中南建设2019年年报:业绩快增财务优化高质发展未来可期

　　“向下扎根，向上生长”，连续三年跻身全国房地产开发企业20强的中南建设(000961.SZ)渐渐坐稳了位置。最新年报显示，2019年，中南建设营业收入718.3亿元，同比增长79.08%;归母净利润41.63亿元，同比增长 89.83%;基本每股盈利1.12元，同比增长88.6%。

　　得益于公司地产开发和建筑施工两大主业双轮驱动，中南建设不仅构建了完整产业的格局，具备承接各种城市综合服务项目的能力，也打造了公司长期业绩的护城河。根据Choice统计，从1月1日至5月12日，共有33份券商研报对中南建设进行研究预测，其中华西证券为首次关注，给予增持评级，其他32份研报均维持买入/增持评级。

　　主营突出业绩增长快速

　　在“地产+建筑”双主业的驱动下，近年来，紧抓机遇、积极求变的中南建设，规模、业绩均呈现出跨越式的增长态势，持续获投资机构青睐，并获社保基金重仓增持。

　　房地产和建筑施工的联动，不仅为中南建设赢得了更多的市场机会，也增厚了公司发展的安全垫。作为2019年中南建设继续保持高速运转，营业收入718.3亿元，同比增长79.08%;归母净利润41.63亿元，同比增长 89.83%;基本每股盈利1.12元，同比增长88.6%。

　　短短几年变革，中南建设的归母净利润实现了从量变到质变的飞跃，从2017年末的6.9亿元，到2019年末的41.6亿元，复合增长率146.1%，实现翻番;与此同时，基于投资收益的大幅增长，2019年归母净利增速高于收入增速，综合管理成效日益凸显。

　　从主营来看，2019年公司房地产板块合同销售金额1960.5亿元，同比增长33.7%;销售面积1540.7万平方米，同比增长34.6%。而建筑板块营收221.8亿元，同比增长45.5%;新增合同额278亿元，3亿元以上项目30个，占到了新增合同额的52%。

　　结构优化叠加产能释放，中南建设的多项指标持续向好，其中，2019年地产销售金额同比增速高于全国增速27.2个百分点，2019年拿地权益比例较2018年提高，而即便是在新冠疫情当下，基于对库存和运营的信心，管理层认为2020年仍可实现15%的增长。

　　数据显示，2019年公司新增项目78个，新增土储建筑面积合计约989万平方米，新进入济南、厦门等6个城市，未来可竣工总土储建面为4226万平方米。

　　建筑方面，核心主体江苏中南建筑产业集团有限责任公司作为国家首批授予的特一级资质企业，拥有建筑装修装饰一级、机电设备安装一级等资质，是全国建筑业AAA级信用企业，累计获国家专利160余项。近年来从单一施工总承包向多元化建筑集团升级，转型大型公共建筑及民用建筑的承接，2019年跻身ENR全球最大承包商第38位，实力雄厚。

　　财务健康管理绩效凸显

　　伴随内外部业务的持续优化，公司近年来的各项财务指标愈加稳健。

　　负债方面，2019年中南建设的总负债率90.77%，较2018年末下降0.92个百分点;净资产负债率165.95%，同比下降25.56个百分点;有息资产负债率24.3%，低于同规模房企;剔除合同负债和预收账款后的负债率48.31%，在行业中处于绝对低位。

　　现金流方面，公司2019年经营性现金流入1109.7亿元，是一年内到期的各类有息负债的4.6倍;持有的现金254.1亿元，同比增长24.5%。偿债能力加强，经营风险较低。

　　此外，受益于业绩增长和净资产规模增厚，2019年，中南建设加权平均净资产收益率21.58%，较2018年提高了8.29个百分点，营业利率同比增加0.91个百分点至8.78%，权益净利润率比同期增加0.33个百分点至5.80%，公司管理改革红利开始不断释放。

　　多元均衡的融资渠道改善了中南建设的财务结构。继2019年6月、11月先后成功发行3.5亿美元债券和10亿元公司债后，今年一季度，公司再发17亿元公司债，其中2+2年期票面利率6.8%/年。杠杆水平的持续下降及融资成本的有效改善，为公司后续发展提供了充足动力。

　　战略清晰目标逐步兑现

　　值得注意的是，通过持续深入的自我变革，中南建设在过去四年实行组织推动型的管理文化和简单透明的治理机制已深入骨髓，优秀的职业经理人团队日趋稳定，年轻团队的成熟辅以大股东信任，投资质量、投入产出比大幅提升，管理内涵持续增厚。

　　依照先前发布的高管股权激励计划，截止目前，公司2018年首次授予的第二个行权期行权条件、及2018年预留授予及2019年首次授予的第一个行权期行权条件均已成就。2019年5月，中南建设面向企业中层骨干员工486人再次推出大手笔股权激励，进一步授出1.38亿份股票期权。将业务骨干与公司发展紧密结合，积聚力量，共利共荣。

　　“2015年底，公司从重仓三四线回归一二线与三四线梯队布局，实行扁平化管理、高效决策，倡导价值创造和成果导向的激励机制，致力职业化和年轻化人才发展，执行简单透明的企业文化，也获得更为高效的工作效率。”

　　中南建设董事、副总经理陈昱含表示，2019年公司坚持既定投资原则，提高投资质量，完善投资布局，取得了稳健发展;而2020年应对多变的行情，将稳增长作为第一要务，公司将持续聚焦主流市场与客户，在战略布局区域持续推进城市深耕。

　　根据年报，2019年中南建设一、二线城市销售金额占比45%，三、四线城市销售金额占比55%。从土储分布看，公司目前主要集中在长三角、珠三角及内地核心城市。

　　截至2019年末，公司全国累计布局项目372个，进入城市107个，通过聚焦战略，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，项目从获取到销售的平均周期保持在7~8个月，而前瞻的土储和快速的周转成为公司快速成长的保障。

　　在业内看来，随着新型城镇化的深入推进，珠三角、长三角区域等重点都市圈、城市集聚带将吸引更多新的产业和城市人口。受宏观和行业趋势的影响，产品能力、运营能力、财务稳健程度的重要性不断提高，健康的企业将迎来更大的发展空间。

　　为了回馈广大投资者，2019年中南建设延续了高分红策略，根据年度分红预案，拟向全体股东每10股派发现金红利2.8元(含税)，预计总共派发现金红利10.5亿元，占归母净利润的25.31%，同比增长了133%，连续两年维持了超20%的分红比例。

　　而按中南建股权激励计划的业绩考核要求：2019年、2020年和2021年度公司扣除投资性房地产应用公允价值计量模式影响后的归属上市公司股东净利润相对2017年的增长幅度分别不低于560%、1060%和1408%，也恰恰彰显着中南建设对于未来发展的坚定信心。

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