幅同比下降了39%，是入榜城市中成交金额降幅最为突出的城市，一方面是由于宁波第三轮集中供地延期至次年开拍，另一方面也和宁波二轮供地遇冷、土地成交规模显著收缩有关。

全年平均地价创历史新高

受成交结构和二季度市场热度高涨的影响，2021年全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨至3003元/平方米，并创历史新高。从成交结构来看，一线城市2021年供地量进一步提升，成交面积占比较2020年上涨了0.7个百分点，此外，二季度土地市场热度高涨，热点城市高溢价地块频出，大幅拉高平均地价。

尽管整体地价较2020年大幅抬升，但在重点22城实行土地供应两集中新政、热点城市加强溢价、地价管控等影响下，溢价率相较于2020年明显下降。成交溢价率由2020年的14%降至2021年的10%，同比下降了4个百分点。

2021年溢价率呈现出“先升后降”的走势。年初，在楼市成交热度恢复的带动下，地市热度也随之上行，前四月溢价率不断冲高，至4月份平均溢价率飙升至24%，是2020年以来平均溢价率首次超过20%。

受重点城市集中土拍以及限地价、控溢价向热点三四线城市深入影响，溢价率开始回落，至2021年中，平均溢价率已降至去年年初水平，但整体来看，溢价率在2021年二季度升至高位，高达17%。

三季度，重点城市集中供地政策再度升级，拿地门槛较上半年明显抬升，加之多家规模房企暴雷，资金链承压下房企拿地积极性也明显降低，地市热度跌入寒冬，溢价率也随之走低，溢价率降至8%。四季度延续下降之势，整体溢价率降至3%。

从流拍率来看，2021年土地流拍情况较2020年显著恶化。以重点监测的城市来看， 2021年土地流拍率达17.7%，较2020年大幅大涨了六个百分点。从年内走势来看，仅年初1、2、4月份的流拍率低于去年同期，其余月份的流拍率均明显高于去年尤其是三季度末、四季度初，重点监测城市的流拍率已飙升至25%以上。