两个“一线城市”，楼市启动了！

　　不出预料，春节前后北京、上海两座一线城市，楼市已经率先启动！

　　据链家房产数据显示，截至1月31日，北京二手房挂牌均价已达58178元/㎡，连续4周上涨。

　　截至1月底，上海第六批次新房开盘，共计带来17487套认购，创下了今年上海新房分批供应的新高。

　　2022年楼市的“小阳春”真的要来了？！

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　　我们来看看具体数据：

　　2022年1月近三周，北京在售二手房数量为83351套，82650套，81832套，在售二手房成交数量为3191套，3044套，3120套。

　　北京1月整月二手房成交具体套数还没有公布，根据安居客、链家等平台数据预测，应该在11500套左右。

　　这个数据和去年同期17900套相比，差距乍一看很明显，不过要知道，2021年北京二手房成交量，是创了五年最高值的。

　　如果和19年的10494套、2020年的8410套相比，2022年北京楼市开局已经很暖了。

　　据克尔瑞监测数据显示：2022年上海楼市已经完成的五个批次整体开盘情况中，57个项目日光盘占比达到了63%。

　　价格上，1月16日上海全市新房均价攀升至70728元/㎡，环比上涨10.5%，刷新半年以来的最高均价。

　　二手房方面，去年12月上海二手成交数据就已经达到了1.8万套，环比上涨15%。

　　无论是从成交量还是成交价上看，北京和上海说是有了“小阳春”的影子，并不为过。

　　过去几年，四大一线城市中涨幅最好的是深圳，其次是广州，北京和上海的楼市偏向稳定，这也为京沪2022年行情留出了补涨的空间。

　　更重要的是，北京和上海重新开始强调做大做强，在过去2年连续获得了大利好，同时微调了经济和社会发展的政策，颇有种王者归来的架势。

　　比如上海搞了科创板、临港自贸新片区和五大新城，降低了名牌大学生落户上海的门槛，使得近年上海落户人数猛增：

　　2021年前面2个季度的总人数，就比过去两年的单年总数高。三个季度加一起，也比前两年加在一起的总数高。

　　北京也在全面唤醒金融中心、经济中心职能，搞了自贸区、服贸会、北交所，结果是，北大本科毕业生选择北京就业的百分比，从2020年的16%直接跳涨到了2021年的42%。

　　产业、人口带来的补涨空间，让京沪成为了2022年中国大城市里，楼市最值得看好的两座城市。

　　但要注意，2022年的楼市“小阳春”，并不是一个普遍现象。

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　　春节前后，广州的楼市回暖就并没有那么显著。

　　成交量上，2022年1月新房网签9256套，对比近半年广州月度成交，仅次于2021年12月， 为近半年第二高位。

　　但在房价上，12月广州的新房房价下跌了0.6%，二手房下跌了0.3%。

　　1月数据还没有出炉，不过从广州新房加推，二手房库存持续上涨的基本面上看，下跌的势头一时半会还止不住，只能说市场信心正在恢复。

　　广州整体在2022年补涨的空间比较小，主要是针对去年下半年的行情反弹。

　　相比北上深，广州的住房供应区位比较广，以核心城区外围的增城、黄埔、南沙这些区位为主导，这些区域的外来人口购房需求比较大。

　　不过去年以来，黄埔和南沙等地对人才购房政策进行了收紧，影响了补涨的条件。

　　同时，广州的实际购买力水平相比北、上、深会低一些。

　　广州的产业主要以汽车、商贸、交运物流等产业为主，中产群体的数量比较大，但高净值人群相比北上深会少一些，所以广州的房价均价整体来说比北上深要低，广州楼市的弹性会比北上深要小一点。

　　深圳比较特殊，也是目前四大一线城市中唯一一个暂时没有显著回暖趋势的城市。

　　据链家房产数据统计，深圳楼市近三周在售二手房数量为21684套，20768套，16597套，在售二手房成交数量为627套，615套，383套。

　　在售、成交持续减少，2022年的“小阳春”算是没了。

　　深圳楼市何时回暖，关键在于政策：

　　一是限购，深圳本地户口，外加3年社保才能购房；二是增值税“2改5”、恢复豪宅线；三是“二手房成交官方参考价机制”；四是即将落地的“大学区制+义务教育阶段教师交流制”。

　　四大政策，从买房资格到交易成本，再到二手房的风向标——学区房，层层设卡。

　　如果这几个政策不松动，那么深圳二手房市场就很难像北京、上海等城市一样明显回暖。

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　　不难发现，纵使全国调控进入“纠偏”阶段，央行多次降准、降息释放货币利好，楼市回暖依旧存在明显的分化。

　　这说明了一个问题：

　　未来中国城市的“阶层”，将越来越稳固，城市之间的马太效应正在变强。

　　对于投资者而言，这无疑是对布局眼光的考验。

　　决定不动产价值的，首先是人口，其次是宏观政策，第三是土地制度和土地供应量，在楼市回暖之际，这也是判断城市是否还有补涨空间的重要依据。

　　如果你觉得这些要素很难把握，其实还有一个更简单的筛选方法——城市等级。

　　比如国家首都、各省首府、直辖市、计划单列市，这些城市拥有更多的发展机遇，在医疗、教育上也拥有更多红利。

　　下附2021年12月份主要城市资金总量情况。在一定程度上也代表着城市的产业基础、未来发展空间，可以清晰地发现，排名基本上都和城市级别有较大关系。

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