解读蓝光发展2019年年报：高质量增长背后的战略定力

  疫情背景之下，房地产行业短期看韧性，长期看战略。

  4月17日，蓝光发展（600466.SH）发布了2019年年报：营业收入达到391.94亿元，同比增加27.17%；实现净利润达到41.59亿元，同比大增66.63%。

  同时，2019年蓝光发展净资产收益率达23.88%，同比提升6.81个百分点，净负债率为79.20%，同比下降23.44个百分点。

  2019年，公司高度聚焦住宅地产开发和现代服务业，坚持“中而强”定位，稳健前行，利润与规模并重，通过核心能力体系打造，实现了高质量的增长。

  在房地产销售规模迈入千亿大关后，蓝光发展坚持既定战略，用16个字铺排2020年经营策略：精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新。

  进入而立之年的蓝光，希望以更从容的姿态，面对变化市场，回归生意逻辑——投资好项目，提供好产品，创造高价值。

  沉心静气 双擎业务模式稳健发展

  2020年，高质量、利润、规模、深耕和长期价值成为行业关键词。这与前期的拿地、规模、扩张相比，已经发生了重大变化。企业永远是时代的产物，企业始终处于不断变化的场景之中。适者生存，变革创新者常青。

  如今，房地产市场更趋复杂，从增量到存量、从简单到复杂、从单一到全面，早已告别攻城略地式粗放成长的阶段。

  2019年，全国商品房销售面积171,558万平方米，同比下降0.1%。商品房销售额159,725亿元，同比增长6.5%，增速比2018年回落5.7个百分点。综合看，2019年商品房销售增速较前两年明显放缓。

  地产企业的偏好也发生变化：新城控股提出，稳中求进，地域深耕；中南建设提出要出利润，稳发展；旭辉强调高质量发展，均好中加速，要坚持长期价值，有长期耐心。显然，稳健成为行业共识。

  在中国城镇化新阶段，城市发展逐渐趋于成熟。土地增量趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。城市能级的差距逐渐扩大，消费者结构价值观和偏好日趋多元化，任何单一产品方案都无法满足需要。复杂模式带来更多变数，全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖。

  未来的竞争，不仅仅是规模化竞争，更是精益化竞争，是产品力，资本力和组织创新力的竞争。

  经过30年的发展，蓝光经历了1990-2000的“初创开拓”阶段、2000-2008的“区域深耕”阶段、2008-2019的“全国布局+产业金融”阶段，2019年，蓝光发展迈入“新经济转型稳健发展”阶段。

  基于“人居蓝光+生活蓝光”双擎业务模式，蓝光发展高度聚焦住宅地产开发，高度聚焦现代服务业，资本运作与实业经营相结合，在战略上卡位增量市场和存量市场，相互借力提升市场能效。

  2019年，蓝光发展完成了旗下子公司蓝光嘉宝服务的港股上市，构筑起“A+H 股”双资本平台，实现了现代物业管理服务整体规模的快速扩展。

  上市之后，蓝光嘉宝服务借力资本市场开启快速扩张，先后同江苏常发物业、浙江中能物业、成都创艺物业、无锡东洲物业等开展并购合作，2019 年12月签约管理面积突破1亿平，规模提速的同时均衡布局多种业态。

  聚焦价值布局高潜力高能级板块

  伴随市场增速放缓，房地产公司从跑马圈地，回归到以利润为中心的深耕细作。蓝光发展也在区域布局上有了更明确的选择：那就是按照行业本质，投资布局聚焦高价值及高潜力板块，聚焦高质量都市圈。

  2019年，蓝光发展的全国化布局收到成效。2019年，房地产业务实现销售面积1095.30万平方米，同比增幅36.63%；实现销售金额1015.37亿元，同比增幅18.70%，其中权益销售金额715.40亿元。营业收入则达到391.94亿元，同比增加27.17%，净利润达到41.59亿元，同比大增66.63%。

  事实上，公司遵循国家战略规划，精准把握城市群及城市发展规律，聚焦于未来中国人口增长高地，采取“1+3+N”的城市战略布局，通过深耕及拓展并举，不断强化新一线、二级及强三线的投资占比。

  2019年，蓝光发展通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化拿地模式新增项目48个，新增土储面积约1121万平方米，新增土储货值1300亿元。其中新一线和二线占比约60%、强三线占比约40%。

  截至目前，蓝光已成功进驻全国12大区域，60余座热点城市，开发项目超400个，拥有百万余业主。

  组织更新 双总部启航精英治理

  强化组织能力，通过有挑战性的实践，走出舒适区，从来都是企业基业长青的内在动力。

  在基本完成全国布局之后，蓝光在2019年完成了“上海+成都”双总部的布局，更引入了新的核心高管成员，职业经理人团队为公司发展注入了新鲜血液。

  兴业证券分析师认为，2019年底，蓝光发展任命原华润置地高级副总裁、华东大区总经理迟峰为总裁，预期迟峰先生在行业资源、土地获取、管理战略、融资等方面会给公司帮助，同时对公司在华东区域继续拓展带来支持。

  而2019年报显示，蓝光项目区域布局中，西南区域（含成都区域和滇渝区域）占比为30%，华东区域占比26%，华中区域占比22%，华南和华北区域占比分别为12%和10%。

  2019年，蓝光发展形成“上海+成都”双总部发展格局，上海运营总部辐射范围内华中区域、华东区域销售额均出现显著增长，华中区域销售金额同比增加65.19%，华南和华北区域业绩也突破百亿元，六大区域结构占比显得更加均衡。

  风险控制 活的久才能活得好

  在很长时期内，高负债是房地产行业的一个特点，那么降负债就是在这个风云变幻的房地产市场“活下来”，更加稳健增长的必经之路。

  钱从哪里来，钱要怎么管？对粮袋子的守护需要有更高的管控能力。

  2019年，蓝光发展继续拓展融资渠道，与16家大型银行建立总行级战略合作，多元化、全方位拓展境内外市场融资渠道，授信总额超2200亿元。同时，严格控制财务杠杆，确保资金安全和严控财务风险。2019年公司净负债率下降至80%以下，资产负债率控制在80%左右，扣预后的资产负债率仅为67.94%，财务杠杆的降幅明显。

  华泰证券分析师认为，2019年蓝光发展通过公司债、短融、私募债等公开市场募资47亿，此外2020年1月拟设立办公物业类REITs，发行规模不超过人民币10.65 亿元。多元融资渠道通畅叠加负债率修复释放杠杆空间，2020 拓展力度依然可期。

  而在2020年初，蓝光发展主体信用评级被大公国际资信评估有限公司上调至AAA，穆迪评级至B1，标普评级为B+,评级展望稳定。

  2月18日，蓝光发展公告决定，拟将目前持有的蓝光嘉宝服务股份11584.02万股由内资股转换为流通H股。分析师认为，若此次股份转换顺利完成，有利于公司在港股市场开展股权融资，拓宽蓝光的融资渠道。

  节奏把控 从容面对市场穿越周期

  2020年，面对市场环境的考验，蓝光发展提出将在“精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新”的年度经营策略下，积极面对挑战，平稳度过疫情，从容面对市场。

  节奏把控，对企业异常重要。融资节奏，投资节奏，营销节奏和供货节奏，在均衡、协同的效应下才能实现“从容”。

  这种节奏也只能在高品质下的快速开发下，才可能得以实现，而所谓高品质，标准是客户满意。显而易见的是，2020年将是蓝光大力塑造产品力的一年。

  2020年，蓝光计划土地投资总额不超过400亿元；自有房地产项目计划开工面积1100万平方米，竣工面积600万平方米。

  不破不立，蓝光以提效率、促效益为目标，深入推进组织变革，进一步“强区域、精总部”。总部全面提升运营能力、强化投后管理，各大体系横向贯通；区域以项目为导向，提升运营能力、营销专业能力。以人才之变、组织之变、机制之变，持续优化流程，提升效率、释放活力，实现组织高效化、总部平台化、区域公司化。以业务为导向，推进数字化转型。各产业公司聚焦主业，降本增效，与公司主业协同联动。

  30年的企业既成熟，又年轻。2020年的蓝光持续实现高质量增长，值得期待。

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