房企“红线降档”初见成效 一季度职业经理人信心回升

  2020年的“三道红线”，让地产行业气压陡降，殊不知，这场以增强企业抗风险能力为目标的“全民健身”运动才刚刚开始。

  今年2月，一份“22城将集中供地”的网传文件流出，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

  文件中提及的22个重点城市包括：北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

  该文件流出后不久，郑州市和青岛市自然资源和规划局便相继跟进发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》。

  如果说“三道红线”收紧了企业的融资口，那么“集中供地”对于房企来说又意味着什么？

  “假设各个城市每年三次集中出让土地，按照2020年供地情况，几个热点城市单次集中供地超40宗，这也意味着房企需要准备高额的保证金和土地出让金，这将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。”杭州一位本地房企投资部总经理杨祈在接受中国房地产报记者采访时表示。

  “变”已成为每年“不变”的主题，面对2021年这场刚拉开序幕的硬仗，房地产职业经理人们是否有足够的信心去打，又将以怎样的方式去迎战？

根据中国房地产报2021年一季度职业经理人信心指数调查结果显示，本季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数）为69.8，相比2020年四季度的63.1有6.7的回升，回升幅度也明显增加。

  经理人对金融政策仍持谨慎态度

  以2019年末数据为基准，销售排名前50位的房地产企业中，“三道红线”位于红档的有4家房企，分别为：中国恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股，从近期多家企业发布的2020年业绩报告来看，多家“踩线”房企三项指标均出现不同程度的改善，这一情况也对房地产职业经理人的信心情况产生了微妙影响。

  不仅房地产职业经理人综合信心指数较上一季度有所回升，在分项指标方面，40%的职业经理人认为税收政策会有所宽松，不过86.7%的职业经理人认为融资成本有所增加，46.8%的职业经理人认为下半年适合补仓拿地，81.43%的职业经理人认为下半年市场购房意愿会回暖，53.67%的职业经理人认为今年房价会保持平稳。

  不过，值得关注的是，受访房地产职业经理人对金融政策的信心预判持谨慎态度。从国家宏观政策、市场走势、企业经营管理三大项的指标评判情况来看，受访职业经理人对市场走势的信心预判最高，城市供求情况和购房意愿指标的分数都达到了7.7，对房价走势的信心指标分数也达到了6.9；相对而言，受访职业经理人在国家宏观政策的分项信心指数预判中，税收政策和金融政策的打分依然最低，分别为4.1和5.4；在企业经营管理的分项信心指数预判中，受访职业经理人对企业融资能力的信心预判最低，只有5.8，这也与目前的行业大环境息息相关。

  TOP31-50阵营企业合作拿地力度加大

  尽管在融资方面压力重重，但多数房企在拿地上还是表现出积极的一面。

  根据相关研究机构数据显示，2021年1-2月，TOP100 企业拿地总额 3866 亿元，拿地规模同比增长 9.2%。TOP100 企业招拍挂权益拿地总额占全国 300 城土地出让金的比例为 60.3%。TOP10企业1-2月新增货值总额4073亿元，占TOP100企业的32.9%。

  值得注意的是，这组数据中，有一些微妙的变化。

  据记者梳理观察，50家代表房企2021年1~2月拿地权益占比总体增加，但不同阵营房企拿地权益占比呈两极分化。

  数据显示，2021年1-2月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为 86.9%，较上年同期增长10%。其中，前10阵营企业和11-30阵营企业更倾向于独立拿地，保持足够的利润空间；31-50阵营企业在招拍挂市场更倾向于合作拿地，减少资金压力，提高抗风险力，数据显示，该阵营2021年1-2月拿地权益金额下降3.8%。

  在拿地布局上，长三角区域依旧是热门区域 ，2021年1~2月TOP10房企在该区域拿地金额 为1043 亿元，其次是中西部地区和粤港澳大湾区。

  观点

  对于2021年的市场预判，以及企业战略规划，中国房地产报记者采访了3位职业经理人，他们的观点或许可以为行业带来一些启示。

       四川省景茂置业集团有限公司副总经理  李乾

       对于2021年的房地产市场，我是有信心的。我认为在这样大变局的前提下，房地产行业主要在“双循环”基础上立足。目前企业生存和行业已经逐渐呈现见底和横盘的趋势，如何在这样的市场中有质量的生存下去，我认为需要做到三点：

       一、要做到精准拿地，防范风险，要保证拿到优质性价比的地块，企业可以稳健前行。

       二、注重企业自身能力的打造，有四个端口：管理端口、产品端口、营销端口、服务端口。在利润很微薄的情况下，企业要向管理要效益；产品端口是做符合人们需求的高质量产品，这样才能实现品质口碑传播，提升产品溢价能力；营销端的发力，是指利用好大数据，在科技加持下做到个性化、精准化的营销，对企业周转起到支撑作用；服务端口是指有效贴近业主服务，深度唤醒业主对企业的认同，这四个端口是需要企业持续深耕发力的地方。

        三、主业和辅业的相互协同。多元化的副业并不是阻碍主业，而是要对主业形成支撑。以地产为主业的同时，物业服务、商贸服务、建筑体系在这块的产业链上应该可以更深度挖掘做好协同，整个这样体系下，企业发展才会行稳致远。

  信心是一定有的。第一，中国房地产市场仍然是非常大的规模，每年15万亿、16万亿元的市场。第二，虽然百强房企集中度越来越高，但是机会总是给有准备的人。

  2021年是龙记泰信第六个三年战略规划期的起始年，我们计划实行上海与西安的双总部管理，将投资与合作，金融、融资、设计、品牌、外部商业运营、供应链贸易并入到上海总部，全方位对接一线百强开发商，进一步与上下游供应商、合作伙伴合作，争取三年后实现实现综合收入过千亿，总资产过千亿的目标。

  房地产行业早已过了黄金、白银时代，从整体形势来看，近期出台的一系列政策，如“三道红线”、热点城市集中供地，都使资源越来越倾向于头部企业。但对于我们这样的成长型企业来说，依然有机会。

  我认为，成长型企业要实现“追赶超”有两个要点：一是打造精准、清晰的投资能力。根据不同的底层资产分情况合理运用金融杠杆与合作杠杆；二是优化拿地结构，平衡好利润盘、流量盘货值盘，形成战略纵深和高质量健康发展。

  今年我们双总部全面对标一线的开发商进行合作，我们非常有信心在三年内达成进入中国房地产前50强的目标。

  金侨集团副董事长、总裁  刘朝晖

  2021年的房地产市场应该是整体向好，稳中有升的。22城集中供地对整个行业都有着深远的影响。集中供地后，对企业投资精准度、产品研发、融资能力、销售回款等方面都提出了更高的要求。

  集中拿地势必会给企业带来巨大压力，未来我们会考虑走合作之路；另一方面，我们今年增加了战略发展部的和运营部的人员，目前已分布到全国各地进行投拓，希望能够在3月底有一个强大的落地。

  2021年我们制订了三个计划目标：一是营收在2020年的基础上再增加一倍，二是在立足长株潭，深耕京津冀，大力拓展珠三角的基础上，增加长三角和西南片区的发展，通过两翼区域协同，真正实现全国化布局的战略目标；三是计划将物业板块和教育集团分别运作上市，目前正在做相关筹备工作。

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