许军：觉醒年代，估价行业创新与合伙人制度的思考

12月21日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会主办的“房地产估价：回望与前瞻”2021中国房地产估价年会在北京盛大举行。伴随市场变化与城市更新，业内专家与行业领袖共聚一堂，回顾行业发展逻辑与趋势，探索未来转型升级新路径。

会上，上海联城房地产评估咨询有限公司董事长许军就“觉醒年代，估价行业创新与合伙人制度的思考”主题发表演讲。

外部环境变化和行业自身问题

变化一：市场转型和政府管理方式的转变。市场转型方面，世界经济发生变化的同时，国内国际双循环及国内大循环的经济转型，产生了很大影响。政府管理方面，政府对未来市场的调控力度和监管力度前所未有，政府及相关国企参与市场程度越来越高，对专业咨询服务行业提出了挑战。

变化二：行业竞争持续加剧。竞争持续加剧与服务的同质化日趋严重有很大关系。竞争的主要方式转化成了价格竞争，值得行业深思。

许军认为，外部快速变化的同时，行业转变却较慢，行业管理规定和制度，包括行业创新、企业发展模式的突破，都是慢速变化的。

另外，随着行业监管日趋加强，过去多年积累的风险也日趋加剧。还有市场需求升级，但企业规模却普遍偏小，造成行业的整体的服务能力与外部市场需求匹配度存在落差。

面对高质量发展的时代，在供给侧改革、数字化转型的时期，服务、人才以及行业都需要加快升级。  

许军还从未来的发展角度，提出了自己的思考。面向未来就要回顾历史，总结经验，他分析了党的百年奋斗历史中，重要节点之所以取得胜利的原因，并提炼方法论，结合估价行业，反思当下行业遇到的问题，比如如何改革和突破。

面向未来，估价行业发展的动力在哪里？

许军认为，面向未来，创新是唯一的出路。创新是有结构和路径的。而且创新也有深水区，越往下层越难，结构难度依次递增。

他指出，当行业的市场突破不了，要研究技术和产品是否能打动客户需求。当技术和产品碰到问题，是不是人才结构出了问题。如果人才出现问题，要考虑和人才相关的制度上是不是应该做突破和创新。制度突破碰到难题的时候，要思考企业发展模式是否存在问题。

估价企业的整合

许军提出行业创新的三个法则：即围绕价值链的创新路径、区分新和跨的定位、企业的制度。

他认为，房地产是有生命周期的，有多个价值链条，行业应该沿着价值链的一个方向去突破，而不应该去盲目地找市场。他定义了跨估价和新估价。跨估价是对已有的其他专业咨询服务行业的资源进行对接，形成跨行业的知识和资质能力的组合，探索共同市场领域的边界。新估价是依托估价专业为基础，进行市场、技术、产品、模式等全方位的创新探索，沿着不同的价值链方向，形成估价及相关服务的新能力、新产品、新服务、新市场。企业整合的基础，应该是企业体制和制度的创新，最重要的是怎么创造利润和分配利润，怎么去判断长期利益和短期利益的差别。

许军提出，行业模式创新要关注规模、行业整合等问题，在激烈的市场竞争中，应该追求大和强，而不是小而美。大容易形成品牌，扩大市场占有率。

当前上海行业的平均的规模大概在2000万，最多不超过3000万。而一家企业如果是要做创新投入，研发的成本投入最多高占到10%，一般在5%-3%。如果一个3000万的企业规模拿出5%，也就是150万来做创新研发，150万干不了什么事情。所以过小的机构是很难进行深层次的创新。因此，行业需要整合，而不是细分。

什么是合伙制？合伙制的优势在哪里？

许军认为，联城能够以超过50%的速度发展，与合伙制密不可分。合伙制要解决的就是要分什么的问题，分责任、权利和利益。

联城的合伙人理念是以创新为方向，以整合为方法，以合伙为制度，以行业领先为目的。整合行业志同道合的力量，实现合伙平台的整体价值最大化。整体价值包括了客户、合伙人、团队、员工和社会价值。

而合伙人理念要打破三个成见：不应该以自我为中心，而要制度说了算；要打破系统和领域；要明白财产可以继承，而行业的制度和机制智能行业内继承，不能继承给子孙后代。基于三个成见，有三个觉醒：资本的力量是最重要的，要持续创新投入，舍得对员工进行逐层激励，给员工一个合伙人的身份。

合伙人制度的优势体现在，合伙人是有限合伙股权的方式形成有限公司的股权结构，它对解决企业风险控制有一套解决的方案；用合伙人团队的持续优化组合来改变股东固化带来的局限；合伙人平台可以破解行业力量整合的限制；合伙人通道能够打开企业人才的上升空间，可以让年轻人有地位、有身份，、有财富；用议事规则来解决企业管理制度的持续改进，约束合伙人的行为规范；股权兑现与分享机制，能够解决长期品牌积累的无形价值传承问题。

合伙人制度可以体现新估价的新形象，内部管理可以优势互补，形成新估价。

他认为，如今估价行业到了一个该去思考怎么觉醒，怎么发展的时期，联城是用合伙创新的方式来实现估价行业的价值连城。

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