土拍频遭"一轮游" 青岛楼市下行信号已经显现?

金九银十，青岛新房市场并没有十分亮眼的表现，但土地市场却迎来了一波出让高峰。

据统计，9月份，青岛共成交土地25宗，涉及市北、李沧、黄岛、城阳、胶州、莱西、即墨。总成交建面约220万平，环比上升50%、同比上升28%。

比较受关注的土拍信息有以下几个。

9月1日，东李院士港产业核心区5宗地（2宗商住地+3宗产业用地）被青岛智谷源打包拿下，成交总价约25.4亿。从地图上看，该地块紧邻主干道金水路，周边多为已经交付的成熟小区，如卓越皇后道、和达和城、万科生态城等。目前东李除绿城及河岸首府有少量新房库存外，其他多为二手房，这5宗地对于东李的商业及住宅供给来说，无疑起到了解渴的作用。

9月2日，灵山湾一宗商住地被西发置业竞得，成交总金额约17.33亿元。该地块位于灵山湾核心，紧邻影都及融创茂，周边有海信灵山湾、融创影都壹号在售。

9月10日，中海以19.35亿的成交总价拍下了位于市北区四流南路245号的原青岛造纸厂地块，楼板价10510元/㎡。人们很自然会与3月份招商在金华路的地块相比较。彼时招商是以低价竞得该地块，楼板价9800元/㎡，如今，该地块发布案名为招商依云四季，精装小高层2.3万/㎡起。

9月22日，绿地深入在西海岸交通商务区的布局，以1.76亿底价再度将一宗地块收入囊中。随着绿地、金茂、金地等几个大项目在交通商务区的落地，如今的板块格局呈上升发展趋势，但价格仍处于整个西海岸的“地板价”，在大开发商的加码下，板块的配套会持续改善。

9月28日，位于胶南的一宗纯住宅用地被旭辉银盛泰底价竞得，以3亿的成交总价“添子”成功。项目北侧1公里左右即为金茂打造的西海岸创新科技，这也预示着，接下来，交通商务区板块的供应将十分充足。

9月29日，西海岸7宗地共计43万㎡的土地被瓜分，龙湖＆亿联、康大、双星等开发商均有收获。这7宗地块均位于老胶南，作为青岛楼市的“顶梁柱”，西海岸拿地的“鼓点”的确密集。

十一假期结束后，青岛土拍直接进入了“卖卖卖”的模式。20日、21日更是迎来了高峰，两天共计摘地19宗，涉及平度、胶州、城阳、西海岸、莱西。

10月12日，和达再度获得了灵山湾的一宗商住地，无疑是当天楼市的重头戏。地块虽然面积不大，但却是为板块价值作了最好的背书。作为青岛楼市“新贵”，灵山湾的板块价值肉眼可见，市场表现也可圈可点。成为众多房企深耕的对象，接下来灵山湾势必要上演风云大戏。

成交多≠市场热

虽然密集拍地，但市场还处于冷静期。

从近期青岛土地成交的情况来看，“零溢价”成交的比例颇高。什么是零溢价？通俗说就是起拍价多少，拿地价就是多少。截止到目前，“金九银十”成交的土地中，只有3宗产生了溢价，其他均为底价成交。最能撩拨情绪的“地王”已经许久不见了。

这说明开发商拿地越来越理性，面对资金压力，手中的算盘必须打得更精确，稳健进行土地储备。接下来，底价成交的现象将延续。

零溢价≠楼市下行

土地市场被称为楼市的风向标，那么频繁出现零溢价，是否代表着楼市下行的信号？

把房价与地价划等号，这种关系并不牢固。

中期看土地。对于楼市来说，土地价格只是一个中期指标，它反映了房企对市场的中长期心态，只能说是有所顾虑的，但要说到会影响楼市下行，房价下跌还为时过早。归根结底，房价是由供需决定的。

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