2019年年报让多家机构推荐“喊涨” 中南建设盈利能力正在变得更强

　　在大盘连续两日涨幅不超过0.15%的情况下，中南建设(000961,股吧)（000961）却于28日和29日连续分别以6%和4%的涨幅拉出了一条漂亮的阳线。一切皆是因为中南建设发布的最新年报。这份年报让包括平安证券、东方证券、西南证券(600369,股吧)在内的多家券商纷纷给出了“增持”或“买入”的投资评级。

　　背后的主打逻辑是，中南建设的盈利能力正在变得越来越强。尤其是地产业务在董事、副总经理陈昱含的带领下，正在加强盈利能力的改善，根据行业发展环境变化，在去杠杆后依然实现强劲的盈利能力增长。并提出了围绕ROIC——投入资本回报率，也就是按本金和有息负债计算的回报率，实现经营价值的全新塑造。而在30日的业绩网上说明会上，陈昱含再度强调，倡导价值创造和成果导向的激励机制，并认为在中南建设简单透明的企业文化下，员工将会输出更高效的工作效率，进而带动盈利能力的整体提升。

　　中南大楼

　　从2019年年报看，中南建设盈利质量上有了非常明显的提高，并因此给股东带来更多的回报。2020年，中南建设拟向全体股东每10股派发现金红利2.8元（含税），预计共派发现金红利10.5亿元，占归属上市公司股东净利润的25.31%。这是公司连续两年维持超20%的分红比例。支撑公司高分红的动力，正在变得越来越强的盈利能力。

　　归母净利润三年复合增长率达到146.1%

　　净利润的持续高增长，是支持中南建设连续给出高比例分红的一个重要因素。2019年中南建设归母净利润规模取的明显提升，从2017年末的6.9亿元，到2019年末的41.6亿元，复合增长率146.1%，实现利润翻番，在同梯队房企中表现亮眼。

　　年报显示，2019年中南建设营业收入大幅上升，全年实现718.3亿元，同比增长79.1%。公司归属于上市公司股东的净利润41.6亿元，同比增长89.8%，基本每股盈利1.12元，同比增长88.6%。

　　中南建设的业绩高速增长，来自于房地产、建筑两大主业的“双发动机”推动，从房地产板块来看，中南建设2019年实现合同销售面积1,540.7万平方米，销售金额1,960.5亿元，同比分别增长34.6%和33.7%。

　　中南建设在建筑板块的表现也同样有明显进步，公司2019年建筑业务营业收入221.8亿元，同比增长45.5%。2019年中南建筑继续优化职能分工，实施片区治理，改革市场营销责任制，推动了业务规模的快速增长。目前，其中3亿元以上项目达30个，在新增合同额中占比52%。

　　在地产、建筑两大板块共同发力的影响之下，中南建设2019业务规模持续扩张。

　　快速增长的销售规模，让中南建设实现了良好的经营性现金流状况，2019年经营性现金流入1,109.7亿元，是一年内到期的各类有息负债的4.6倍。2019年经营活动产生的现金流量净额82亿元。

　　新的融资渠道的拓展也极大地改善了中南建设的财务结构。2019年全年共进行了四次债券融资，其中2019年6月，中南建设成功在境外首次发行了3.5亿美元债券，收到近60家境外知名投资机构下单，获得近4倍的超额认购。2019年，中南建设融资结构进一步优化，整体融资能力得到显著提升，彰显出在资金储备和财务稳健性上的强劲实力。

　　中南建设持有货币资金达254.1亿元，同比2018年末增长24.5%。受益业绩增长，中南建设加权平均净资产收益率21.58%，比2018年提高了8.29个百分点，营业利率同比增加0.91个百分点至8.78%，权益净利润率比同期增加0.33个百分点至5.80%。

　　多项指标反映盈利高增长趋势

　　平安证券对中南建设未来三年每股盈利的预估，分别是1.85元、2.4元、2.92元；西南证券则是1.93元、2.24元、2.58元；兴业证券(601377,股吧)预计今明两年，中南建设的每股收益会在1.87、2.41元。

　　这些机构预测、评估、分析的角度、方法和模型各有不同。但最终都相信中南建设净利润高增长的势头，会在2020年持续。其中一个重要的原因是，通过过去几年的快速增长，中南拥有1000多亿的销售预收款负债，这部分预收款负债将随着今明两年大量项目的竣工、交付，被确认为营收，成为支持今年中南建设业绩增长的确定因素。

　　中南昆明樾府

　　由于房地产业务的特点，从房屋产品销售到收入确认之间有较长的时间间隔，在销售的产品没有竣工确认收入前，销售产品收到的款项都会被视为负债，报告期内中南建设反映这些负债的预收账款由2018年末的1101.2亿元，上升到2019年末的1233.6亿元。

　　如果将中南建设全部负债中剔除主要来自购房客户的现金、没有经营风险的的预收账款计算负债率，2019年末仅为48.31%，在行业中也处于绝对低位。

　　截止2019年年末，有息负债总额699.2亿元，全年增长20.7%，远远低于公司营业收入增速79.1%，也低于房地产业务销售金额增速33.7%，有息负债绝对额在房地产行业同销售规模的公司里处于低位。

　　机构看好中南建设的另一个因素，是中南建设有效的激励机制。

　　2018年，中南建设针对公司高管发布股权激励计划，其中第二个行权期行权条件为2019年度公司归属上市公司股东净利润相对2017 年的增长幅度不低于560%，目前这一期的考核目标业已实现。

　　另外，2019年5月，中南建设面向企业中层骨干员工486人再次推出大手笔股权激励，进一步授出1.38亿份股票期权。这一举措将业务骨干与公司发展紧密结合，为公司的成长积聚力量。 根据中南建设此前公布的股权激励计划的业绩考核要求：2019年、2020年和2021年度公司扣除投资性房地产应用公允价值计量模式影响后的归属上市公司股东净利润相对2017年的增长幅度分别不低于560%、1060%和1408%。

　　在2019年的网上业绩说明会上，陈昱含强调会持续通过主动创造价值的自驱机制，以及简单透明的企业文化，带动经营质量有序提升。

　　董事长、总经理陈锦石说，组织推动型的管理文化和简单、透明的治理机制已经深入骨髓，优秀的职业经理人团队越来越成熟，投资质量不断提升，投资产出比效率也有望大幅提升，未来盈利能力还将进一步提升。

　　在多份券商研报里，这一激励计划被反复提及。机构分析师们显然对中南建设的股权激励计划效果，有非常强的信心。

　　利润率将获得回升

　　在今年年初，中南建设旗下中南置地的年会上，总裁陈昱含曾提出了提升利润率的若干方案。其中之一，就是提升产品的溢价能力。

　　在过去三年中，中南置地的产品力持续提升。

　　2017年，中南置地率先发布健康住宅企业标准。2018年，中南置地配合社区配套与公益大爱的实践经验，推出“健康TED社区”，让健康大战略成为中南置地的产品标签。截止2019年底，中南置地已经在全国范围内落地123个健康TED社区，所有项目统一健康管理标准，产品竞争力再次提升。

　　中南Z-LAB研发基地，作为中南健康产品标准化的标准打样，把中南置地最新的产品方案和产品标准，通过场景化的方式对外展示，同时汇聚了各方研究力量，打造出一个产业链研究与交流的先进平台，持续推进健康产品的标准化落地与创新升级。

　　中南Z-LAB研发基地

　　2019年，中南产品屡获行业认可，斩获2项设计类金奖、19项地产设计大奖，25项金牌奖，聚焦城市新中产阶级的集系产品全面落地，集系产品荣获2019中国房地产企业产品品牌十五强。

　　除了产品力持续升级，在降本增效方面，中南建设也有很大的进步。兴业证券统计，中南建设在管理、销售、财务三项费用上的费率只有7.46%，同比下降了1.95%，在行业内属于三项费用管控水平较好的企业。

　　中南建设的可观盈利增长潜力，显然打动了各家券商机构，由此得到了重点推荐。而这家去年涨幅领先A股绝大多数地产股的地产企业可能因此在资本市场引领新一轮行情。

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