中南建设:2019年归母净利增长近九成 业绩亮眼 未来可期

4月28日，中南建设披露了2019年年度公告，成绩喜人：销售额同比增长34%，累计销售面积同比增长35%，营收同比增长近八成，归母净利润更是同比增长近九成......2019年，战略清晰、深耕长三角等核心都市圈的中南建设迎来了“量变到质变”的丰收年。

销售规模逆势突破 归母净利润翻番式增长

2019年是房企过得并不轻松的一年，一方面，调控政策密集发布、融资渠道不断收紧。另一方面，行业下行趋势难以抵挡，克而瑞研究认为，2019年“行业整体规模增速较前两年显著放缓，百强房企规模增长‘失速’。

在此背景下，“地产+建筑”双轮驱动的中南建设销售规模实现穿越周期、逆势增长、不断突破。年报显示，去年全年，中南建设房地产板块实现销售面积约1541万平方米，同比增长35%；合同销售金额约1961亿元，同比增长34%，三年复合增长率达42.7%。华泰证券发布研报表示，中南建设的增速继续保持A股主流上市房企领先位置。

销售规模强势增长的背后是中南建设清晰的战略优势。2019年,中南建设的房地产业务坚持大众主流住宅产品定位，积极推进快速周转，不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，不断加强公司的运营能力，项目获取到销售的平均周期保持在7~8个月，为持续快速增长提供保障。

而中南建设亮眼的发展增速，也让其在行业中站稳脚跟。克而瑞统计显示，中南建设不仅连续三年稳居行业TOP20，行业排名还在不断提升：按全口径金额计算，2019年中南建设位居全行业第16位，与2018年相比，其排名提升2名。

同时，销售规模的增长带来中南建设营收和利润的大幅上升。年报显示，中南建设2019年全年实营业收入718.3亿元，同比增长79.1%；公司归属于上市公司股东的净利润41.6亿元，同比增长89.8%；基本每股盈利1.12元，同比增长88.6%。

辩证唯物主义的基本哲学原理告诉我们：量变积累到一定程度就会引起质变。而中南建设的营收快速增长就得益于其之前房地产销售快速增长的资源更多进入结算阶段，以及建筑业务完工的增加。年报显示，2019年，中南建设房地产业务的结算收入为515.9亿元，同比增长87.2%。

得益于业绩增长和净资产增厚，中南建设的盈利能力也在提升。2019年，中南建设实现加权平均净资产收益率21.58%，比2018年提高了8.29个百分点，权益净利润率比同期增加0.33个百分点至5.80%，公司管理改革红利开始不断释放，尤其是其归母净利润规模从2017年末的6.9亿元，到2019年末的41.6亿元，年复合增长率高达146.1%，取得翻番式增长，在同梯队房企中表现突出。

拿地质量上升 全国布局不断优化

“兵马未动、粮草先行”，中南建设深知充裕的土储是是高速发展的底气。2019年，在土储方面，中南建设的表现依旧可圈可点。

年报显示，2019年，中南建设于全国招拍挂土地市场新增78个项目，项目规划建筑面积合计约989万平方米，新进入济南、厦门等6个城市。截至目前，中南建设已进入内地107个城市。截止2019年底，中南建设共有 372 个项目，在建面积合计 3,078 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计 1,148 万平方米。 在全部未来可竣工的 4226 万平方米项目资源中，一、二线城市面积占比约 36%，三四线城市面积占比约 64%。

中南建设加大拿地力度的同时，也在积极优化土储布局，除了继续深耕长三角、珠三角等核心都市圈外，还在不断向全国辐射。目前，中南建设开发项目主要集中在长三角区域和山东，在珠三角区域、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、武汉、成都、重庆、昆明、贵阳、南宁等中心城市亦有项目。

西南证券研报指出，2019年，中南建设拿地质量有所提升，更显著地深耕一二线城市群。去年，中南建设拿地更多集中在二线城市，如杭州、苏州、西安等城市的核心位置，一二线城市拿地面积约为 40%，深耕一二线城市群特征显著。

负债结构优化 短期偿债能力显著提升

负债率和偿债能力是检验上市公司财务稳健的重要指标。2019年，中南建设在高速发展的同时，其现金流及负债率管控能力也在不断增强，多项财务指标愈加稳健优质。

2019年，中南建设的负债结构得到进一步优化。年报显示，2019年中南建设总负债率90.77%，同比下降0.92个百分点；净资产负债率165.95%，同比下降25.56个百分点；在剔除预收账款之后的负债率，2019年末仅为48.31%，在行业中处于绝对低位。即使由于经营规模的增加，中南建设2019年末有息负债由2018年末的579.4亿元增加至699.2亿元，全年增长20.7%，但是也远远低于公司营业收入增速79.1%以及房地产业务销售金额增速33.7%。2019 年中南建设房地产业务的销售金额覆盖有息负债倍数为2.8 倍，有息负债绝对额在房地产行业类似销售规模的公司里处于低位。

而由于销售结转增速的加快，中南建设的经营性现金流保持充裕。2019年其经营性现金流入1109.7亿元，是一年内到期的各类有息负债的4.6倍。  

相伴随的，中南建设的短期偿债能力得以提高。年报显示，截止2019年12月31日，中南建设有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债235.6亿元，在全部有息负债中占比33.7%，比例较2018年末的31.09%有所提高，但仍处于较低水平。 而2019年末，中南建设持有的货币现金余额为254.1亿元，较2018年末增加24.5%，在手现金完全可覆盖短期负债。

值得一提的是，中南建设良好业绩表现和财务结构得到资本市场的青睐。2019年，中南建设股价上涨90.63%，收到46份买入研报，评级机构标普也将公司评级从‘B/稳定’上调至‘B/正面’。华创证券在4月28日的研报中表示，“中南建设在2016-2019 年期间经历了全方位的积极变革，自主权增强与市场化机制造就全新中南，推动公司进入高速增长阶段，业绩持续靓丽，销售保持快增。我们维持公司2020-2021 年每股收益预测为1.90 和2.43 元，考虑到公司利润率将低位回升、同时预收款高覆盖，未来释放业绩潜力强劲，我们维持目标价13.23 元，重申“强推”评级”。

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