青岛楼市新政又遭撤回 销售低迷纾困企业的“冲动松绑”

  迫于压力，4月14日，青岛收回了刺激楼市的试探性政策，并在青岛市房管局官方网站青岛网上房地产网重新发布“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则，撤回了4月10日出台的限售松绑政策。

  按照新规，青岛4月10日发布的“鼓励改善型住房需求，不动产权证书满2年即可上市交易”的规定不再有效，将继续执行《不动产权证书》满5年后方可上市交易原规定。

  对于上述消息的发布与撤回，中国房地产报记者咨询了青岛市不动产登记中心，一名工作人员表示，相关政策已经进行了调整，具体内容可以登录“青岛网上房地产”查询。至于调整原因，该工作人员表示政策是由青岛市住建局制定，至于为什么会改变建议记者咨询青岛市住房和城乡建设局，相关政策均由住建局主导，不动产登记中心不便解读。

  从松绑到重新收紧楼市政策，短短几天时间，青岛楼市引发了极大关注，其撤回“限售新规”的举动更是被外界解读为松绑尺度过大，有违“房住不炒”和确保房地产市场平稳健康发展原则。

  青岛也成为了最近一个多月以来第六个撤回楼市松绑新政的城市。此前全国已经有海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等6个城市出现了政策“一日游”或者“三日游”的现象。

  “部分政策出发点是从刺激住房消费角度进行的，如果在意见征求或试行中遇到过激反应，例如市场讨论增加、部分房企违规涨价等，那么新政必然会被禁止或叫停。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，后续楼市政策走势将会有几个特征：一是放松大方向不改变，但会更加谨慎，绝不允许出现过大尺度调整；二是政府可以主动搭建平台鼓励房企促销，这是目前相对比较可靠和有效楼市刺激政策；三是商业银行贷款额度总体上在增加，这是今后一段时间里，各个城市可以依赖的刺激住房消费的政策。

  楼市新政遭撤回

  4月14日，青岛市房管局官方网站青岛网上房地产网重新发布“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则，撤回了4月10日晚间出台的限售松绑政策。

  据最新活动规则显示，鼓励改善型住房需求，出售原有住房新购住房的，新购后家庭拥有住房不应超过2套，且出售的原有住房应取得《不动产权证书》满2年（2018年4月18日之后新购的住房仍需执行满5年上市的政策）。

  此前，4月10日晚间，青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”发布消息称，青岛将开展为期100天的“2020青岛百日万店消费季”活动，鼓励改善型住房需求，不动产权证书满2年即可上市交易，针对本地相关就业人才购买首套房，不需要落户或社保纳税。

  对比青岛前后发布的政策来看，4月14日新规较之前删除了最受外界关注的几个放松要点，重新收紧了限购、限售、购房资格等方面要求。

  具体来看，除恢复原有限售政策以外，在限购政策执行层面，4月14日新规明确部分共有产权所有的住房依然会被认定为住房套数，进而使得原来松绑内容撤回。4月14日新规还删除了对原有人才类、在校大学生、外出求学者三类人的购房优惠条件。换言之，这三类群体的购房政策同样恢复到原来的政策水平，并未放松。

  从松绑到重新收紧楼市政策，短短几天青岛楼市引发了极大的舆论关注，其撤回“限售新规”举动更是被外界解读为松绑尺度过大，有违“房住不炒”和确保房地产市场平稳健康发展的原则。

  胶着的楼市

  虽然新政被撤，但青岛急于“救市”的焦虑不可谓不强。自限购政策实施后，青岛楼市热度已连续两年下滑，这种跌跌不休的走势在2020年并未改观，反而在疫情影响下呈现断崖式下跌。

  青岛在2017年主城区全面突破2万元/平方米大关，2018年春天达到顶峰后，在随后的“4·18”政策中，青岛开始限购、限售，锁住楼市中大量资金，投资客开始退场，房价开始回调。

  相关机构数据显示，2020年2月青岛新房成交共计2056套，环比1月份下降69.46％。同比2019年2月份，下降幅度为54.93％。二手房市场的数据更为不容乐观。2020年1月-3月，青岛二手房共计成交8215套，环比2019年第四季度下降42.9%，同比2019年第一季度下降15.5%，其中二手普通住宅成交7900套。仅3月一个月，青岛市二手房市场挂牌量就达到了114858套，增加3020套，价跌量涨。

  即便是数据温和的国家统计局数据也显示青岛二手房自去年2月到今年2月连续13个月出现降价，2月环比下降0.6%，同比下降5.8%。

  这些不乐观的数据是地方政府频繁出台“救市”新政的根本原因。

  一位不愿具名的青岛地产人士表示，单从青岛房地产市场数据表现来看，无论是土地收入还是对房地产企业纾困来说，青岛都有为房地产政策“松绑”的冲动。

  实际上，自去年以来，青岛西海岸和城阳等地接连出台人才购房新政，城阳今年更是推出了共有产权房政策，从市场反应来看都活跃了房地产市场。

  要真正落实“因城施策”

  据统计，青岛已经是第六个楼市政策“几日游”的城市。包括青岛在内，最近一个多月全国已经有海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等6个城市出现了政策“一日游”或者“三日游”的现象。

  按照目前各城市出台的楼市鼓励性政策来看，基本都是按照“因城施策”的导向，从简化相关规划建设手续、分期缴纳土地出让价款、优化商品房预售许可、优化施工备案、合理调整缴费节点、优化农民工工资保证金、放宽公积金提取额度、补贴“抗疫”一线工作人员等诸多方面入手。

  “部分政策出发点是从刺激住房消费角度进行的，如果在意见征求或试行中遇到过激反应，例如市场讨论增加、部分房企违规涨价等，那么新政必然会被禁止或叫停。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说。

  南京大学经济学博士、复旦大学住房政策研究中心研究员赵奉军在接受中国房地产报记者采访时则表示，在“因城施策”调控要求下，青岛理应根据实际情况自主决策，现在看来很难实现。

  “现在房地产需求还在被限制，它本身就是遏制经济进一步下行的有利工具，房地产调控应该从属于宏观经济大形势调控而不是反过来，我们不去利用它却忽视它，这会给财政扩张带来更大压力。如果利用得好，就会减少财政扩张压力，避免更大的债务负担。”赵奉军说，在“双支柱调控”框架中，现在房地产和整个宏观经济明显都处于下行期，此时政策并不存在冲突。如果担心房价反弹或要避免重蹈覆辙，应在宏观审慎监管中咬住首付比例不放松同时维持限购，让它成为金融稳定的防火墙。”

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