“楼市风向标”深圳率先下跌 密集调控下楼市下行信号出现

  持续了5年之久的房地产调控仍在施压。尤其是融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理、土地供应双集中三大新规的施行，资金从需求端到供给端全线收紧。融资荒、房贷荒接踵而来。

  整体来看，上半年楼市仍然走出上行曲线。相关研究机构数据显示，上半年百城新建住宅均价达16063元∕平方米，同比上涨3.9%；累计涨幅较去年同期扩大0.43个百分点至1.7%。

  区域分化现象进一步加剧：长三角区域楼市火热，商品住宅成交面积同比大增57%；整个东北地区及北方三四线城市则持续低迷。

  但被捏住资金“七寸”的楼市下行信号开始出现。

  有着楼市风向标之称的深圳房价已率先下跌。国家统计局数据显示，2021年5月，深圳市二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数首次下滑。刚刚过去的6月，深圳二手房成交量跌破3000套，去年同期为10594套，同比下降超7成。

  更重要的是，监管层对未来房地产价格调控上的信心坚定。近期，北京出台政策严打学区房炒作乱象；国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，将分别从需求端和供给端给楼市降温。

  楼市分化加剧：珠三角城市群房价领涨全国

  上半年全国房地产调控次数已超过234次，又是一个调控大年。被燃起的楼市热情不断被施压，房地产市场整体走出了平稳上涨、城市分化加剧行情。

  据国家统计局数据，2021年1-5月，全国商品房销售面积为6.6亿平方米，为历史同期最高水平，同比增长36.3%；商品房销售额为7.1万亿元，亦为历史同期最高水平，同比增长52.4%。

  房价亦处于平稳上升阶段。相关研究机构数据显示，上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期扩大0.43个百分点至1.7%，涨幅处于近5年较低水平；二手住宅市场价格累计上涨2.56%，涨幅较去年同期扩大0.84个百分点。2021年6月份，百城新建住宅均价为16063元/平方米，环比上涨0.36%，同比上涨3.89%。

  分梯队来看，一线城市新房价格累计上涨1.76%，其中，广州涨幅最高，深圳垫底；二线城市新房价格累计上涨1.63%，南京、杭州、东莞等部分城市短期快速上涨后逐步企稳；三四线城市中，浙江和福建等沿海省份三四线城市上涨明显。

  珠三角区域是主要城市群中房价涨幅最高地方。上半年，珠三角城市群新房价格累计上涨3.16%，高于同期长三角(1.98%)、山东半岛(0.84%)以及京津冀(0.6%)房价累计涨幅。

  上半年百城新建住宅价格累计涨幅TOP20城市中，珠三角城市占了5席。其中，广州上半年房价累计涨幅为4.85%，居百城第二位，仅次于徐州(5.43%)；东莞、佛山、中山上半年房价累计涨幅亦超过4%。

  相关研究机构高级分析师认为，上半年长三角城市大多出台了一轮或多轮调控，房价涨幅低于珠三角城市。此外，珠三角内的广州、东莞、佛山、中山4个城市地理位置接近，楼市热度互相传导，也是导致珠三角区域房价整体涨幅较高的重要原因。

  从同比涨幅看，位列房价前十的城市深圳、上海、厦门、杭州、广州、南京、苏州等均分布在长三角、珠三角核心城市群。其中，东莞、广州、金华领涨全国。东莞新房均价达到19114元/平方米，同比上涨12.2%；广州新房均价涨至32352元/平方米，涨幅达10.77%；浙江金华新房均价约12000元/平方米，同比涨10.3%。此外，江苏徐州新房均价只有9500元/平方米左右，但同比上涨了10.2%。

  相比之下，北方楼市景气度整体较为低迷。

  相关研究机构数据显示，全国百城新房下跌城市10%以上都集中在东北地区和北方三四线城市，例如东北三省，河北的廊坊、张家口，山东的菏泽、德州、济南、青岛等城市。此外，河南的郑州、广西的北海，房价都有大幅下滑。

  下行信号出现 深圳房价开始下跌

  热点城市的楼市有多疯狂调控就有多猛烈。

  在各地祭出的新一轮强调控之下，深圳、合肥、广州、成都、杭州等热门城市楼市均现降温，尽管房价并没有实质性回调，但市场情绪已实实在在地由热转冷。

  机构数据显示，广州新房成交量自4月达到高点之后持续下降，6月份成交量几乎跌破7000套，成为近半年新低。

  深圳则出现了明显量价齐跌现象。据深圳市住建局官方数据显示，6月深圳市二手住宅成交2575套，同比下跌75%，环比减少15%；新房住宅成交套数为2866套，同比缩减14%，环比上涨7%。自3月以来，深圳二手住宅成交数据下行趋势明显，已连续3个月下跌。自深圳2月起执行二手房“指导价”后，市场新政效应正持续发酵。

  无疑，这是政策强力调控与干预结果。“这一轮调控不管是政策出台频率之密集、工具之多样、涉及监管部门之多，都是史无前例的，调控非常不易，值得赞赏。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  “下半年深圳楼市走势主要取决于现有政策会不会发生变动：一是二手房参考价政策，现在处于极其僵持状态，二手房参考价一年调整一次，今年参考价已冻结，相当于整个杠杆以及预期都被冻结，卖家愿意降价的情绪不高，成交量必然下降；二是整体货币环境收紧。这两个因素至少在三季度甚至下半年还会持续，因此深圳楼市冷的状况还是持续下去。”李宇嘉对中国房地产报记者表示。

  多位广东房地产市场分析师预计，下半年房地产调控将继续深化，随着政策、信贷连环收紧，东莞楼市下半年很大可能逐步进入下行通道，广州楼市大概率也会进入平稳期。

  2020年下半年，全国商品房销售面积曾首次突破10亿平方米，但在当前调控高压下，高规模楼市增长很难持续。

  相关研究机构报告称，当前热点一二线城市房地产调控政策逐渐显效，深圳、广州等城市市场已有所降温，部分三四线城市调控政策亦在跟进，预计政策效果将进一步显现。而且，随着房地产金融监管持续强化，下半年新增贷款额度或将受限，且部分城市房贷利率上行，整体信贷环境收紧对购房者置业节奏或将产生一定拖累。预计今年下半年楼市销量难有新突破，整体将高位回落。不过在上半年高规模支撑下，全年商品房销售面积仍有望创历史新高。

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