“房如葱”预言后，马云再现新预测：5-8年房地产将“高位解体”

根据公开资料显示，过去20年，我国平均房价上涨了5倍多。全国平均房价由2000年的不足两千元一平，涨到了现在的“万元时代”（今年7、8、9月份房价连续三个月突破万元水平）。毫不夸张地说，房地产是无与伦比的“造富”工具。因为伴随着房地产的高速发展，那些早买房，提前捕捉到房地产投资价值的人，早就赚得盆满钵盈，更有甚者已经实现财富自由。

无怪乎，实干家曹德旺猛烈抨击道，房地产是“暴赚”行业，有些人开工厂苦心经营一年所得利润，竟然不及炒一套房子一年升值躺着赚得多。

过去这些年，大家对房地产的印象似乎并不太好。提起房地产，大家首先想起的是投资高速增长、房价逐年飙升、投机炒作成风、违规乱象频出等印象。楼市极度繁荣、房价日趋高涨的背后，越来越多的年轻人，尤其是刚需购房群体，对于房地产已经产生“厌恶”心态，更有甚者开始破罐子破摔，“不打算买房了”。即便有众多的专家学者仍然在维护房地产的支柱地位，为高房价代言，也掩盖不了房地产留下的诸多“后遗症”和弊端。

与此同时，国家层面更多次指出了“房地产过快发展实际上已经对经济不构成拉动作用”——2019年中，社科院研究报告显示，当前阶段，全国主要城市房价收入比已经大大超过9：1的临界点，这意味着“房地产对经济的贡献由正转负，对消费挤出效应明显”。换言之就是，房地产应该要踩踩刹车了，房价过快上涨、严重虚高的情况，更亟待解决。

房地产一直以来都对中国经济有着难以取代的突出贡献，但这不代表它能一直持续繁荣下去。党媒经济日报说，人口、金融和经济等基本面决定了，未来房价上涨空间狭窄。直白点说就是，未来投资买房或不再是“稳赚不赔”的买卖。事实上，从过去5年全国各地的房产收益数值来看，楼市中很少有人真正赚到钱了。我们也一直强调，房地产发展起来的都是虚假繁荣，实体制造业才是一国经济发展的可持续之道。

从这个角度来看，未来房地产必然会“碰钉子”，“走下坡路”。那些依然幻想靠投资炒房大赚特赚的人，终究会付出惨重代价。 

未来是多久？今天终于有人直言给出了期限——马云在近期的一场重要会议上再次直言不讳给出了新预测：5-8年后房地产将“高位解体”。

兴业财经报道，马云两个月前在一场财经论坛上直言不讳认为，过去房地产虽然对经济发展有突出贡献，但这条路不能一直走到黑。一方面，发达国家已经证实了，一国之发展和崛起最靠得住的方式是发展实体制造业和高科技产业；另一方面，多个科研机构的研究也证实，房地产对很多行业都有明显挤压作用，已经到了不得不“削减”的地步。 

此外，他再度表示，未来中国最便宜的可能就是房子。在他看来，年轻人不应该过早背负巨额房贷买房，幻想“投资房产”创造财富，而应该把更多的精力和时间投身于创新、科技、实业等务实的行业。在人生最好的阶段，为自己为社会做点有益的贡献。他还提到，未来10年，4个年轻人可能要继承至少5套房子，未来不是房子不够，而是房子太多。

5-8年后楼市能否“高位解体”？马云直言不讳，开发商透露重大信号

作为普通购房者，自然是希望楼市早点“高位解体”，毕竟现在的房价太高了，抛开一线城市动辄几百万一套的房子不说，事实上连很多三四线城市房价也都已经过万一平了。这意味着，普通人购买一套房子，至少要准备50万现金。不仅如此，还要绑定未来二三十年的绝大部分工资收入。

对于前首富马云的新预测，我们认为毫无疑问，这个预测会在不少城市得到应验。马云楼市“高位解体”的判断，事实上有三大主要理论支撑：

第一、国家对于房地产的定位已经改变，楼市高位解体是大势所趋

经历了过去4年多的强调控之后，相信很多人对于房地产有了新的认识。尤其是国家相继喊出“遏制房价过快上涨”、“不走炒房拉动经济老路”、“不再将房地产作为短期刺激经济的工具”口号之后，相信绝大多数人都对投资房地产改变了态度。而很多城市在严调控击穿房价底部，把房价打回原形之后，比如环京燕郊、固安、香河、大厂等地，炒房深受重创，对于炒房创富更是不再抱有希望。 

所以，无论是从安居、解决刚需居住的角度，还是从发展经济的角度，未来房地产都不能再作为主要的刺激工具了。这一点，国家态度明确。经济不再依赖房地产，调控同时又必须做到紧绷不松。按照常理理解，未来楼市只有一个结果：高位解体，回归到解决绝大多数刚需的居住本源。事实上，也有经济学家直言，未来绝大多数房价都将以刚需口袋里的钱定价。

第二、房地产不再是刚需，楼市早已“供大于求”

央行的最新报告指出，我国城镇居民住房拥有率已经高达96%，而且户均拥有1.5套房。这还仅仅是城市的各类可以计算在内的房产，如果把农村的自建房和各类小产权房，以及其它各类房产全部统计在内，这两个数据可能更高。

不仅如此，西南财大和腾讯等的科学研究均表明，我国的房屋空置率已经超过了20%，仅2017年全国城镇地区空置房屋数量就已经高达6500万套。更让人意料不到的是，其实从2020年起，我国的新房就已经步入“供大于求”局面了。这意味着，我们的房地产已经不再是刚需了，房子更是早就不再稀缺。若按实际来看，全国80%的城市，房子都是严重过剩的，三四线城市大多数如此，很多二线城市也一样。

房子够住，且未来我国将进入新生儿出生率下降和老年人口剧增的人口拐点，这意味着未来楼市的需求严重不足。在这种背景下，试问楼市“高位”的局面如何能保持得住？

第三、房价严重虚高，房地产投资属性太重，遏制房价上涨、抑制投资需求是大势所趋

上文我们已经提到了，从社科院发布的报告来看，全国绝大多数城市的房价都严重虚高。比如合肥，平均房价已经达到17000元/平，但是居民实际收入却普遍低于5000元/月。这是典型的低收入拉动高房价。按照这个房价收入比来看，合肥的房价应该再降低30%以上才算合理。而合肥滨湖新区的平均房价能达到2万多一平，本质上还是外地的投资客居多，是这些资金在支撑滨湖新区的虚高房价。 

不仅如此，高房价还对居民消费有严重的挤压作用。纵观很多专家不承认，但这是事实。打个简单的比方，如果一个年轻人靠掏空三代人六个钱包贷款买了房，那他这一大家子未来的消费都会缩减不少。原因很简单，钱都用来买房了，已经没有额外的钱可以消费。现实中，超过95%的年轻人在买完房之后，其实都是有意无意在压缩不必要的开支，这一点买过房的人应该都有切身感受。

因此，从当前阶段国人的收入水平对标房价来看，绝大多数城市的房价都确实应该适当回调。尤其是过去三四年靠着棚改房价急剧拉升的三四线城市，房价虚高的更严重。经济学家朱海斌曾经直言，三四线城市房价下跌50%才算合理。按照这个说法，未来三四线城市房地产高位解体或是大概率事件。

无独有偶，开发商大佬孙宏斌也透露了相同的重要信号：调控威力不可小觑，未来房价下跌压力大，楼市继续保持高位的可能性很小。

在孙宏斌看来，现在是开发商有钱，老百姓没钱。开发商可以大规模拿地建房，但是未来卖给谁？房子卖不掉，标再高的价格有什么意义。不仅如此，他还暗示开发商同行要有敬畏心，因为在他看来，本轮调控威力不可小觑，尤其是金融监管的持续加码，很可能在10年之内让数以万计的中小开发商就此“消失”。

概括来说就是，未来地产行业的马太效应明显，显然有利于整个行业的规范，更有助于楼市回归居住属性。换言之就是，未来随着地产行业的回归理性，绝大多数城市的房地产将高位解体，以适应普通刚需购房者的买房需求。但需要指出的是，那些有人口增量、有产业支撑、有丰富资源的超大、特大城市，房地产市场因为有基本面支撑，楼市“高位解体”的可能性为零。

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