信心修复在路上，房企如何挺住这几个月？

11月15日，10月份房地产数据发布，销售、新开工、投资、国内贷款、定金及预收款等基本面数据继续走弱。

业内人士表示，虽然信贷已出现拐点，但地产融资并未现全局性宽松，因此对当前地产形势判断既不能过度悲观，更不能过度乐观。

即使后续政策速度和力度调整到位，但没有3-6个月的传导，信心也难以修复。

现在大多数房企要做的就是想尽办法保持流动性，跨过信心修复期，才能有机会“活下去”。

房企们应该怎么做？

1

销售和投资延续跌势

据11月15日发布的全国房地产开发投资数据，10 月份：

10月单月，全国商品房销售同比下滑幅度较大的背后，是各种因素导致的观望情绪的进一步蔓延。

2

后市看政策速度及力度

中金公司认为，销售后市走势主要取决于政策调整的速度和力度。预测今年4 季度政策或仅边际小幅调整，以稳定市场预期；但信贷额度的有力回补或发生在2022年1季度。

另外，值得注意的是，10月定金及预收款走势与个人按揭贷款走势相反，而历史上二者整体走势较为一致。中金公司认为，这可能与同期信贷投放更多以此前积压未放的按揭为主有关，信贷投放情况的边际改善幅度实际或较为有限。

这也与房企一线感知的情况相符。

某品牌房企在10月经营情况交流会上表示，按揭贷放松只是部分地区、部分银行由于全年挤压的贷款申请缩短了放款周期，在消化之前的任务量，利率水平也没有回到之前。预计2022年1季度的市场销售可能还不如现在。

多家券商机构同时分析，从近期相关部门发言和房企融资活动（如银行间市场发债）上看，地产融资确有边际松动，但背后更多是防风险的考量以及对此前执行中过激行为的纠偏，地产融资并没有系统性的宽松。

并且，资方机构对地产行业信心的修复也需要时间。

有中部某城一家资方机构人士对红姐表示，当地本土中小房企的现金流境况同样糟糕，只是因为非上市、没有发过美元债，没有被公开报道，其实压力不比已经出现问题的房企小。

多位「地产锐观察」微信群友私信红姐，目前按揭贷虽然有所放松，但地方政府出于“保交楼”需求对预售资金监管变严，或被锁死在监管账户不能提取，或直接被政府划转给施工方账户，对房企资金链宽松的作用不大。

红姐和多家信托机构人士交流，均表示即便有新增投放，也是“优中选优”。

因此，目前看房企流动性风险根本上并未消除。业内呼吁，基于房住不炒大基调，政策端还需有更大力度的“稳预期”措施。

比如需求端，地方因城施策，在限购、按揭比例、按揭利率上做适当调整；供给端，为民营房企注入流动性，以及推动土地市场回温，等等。

3

房企能够做什么？

历史上，从地产稳预期政策出台至市场数据探底反弹，短则2个月（2008、2011），长则6个月（2014）。

而这一次，从业内各方的判断看，显然时间会更长。房企如何扛过这段预期修复期呢？

其一，表信心。

10月至今，多家房企选择提前回购美元债，展现自身实力，提振市场信心。包括弘阳地产、中国金茂、新城控股(601155,股吧)、禹洲集团、中梁控股、龙光集团、中国奥园、旭辉集团、正荣地产、雅居乐、祥生控股等。

自9月份以来，也有不少房企大股东频频增持自家股票，向市场传递看好公司长期发展的信心。包括正荣地产、世茂集团、上坤地产、禹洲集团、中交地产(000736,股吧)、中南建设(000961,股吧)、富力地产、碧桂园等。

其二，卖资产。

融创由“买买买”切换为“卖卖卖”，被业内视为筹资过冬、应对不确定性的标志性事件。

11月14日，融创中国和融创服务配股筹资9.52亿美元。与此同时，老板孙宏斌给了公司4.5亿美元的无息借款。加上出售贝壳股权、出售项目公司及商管板块股权等系列操作，融创半个月回流资金约160亿元。

另据每日经济新闻(博客,微博)统计，截至11月15日，已有保利发展、招商蛇口(001979,股吧)、金地集团(600383,股吧)、北京城投等超过20家房企在/拟银行间市场发债，融资总额近300亿元。业内认为，这也给了中小房企卖资产缓解现金流的机会。

其三，拼销售。

销售是重中之重。房企们都在竭尽全力抢收。加强营销一线考核与激励，发动全员营销。中梁、旭辉、雅居乐等房企，还选择让投拓条线人员去营销轮岗卖房，发动内部力量助力销售。

与此同时，很多城市楼盘选择了降价出货。但预防被维权，房企多采取送装修、特价房一口价、适当让利扩大分销渠道、加大新盘推广等方式抢收客户。

也有的房企采取了“走偏门”。今天市场流传了一张据说是某品牌房企的“购房承诺函”，想来参与公司业务投标，先买两套房再说。

其四，缩战线。

红姐听闻，最近某30强房企刚进行了区域大合并，高管调薪幅度非常大。

并且资金链紧张房企的这些动作，已经让资金链相对还算平稳的房企也未雨绸缪，选择变相调薪或计划启动人员优化。

其五，引战投。

房企在公司层面引入战投，借以增强公司主体信用，已经不太容易了。但也不是完全没可能。

9月底，中国奥园增发新股募资9.98亿港元，其中，香港恒基地产联席主席李家杰全资拥有的投资公司SuccessfulLotus认购了1.07亿股，涉资4亿港元。完成交易后，李家杰约持有中国奥园3.85%的股份。

其六，说拜拜。

11月12日晚，绿地发了一条公告，宣布变更自身所属行业分类，从“房地产业”变成“土木工程建筑业”，转身去拥抱大基建了。

业内对此大跌眼镜，但不管主动还是被动，绿地的地产业务营收占比确实在大幅下降，已由2020年中期的44%降至2021年中期的32%。

总之，虽然”政策底”已现（也有人不同意），但“市场底”未到。

但黑暗时刻再久远，黎明最终还是会到来。

拒绝躺平，才能有机会捱过寒冬，迎接春天的到来！

本文首发于微信公众号：地产锐观察。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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