李嘉诚一语成谶!三大“逆转”信号来袭,房价正上演“高位解体”

来源：楼市新观  

有的人之所以能成功，他们的话之所以能被奉为经典，很大一部分原因是，他们看待问题的角度和思维的方式与常人不同。凝练成一句话就是，自古成功者，基本都是先知先觉者。比如地产大亨李嘉诚，他的成功我们总结其实就两点：敢为常人先；退出不犹豫。

连续六年抛售地产业务，累计套现资金高达1700亿的李嘉诚曾经说过，“任何一种行业，如有一窝蜂的趋势，过度发展，就会造成摧残。”这段话一方面是李嘉诚在告诫所有人，不要盲目跟风炒作；另一方面，其实可以从中窥探出，李嘉诚过去这些年套现离场的房地产行业，确确实实是在一窝蜂过度炒作发展之后，已经开始出现“摧残”了。

有人可能会反驳说，从近期楼市的躁动动来看，我们丝毫看不到楼市有“摧残”的迹象，反倒是久违的“热闹”又回来了。尤其是深圳、杭州、苏州、成都、南京等多地被爆出“万人排队抢房”后，楼市的“任督二脉”好像被彻底打通了，一边是媒体都在铺天盖地宣传楼市火爆的消息；另一方面，开发商、中介等都在渲染“全面提价”卖房。在多种信号刺激下，很多刚需购房者，早已是“坐立难安”了。

我不止一次告诫过，当前的楼市最考验智力，也是最混乱的时候。有些人是故意把水“搅浑”，好浑水摸鱼。一则，这是楼市里以营利为目的的群体惯用的手段；二则，有人殷勤煽风点火，恰恰说明市场很冷，越是有人鼓吹得起劲，越说明有人撑不住了。

对于很多没有任何购房经验的买房人而言，这个时候，不要只听别人怎么喊，而要用眼睛去看更多真正代表市场的行为信号。

对于中国楼市，从李嘉诚过往的言论来看，我们也能猜测到他其实早就彻底看透了——2014年，他直言“地价炒太高，已经没有涨的空间”；2018年，他再次预测，未来5年楼市会“大洗牌”，投资者应该暂停一切炒作行为。

李嘉诚一语成谶：房子的投资价值在逐渐消失，过去是“买房躺着赚钱”，未来极其有可能“躺着把钱亏没”

对于一个曾经靠“炒楼花”发家的地产大亨而言，若非真正读懂了楼市大势已去的发展趋势，怎么会连续六年都在抛售地产业务？即便是2016、2017年这种国内楼市又创出“疯狂”大牛市行情的时候，他也并没有停下脚步。

李嘉诚义无反顾抛售地产业务行动背后，传递的信号已经非常清晰：当国家喊出“房住不炒”那一刻，就注定了属于房地产的疯狂要彻底终结了，房子的投资价值虽然无法顷刻间消失，但长远来看，也必须呈现下降趋势。更重要的是，随着政策、经济、金融、人口等多个基本面已发生巨变，楼市未来还充满更大的变数，即风险越来越高——过去是“买房躺着赚钱”，未来极其有可能“躺着把钱亏没”。

事实上，自从李嘉诚抛售地产业务之后，也引领了国内一众地产大佬做出同样的行为：王健林，不仅“割肉甩卖文旅项目”，还交易掉了部分王牌资产万达广场，更对外宣称“要彻底告别房地产”；潘石屹，过去5年累计套现超300亿，且最近有传闻，他有意清仓旗下所有自持写字楼资产，作价80亿与黑石集团的交易更是闹得沸沸扬扬。撇开大佬悲观“去房地产化”不说，单单看完当前楼市出现的三大“逆转”信号，我们也能证实，李嘉诚一语成谶了，他又说对了，在经历三年多的调控重压和今年初的意外风波冲击之后，抛售潮、破产潮集体来袭，房价也正上演“高位解体”。事实证明，当前阶段对于买房自住者而言，可能确实存在一定的“捡漏”好机会，但绝不是投资者进场的好时期：

“逆转”信号之一：三大压力之下，开发商难上加难，降价卖房自救者十之八九，但依然无法阻止破产厄运

2019年公认是过去10年房地产最艰难的一年，虽然全年地产投资增速延续了增长，销售额也首次达到16万亿规模，但艰难只有开发商自己知道。一则，2019年是金融监管大年，银保监、央行、住建部等多部门开展“严查严打违规向房地产发放贷款”，头部房企融资都遭遇困境，何况一众中小开发商；二则，行业销售额首次突破16万亿，是行业集中度在提高，尤其是top10房企销售额占比明显偏高；三则，房企破产数量创过去5年新高，下半年平均每天有2家房企破产倒闭，全年550家破产。

2020年由于众所周知的原因，开发商再次迎来重大考验，虽然今年前5月房企破产数量未能超过去年，但开发商的融资、销售困境依然没有好转。尤其是今年7、8月份是房企到期债务偿还高峰期，专家预言，这两个月开发商破产数量或再创一轮新高。

“逆转”信号之二：购房人群锐减，楼市正遭遇购买力“断层”

为什么说购房人群在锐减，开发商新房库存创新高是最好的体现。媒体报道的“排队抢房”毕竟只是极少数现象，现如今房地产市场的真实情况是，开发商、投资炒房客都在为房子“滞销”而发愁——易居研究院最新报告显示，截至4月底，全国100城新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%，并连续17个月同比小增，库存压力有所增加。

啥意思？就是过去17个月，开发商新建房屋销售速度放缓，卖房速度赶不上建房速度。这些库存积压严重的城市，大部分都是三四线城市，尤其以中西部、东北部城市为主，四大一线城市卫星城也居多。

这也是我过去一直强调的，楼市的投资价值虽然没有彻底消失，但是也要因城而异，对于有人口增量的一二线城市，或许供仍然小于求，但是在绝大部分三四五及更低级别城市，房子“烂大街”，开发商回款周期拉长，是常态。背后的原因也很简单，一则，棚改宣告结束，购买力大减，购房需求消耗殆尽；二则，这些城市没有人口、产业支撑，购房者也用亲身经历感受了啥叫“有价无市”，也逐渐放弃了投资房产赚钱的想法，尤其是国家三令五申房住不炒、不拿房刺经、不走地产拉动经济老路，潜移默化改变了很多人对投资楼市发财的想法。

相比于三四年前的全国一盘棋供不应求火热场面，现如今的房地产用“购买力严重不足”来形容最为贴切。

“逆转”信号之三：抛售潮降临，市场预期彻底扭转，房价下跌趋势明显

三年前，如果我们列举降价卖房的例子，很多人不仅不会相信，还会痛骂一顿，说我们是凭空捏造事实。但是现在如果我们再说这个话题，很多人不仅会点头称是，更有甚者感同身受。尤其是今年4、5月份，投资炒房客抛售潮汹涌而来，几乎是一瞬间各大城市的二手房挂牌量激增到200%。

为什么会出现大规模的抛售现象？原因有二：其一，调控坚持不松，传递的信号很明确，房价未来以稳为主，这意味着靠短期大涨赚取差价没有希望了，很多投资客看清了现实。这其实就是李嘉诚所说的“长远看，楼市的投资价值在减弱”；其二，病毒肆虐，全球恐慌，现金为王时代来临。加之受此次风波影响，很多人的钱袋子确实受影响，卖房套现成了最好的筹措资金的方式。尤其是中小企业老板、个体户，卖房说白了就是为了补偿现金。

一句话，很多人都快吃不上饭了，但是热钱还在扎堆往楼市里跑，这种情况不仅国家是不允许的，其实很多聪明人自己都不愿意这么做了。不赚钱甚至有赔钱风险的买卖，谁还会继续坚持呢？

三大逆转信号下，房价正上演“高位解体”

说到这里，很多人可能又会觉得我是在忽悠：调控虽然有效，但也仅仅是让房价保持稳定了，明明很多地方的房价没有下降。

我想表达的意思是，房价其实保持稳定就是下跌，因为货币是在贬值的。其实实话实说，调控的本质也并不是直接让房价下跌，而是通过各种手段使得房价稳住，不能大幅度上涨，也不能大幅度下跌。横盘得久了，实际上就是房价在回调，楼市的泡沫也在稀释。

更何况，多层面的信号显示，未来货币低增将会是常态——未来的货币就是供应出来搞实体经济的，不是拿给你炒房子。这样的局面只需保持5年，就等于无形中让房价自己“高位解体”了。这就是所谓的用时间“烫平”楼市泡沫。

对于炒房投资客当下该做何打算，其实李嘉诚也早就给出了“最好的建议”：与其到头来收拾残局，甚至做成蚀本生意，倒不如当时理智克制一些。言外之意，投资炒作楼市要留有余地，要学会“理智克制”，毕竟即便如房地产一样强大的行业，也不可能永远繁荣昌盛不衰，任何事物都有其客观发展规律，顺应大势，才能安全稳定地赚到钱，逆势只会让自己陷入被动局面。

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