李嘉诚一语成谶!三大“逆转”信号来袭,房价正上演“高位解体”

来源:楼市新观  

有的人之所以能成功,他们的话之所以能被奉为经典,很大一部分原因是,他们看待问题的角度和思维的方式与常人不同。凝练成一句话就是,自古成功者,基本都是先知先觉者。比如地产大亨李嘉诚,他的成功我们总结其实就两点:敢为常人先;退出不犹豫。

连续六年抛售地产业务,累计套现资金高达1700亿的李嘉诚曾经说过,“任何一种行业,如有一窝蜂的趋势,过度发展,就会造成摧残。”这段话一方面是李嘉诚在告诫所有人,不要盲目跟风炒作;另一方面,其实可以从中窥探出,李嘉诚过去这些年套现离场的房地产行业,确确实实是在一窝蜂过度炒作发展之后,已经开始出现“摧残”了。

有人可能会反驳说,从近期楼市的躁动动来看,我们丝毫看不到楼市有“摧残”的迹象,反倒是久违的“热闹”又回来了。尤其是深圳、杭州、苏州、成都、南京等多地被爆出“万人排队抢房”后,楼市的“任督二脉”好像被彻底打通了,一边是媒体都在铺天盖地宣传楼市火爆的消息;另一方面,开发商、中介等都在渲染“全面提价”卖房。在多种信号刺激下,很多刚需购房者,早已是“坐立难安”了。

我不止一次告诫过,当前的楼市最考验智力,也是最混乱的时候。有些人是故意把水“搅浑”,好浑水摸鱼。一则,这是楼市里以营利为目的的群体惯用的手段;二则,有人殷勤煽风点火,恰恰说明市场很冷,越是有人鼓吹得起劲,越说明有人撑不住了。

对于很多没有任何购房经验的买房人而言,这个时候,不要只听别人怎么喊,而要用眼睛去看更多真正代表市场的行为信号。

对于中国楼市,从李嘉诚过往的言论来看,我们也能猜测到他其实早就彻底看透了——2014年,他直言“地价炒太高,已经没有涨的空间”;2018年,他再次预测,未来5年楼市会“大洗牌”,投资者应该暂停一切炒作行为。

李嘉诚一语成谶:房子的投资价值在逐渐消失,过去是“买房躺着赚钱”,未来极其有可能“躺着把钱亏没”

对于一个曾经靠“炒楼花”发家的地产大亨而言,若非真正读懂了楼市大势已去的发展趋势,怎么会连续六年都在抛售地产业务?即便是2016、2017年这种国内楼市又创出“疯狂”大牛市行情的时候,他也并没有停下脚步。

李嘉诚义无反顾抛售地产业务行动背后,传递的信号已经非常清晰:当国家喊出“房住不炒”那一刻,就注定了属于房地产的疯狂要彻底终结了,房子的投资价值虽然无法顷刻间消失,但长远来看,也必须呈现下降趋势。更重要的是,随着政策、经济、金融、人口等多个基本面已发生巨变,楼市未来还充满更大的变数,即风险越来越高——过去是“买房躺着赚钱”,未来极其有可能“躺着把钱亏没”。

事实上,自从李嘉诚抛售地产业务之后,也引领了国内一众地产大佬做出同样的行为:王健林,不仅“割肉甩卖文旅项目”,还交易掉了部分王牌资产万达广场,更对外宣称“要彻底告别房地产”;潘石屹,过去5年累计套现超300亿,且最近有传闻,他有意清仓旗下所有自持写字楼资产,作价80亿与黑石集团的交易更是闹得沸沸扬扬。撇开大佬悲观“去房地产化”不说,单单看完当前楼市出现的三大“逆转”信号,我们也能证实,李嘉诚一语成谶了,他又说对了,在经历三年多的调控重压和今年初的意外风波冲击之后,抛售潮、破产潮集体来袭,房价也正上演“高位解体”。事实证明,当前阶段对于买房自住者而言,可能确实存在一定的“捡漏”好机会,但绝不是投资者进场的好时期:

“逆转”信号之一:三大压力之下,开发商难上加难,降价卖房自救者十之八九,但依然无法阻止破产厄运

2019年公认是过去10年房地产最艰难的一年,虽然全年地产投资增速延续了增长,销售额也首次达到16万亿规模,但艰难只有开发商自己知道。一则,2019年是金融监管大年,银保监、央行、住建部等多部门开展“严查严打违规向房地产发放贷款”,头部房企融资都遭遇困境,何况一众中小开发商;二则,行业销售额首次突破16万亿,是行业集中度在提高,尤其是top10房企销售额占比明显偏高;三则,房企破产数量创过去5年新高,下半年平均每天有2家房企破产倒闭,全年550家破产。

2020年由于众所周知的原因,开发商再次迎来重大考验,虽然今年前5月房企破产数量未能超过去年,但开发商的融资、销售困境依然没有好转。尤其是今年7、8月份是房企到期债务偿还高峰期,专家预言,这两个月开发商破产数量或再创一轮新高。

“逆转”信号之二:购房人群锐减,楼市正遭遇购买力“断层”

为什么说购房人群在锐减,开发商新房库存创新高是最好的体现。媒体报道的“排队抢房”毕竟只是极少数现象,现如今房地产市场的真实情况是,开发商、投资炒房客都在为房子“滞销”而发愁——易居研究院最新报告显示,截至4月底,全国100城新建商品住宅库存总量为47604万平方米,环比增长2.0%,同比增长5.3%,并连续17个月同比小增,库存压力有所增加。

啥意思?就是过去17个月,开发商新建房屋销售速度放缓,卖房速度赶不上建房速度。这些库存积压严重的城市,大部分都是三四线城市,尤其以中西部、东北部城市为主,四大一线城市卫星城也居多。

这也是我过去一直强调的,楼市的投资价值虽然没有彻底消失,但是也要因城而异,对于有人口增量的一二线城市,或许供仍然小于求,但是在绝大部分三四五及更低级别城市,房子“烂大街”,开发商回款周期拉长,是常态。背后的原因也很简单,一则,棚改宣告结束,购买力大减,购房需求消耗殆尽;二则,这些城市没有人口、产业支撑,购房者也用亲身经历感受了啥叫“有价无市”,也逐渐放弃了投资房产赚钱的想法,尤其是国家三令五申房住不炒、不拿房刺经、不走地产拉动经济老路,潜移默化改变了很多人对投资楼市发财的想法。

相比于三四年前的全国一盘棋供不应求火热场面,现如今的房地产用“购买力严重不足”来形容最为贴切。

“逆转”信号之三:抛售潮降临,市场预期彻底扭转,房价下跌趋势明显

三年前,如果我们列举降价卖房的例子,很多人不仅不会相信,还会痛骂一顿,说我们是凭空捏造事实。但是现在如果我们再说这个话题,很多人不仅会点头称是,更有甚者感同身受。尤其是今年4、5月份,投资炒房客抛售潮汹涌而来,几乎是一瞬间各大城市的二手房挂牌量激增到200%。

为什么会出现大规模的抛售现象?原因有二:其一,调控坚持不松,传递的信号很明确,房价未来以稳为主,这意味着靠短期大涨赚取差价没有希望了,很多投资客看清了现实。这其实就是李嘉诚所说的“长远看,楼市的投资价值在减弱”;其二,病毒肆虐,全球恐慌,现金为王时代来临。加之受此次风波影响,很多人的钱袋子确实受影响,卖房套现成了最好的筹措资金的方式。尤其是中小企业老板、个体户,卖房说白了就是为了补偿现金。

一句话,很多人都快吃不上饭了,但是热钱还在扎堆往楼市里跑,这种情况不仅国家是不允许的,其实很多聪明人自己都不愿意这么做了。不赚钱甚至有赔钱风险的买卖,谁还会继续坚持呢?

三大逆转信号下,房价正上演“高位解体”

说到这里,很多人可能又会觉得我是在忽悠:调控虽然有效,但也仅仅是让房价保持稳定了,明明很多地方的房价没有下降。

我想表达的意思是,房价其实保持稳定就是下跌,因为货币是在贬值的。其实实话实说,调控的本质也并不是直接让房价下跌,而是通过各种手段使得房价稳住,不能大幅度上涨,也不能大幅度下跌。横盘得久了,实际上就是房价在回调,楼市的泡沫也在稀释。

更何况,多层面的信号显示,未来货币低增将会是常态——未来的货币就是供应出来搞实体经济的,不是拿给你炒房子。这样的局面只需保持5年,就等于无形中让房价自己“高位解体”了。这就是所谓的用时间“烫平”楼市泡沫。

对于炒房投资客当下该做何打算,其实李嘉诚也早就给出了“最好的建议”:与其到头来收拾残局,甚至做成蚀本生意,倒不如当时理智克制一些。言外之意,投资炒作楼市要留有余地,要学会“理智克制”,毕竟即便如房地产一样强大的行业,也不可能永远繁荣昌盛不衰,任何事物都有其客观发展规律,顺应大势,才能安全稳定地赚到钱,逆势只会让自己陷入被动局面。

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