楼市最大风向标，突然逆转？！

　　如果选一个城市为中国楼市的风向标，一定是深圳。

　　今天（12月1日），深圳二手房11月的成交数据出炉了——全月成交2118套，环比上月大涨了32%！

　　深圳单月二手房的成交量，近期最高点是在2020年7月创造的，达到了13407套。在那个月，深圳的“715新政”出台。新政出台前，在各种传言刺激下，楼市放出巨量。

　　随后，深圳二手房成交量一路走低。

　　带来实质性影响的调控措施，出现在2021年2月8日，深圳率先发布了二手房的官方成交参考价，全市3000多个小区全部纳入。

　　通过官方公布的“二手房参考价”调控楼市，深圳在人类历史上开创了先河。在部分热点片区，官方指导价只有市场价的一半。而银行需要按照官方参考价来确定评估价，以及放贷金额。

　　这相当于大幅提高了二手房的首付。

　　而去年的715新政则对二手房产生了明显的加税效应，比如公布了全市豪宅线为750万，总价超过750万的房子即为非普通住宅，税费相应提高；个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

　　2021年7月，深圳又公布了《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》，把“大学区制+义务教育阶段老师轮岗制度”写入其中，带来了学区房概念的巨变。

　　再加上全国楼市整体降温，头部房企频频暴雷，深圳楼市在三季度出现了明显降温。二手房成交套数曾出现了7连跌，今年10月的二手房成交套数只剩下了1605套。

　　要知道，即便在楼市空前寒冷的2020年2月（春节，新冠肺炎爆发），二手房都成交了1667套！

　　深圳二手房单月成交跌破1600套，是在2012年的1月和2月。也就是说，时光一下子穿越回了9年之前！

　　上图是中国青年报的一篇报道，据深圳房地产中介协会的数据，今年前9个月关闭的中介门店达到了642家，在岗经纪人锐减了6000多人，同比减少了14.2%。

　　从全国来看，3季度房地产行业增加值对GDP的贡献也非常罕见地出现了负值。自1998年全国房改启动以来，只有4个季度出现过这种情况。一次是2008年的第三、第四季度，当时是全球金融危机爆发；一次是2020年一季度，当时是新冠疫情爆发；然后就是今年第三季度。

　　而只有今年三季度，是人为、主动调控造成的。

　　三季度楼市降温的速度，几乎超过了所有人的意料，呈现了断崖式下跌（上图）。到了10月，全国新房销售面积同比大跌21.7%，销售金额同比大跌22.6%。

　　政策拐点在9月27日出现。

　　当天晚上，央行发布了“货币政策委员会2021年第三季度例会”的新闻通稿。针对楼市提出了“两维护”的新说法，也就是：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

　　随后，房企的融资有所宽松，各地个人房贷发放速度有所提速。

　　到了11月下旬，贝壳研究院的数据显示：在被纳入监控的100个城市里，11月有大约30%的城市下调了房贷利率。其中部分城市的“降息”幅度还比较大。（下图）

　　正是在这些利好的刺激下，僵持了大半年的深圳二手房市场，终于在11月发生了逆转，买方入市意愿有所提升，成交量环比大涨了32%。

　　从历史上看，深圳楼市风向标的意义非常强。尤其是最近2个完整的楼市周期。

　　比如中国楼市在2014到2015年变得比较冷，库存上升。中央经济工作会议在2015年12月提出“去库存”。全国楼市从2016年1月开始上涨，10月出台调控政策，2017年春节之后调控政策加码。

　　在那一轮的回暖中，深圳整整领先了全国1年时间。2015年，在全国一片寒冷中，只有深圳在上涨。大家看着深圳楼市上演的独角戏，不知道发生了什么。直到“去库存”政策出台，才如梦方醒。

　　2018年楼市开始降温之后，深圳则开始了局部上涨，并最终在2019年11月以后演变成全面上涨。再次领先全国了1年时间。

　　当然，深圳每一轮周期启动调整也早于全国。

　　那么：深圳二手房在11月的放量，是否意味着筑底成功，新一轮上涨开始？

　　对此，我们应该持慎重态度。因为情况发生了明显的变化。

　　春江水暖鸭先知，深圳市场历来敏感、敏锐。11月的放量，可以看做是对政策底确认的反应。

　　但政策底确认之后，市场底一般滞后。这一轮周期，可能会滞后更多一些。

　　为什么？一是房地产税试点方案没有公布，不确定性仍然在，很多人还在犹豫；二是政策很难180度大转弯，因为通胀压力犹在。

　　再加上国家推动经济转型的决心非常大，2022年下半年有重要会议要举行，这些都决定了楼市的基本走势是：适度回暖，但不会迅速升温、演变成新一轮大牛市。

　　对于深圳二手房市场来说，即便房贷利率有所降低也是杯水车薪。成交参考价带来的“首付提高效应”没有缓解，715调控带来的加税效应也没有缓解。

　　成交放量，是因为有些刚需等不起了，需要结婚、生孩子。还有些人资金比较充裕，愿意这个时候进去立足中长线投资。

　　从过去几个月情况看，深圳二手房成交的热点集中在东部区域，这里市场价和官方指导价差距小一些。至于新房市场，则是西部热一些，因为价格倒挂更明显。

　　相信在12月和1月，深圳二手房成交还会有所反弹。尤其是1月，进入新一年之后银行额度比较宽裕，放量可能会更明显一些。

　　接下来，就要看政策了。如果央行有全面降准或者LPR降息，则成交量会进一步增加，市场热度也会升温。

　　如果没有降准降息，则成交量反弹将会很快止步。

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