“御寒”过冬 房企打响信心保卫战

房地产寒冬料峭,融创中国正积极填满钱袋子、屯粮过冬。

11月14日,融创中国公告称,公司拟配售现有股份及认购新股及配售现有融创服务股份。行业人士普遍认为,此举是企业主动作出调整,以稳定现金流,避免债务风险。11月17日,融创中国发布公告称,配售事项及融创服务股份配售事项均已完成。

除此之外,孙宏斌将自有资金4.5亿美元(约合人民币28.7亿元)以无息借款形式提供给集团使用。长期以来,孙宏斌一直以果敢、决断形象示人,令投资者感慨“孙宏斌还是那个孙宏斌”。

需要客观思考的是,在房企集体过冬之时,孙宏斌掏出真金白银支持,背后的原因是什么?房地产行业接下来的走向如何?

房企“屯粮”过冬

行业人士普遍认为,房地产行业及企业正面临生存挑战。

自今年以来,例如新力、花样年等腰部企业从债务端出现问题。11月初,深圳开启房地产形势座谈会。网传的一份会议纪要中,开发商与金融机构普遍喊“难”。

11月16日,万科集团发布《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》,要求员工提升管理和工作效率,提高自身技能,减少不必要的费用支出。

任泽平团队认为:“当前房企现金流风险是多种因素叠加的结果,部分房企债务过高、面临周期大拐点未能及时调整此前高杠杆策略,加之房地产销售快速下滑,三道红线、集中度管理、限购限贷等政策密集出台。”

房地产调控成果已呈现在成交数据上。11月15日,国家统计局公布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,根据简单算术平均计算,10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%。房价指数在9月份首次出现环比下跌,10月份跌幅有所扩大。

知名地产分析师严跃进认为,房价指数环比连跌两个月,类似信号需要关注。若从过去房地产市场的周期看,一般会下跌8个月,近期要注意御寒的操作。

官方正在谨慎评估政策对市场的影响。在今年一段时期内,无论是房企还是购房者,均发现在贷款的审批上周期有所延长。中国人民银行金融市场司司长邹澜表示,短期过激反应是正常的市场现象。部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在误解,也在一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

任泽平团队指出,要推广分级评价制度,完善房企分级评价制定。如对债务未延期、合理融资的房企,维护其融资权利,对出现债务违约和债券到期未及时兑付的房企,分类做好违约信息披露,规范和约束其后续融资行为。

伴随着实施细则调整,行业有部分声音指出,市场正释放“回暖”信号。具体表现在部分城市信贷政策逐步宽松、二手房税率下降。徐州、武汉、哈尔滨等城市在一定程度放松限购条件。此外,有外资高调宣告买入内房企债券。不过,行业人士普遍认为,即使相关政策出现松动迹象,但仍具有缓冲期。

在此背景下,房企的心态正在改变,开始“囤粮过冬”。市场消息传出,融创中国等多家房企正在积极以出售项目、引入战投、回购股票等多种方式,为企业回血并提振市场信心。

探索地产新逻辑

部分业内人士对行业仍保持信心。

“房地产行业集中度提高后,日子还是很好过的。”从业者普遍认为,房地产企业集中度将进一步提升,穿越周期后,活得好”的房企,将会步入新阶段。“

孙宏斌也曾公开表示:“在这种全新的行业逻辑下,是优秀企业的盛世年华。”万科集团董事会主席郁亮持有类似看法,他曾表示:“房地产行业仍然有很大的生命力。”他认为:“跟过去不一样的是,机会不再唾手可得,能否抓住这些机会,取决于企业有没有能力去解决客户的痛点,能不能提供有竞争力的产品和服务。”

在现阶段,房企不仅需要资金支持,还需要产品力、服务力的跟进。融创中国高级副总裁时宇对外表示,目前,房企需要修炼包含产品力、服务力、新业务发展力等“内功”。

除了修内功外,房地产行业在等待下一个机会。“房地产已经不能被简单归为‘支柱产业’了。在逐渐弱化‘投资品’的属性后,房地产的居住属性和民生属性正在凸显。”有专家认为:“无论是传统的房地产开发领域,还是存量市场中的新业态,都蕴含着大量的机会。”

该分析指出,一方面,人口城镇化率提高将迎来新的需求。另一方面,地产上下游领域包括城市更新、物业管理、文旅地产等,将迎来新的机遇。

目前,融创中国早已进行提前布局。目前,融创在物业服务、文旅、文化、康养等板块进行多业态布局,并增进各业务之间的融合性,以此相互促进,达到行业头部水平。

房企信心保卫战

开发商正为市场奉上一颗“定心丸”。

“出于对集团的长远信心和长期支持,公司控股股东、董事会主席孙宏斌将自有资金4.5亿美元提供给集团使用(无息借款形式),以支持集团经营发展。”融创中国在11月14日发布的公告中显示。

严跃进指出:“这是企业高管在当前融资渠道过于狭窄等情况下,一种救急式的操作,也说明企业管理者希望稳定企业经营的心愿。”

通过配售现有股份及认购新股,以及配售现有融创服务股份合计所得款项总额约为9.52亿美元。此外,加之孙宏斌的4.5亿元美元的自有资金。此番入账,合计能为融创集团带来14.2亿美元,约合90.7亿元人民币资金流。

实际上,开发商正在积极撑场,打响一波信心保卫站。9月20日,富力地产公告称,执行董事李思廉及大股东张力,将提供约80亿港元股东资金。当代置业在10月11日公告称,董事会主席兼控股股东张雷和总裁张鹏,有意向集团提供约8亿元的股东贷款。

近期,阳光城(000671,股吧)出现债务危机。阳光城实控人林腾蛟宣告辞去兴业银行(601166,股吧)董事一职,称要“专注自身企业经营”。不久后,兴业银行发生了3笔约9.97亿元的交易。据市场消息,该交易是林腾蛟为增加资金流动性而产生。此外,林腾蛟个人承诺为美元债展期担保。

房企正积极从银行端口获取资金。11月19日,建业集团与中原银行签署战略合作协议,中原银行将向建业集团提供总额不超过人民币100亿元的综合融资服务。行业普遍认为,此举是积极信号,能赢得投资者的信心。

一众房企陆续增持股票、回购债券。2021年9月9日,中国奥园宣布,集团董事会主席郭梓文增持公司485万股股份,涉资逾2000万港元。郭梓文曾表示,对公司发展的前景充满信心,不排除在适当的时候继续增持。此外,包括融信中国、中梁控股、世茂集团等多家企业接连回购公司债券,为市场释放积极信号。

“政策对行业是好的,但并不是对所有企业都是好的,这个政策加速了很多企业的出清。”孙宏斌承认。

今年以来,包括新力、蓝光、花样年等房企爆发债务问题,部分房企甚至被投资者戏称已经“躺平”。一位投资者表示:“现在市场太脆弱了,要是有哪个房企躺了,那真是万劫不复。”

投资者已将房企的“态度”作为重要参考项。一位投资者评论称:“现在是地产行业的‘上甘岭’,我们拭目以待行业未来的变化。”

来源:无冕财经

(责任编辑:李显杰 )

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