一季度经理人信心再下滑 房企谨慎拿地保现金流

疫情阴霾未尽，地产人在痛失“春节返乡置业”后，传统曲目“楼市小阳春”也未能如期上演，2020年一季度最终以“不甘心”画上句点。

数据显示，2020年1—3月，前10房企销售额均值为776.6亿元，销售额同比均值下降15.6%，11—30企业销售额均值为212.7亿元，同比均值下降19.2%；31—50企业、51—100企业的销售额均值分别为115.2亿元和49.5亿元，同比均值分别下降10.9%和22.4%。

摆在职业经理人面前的，是如何在不到8个月里夺回失去的时间，他们信心如何？

3月27日，中国房地产报2020年一季度职业经理人调查正式启动。根据调查结果显示，一季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数）为60.67，相比2019年四季度的60.8降低0.13。

42.86%的职业经理人认为2020年税收政策会宽松，37.5%的人认为2020年融资成本会下降，不会出现大幅上涨。62.5%的职业经理人更倾向于谨慎拿地。对于房价，37.5%的职业经理人认为今年房价会趋于平稳，购房人群以刚需改善住房群体为主。

下调增速目标

3月底，陆续有多家房企披露了2019年业绩报告，据中国房地产报记者统计，TOP10房企中仅融创、龙湖、新城全年销售额同比增长20%以上。

财报数据显示，碧桂园（02007.SZ）发布2019年实现权益销售额约5522亿元，同比增10.0%，增速比2018年放缓21个百分点。

优等生万科的成绩单更是跌出众人预期，财报显示，2019年，万科销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%；实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.59%；归属上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%。相比之下，同在第一梯队的保利地产、碧桂园、融创利润增速分别为41%、50%以上、50%，即使是第二梯队的金科、龙光地产也均在40%以上。

据中国指数研究院统计，受新冠疫情影响，2020年一季度，大部分房企销售目标完成率均在13%以下，在22家公布的房企中仅有2家企业完成率超过了15%。尽管中国目前已逐渐走出疫情阴影，但这场风暴已向全球范围内蔓延，进而引发全球金融市场震荡，经济、行业格局也随之生变。

面对2020年的诸多不确定，多个房企相继下调了2020年销售目标。据记者了解，截至3月31日，已有21家标杆房企下调了年度目标增速，如：恒大、中海、华润等企业已2020年销售目标增速定为个位数；新城控股则在2019年2708亿元业绩的基础上下调7.68%至2500亿元；首创下调1%至800亿元；龙湖将2020年销售目标定为2600亿元，同比增长仅7%；另一家房企金科也将2020年目标定为2200亿元，较2019年的销售额同比增长18.3%，而此前两年增速分别为81%、93%；曾在2018年就提出冲刺千亿的时代地产，也放缓了冲刺脚步，将其2020年销售目标定为823亿元，同比增长仅5.03%。

谨慎拿地、变革营销、力保现金流

尽管2020年以一场史无前例的灾难开局，但在常年奔走在一线的职业经理人眼中，这并非一场死局。

“疫情影响下，今年融资环境有所改善，以前做开发贷或者其他融资都很难，现在主动借钱给企业的金融机构多起来，大多数企业都趁此时多融资。”正荣战略投资中心副总经理刘磊表示。在他看来，政策宽松有助于弥补房企一季度，尤其是二、三月份销售的缺口，目前行业内大多数职业经理人尤其是投资口和营销口，大家都保持了一个相对乐观谨慎的态度。

根据记者统计，今年1—3月房企海外债、信用债以及资产证券化融资金额为4083.8亿元，同比小幅增1.7%，增幅转正；其中海外债融资1901.3亿元，同比增长33.0%；信用债融资1689.2亿元，同比基本持平；资产证券化发行562.1亿元，同比下滑42.5%。单3月份来看，房企海外债、信用债以及资产证券化融资总额为1611.4亿元，同比增23.1%，其中信用债和海外债都有不俗表现，同比分别增长41.1%、22.3%，资产证券化融资表现欠佳，同比下滑24.6%。环比来看，3月份三个渠道融资总额环比增长42.8%，主要由3月信用债发行额环比大增所致。

从融资成本来看，1—3月海外债平均融资成本为8.54%，与去年相比降低21个基点，信用债平均利率4.50%，与去年相比明显下降。从发展来看，海外债融资成本不断降低，3月融资成本7.89%，环比降低1.16个百分点；信用债3月融资成本4.21%，环比略增0.14个百分点。

但刘磊也认为，货币的宽松让土地市场变得很热，土地价格自2月底开始热度上升，3月甚至已超过去年同期热度。在他看来，投资行为还是要结合每个公司实际情况，不能盲目追高，尤其是在现在全球经济都比较动荡情况下。在他看来，目前房地产企业在战术上出现同质化，企业应该独立判断，一切投资跟着企业战略走。同时，规模发展见底后，行业内一定会出现分化，在疫情影响这个大环境下，企业间合作会增加更多的机会。

中国金茂营销总经理李峰认为，2020年是危机与机遇并存。他表示：金茂自2019年开始，内部KPI考核重点从网签变成回款，这一做法在疫情期间销售停滞的情况下起到了积极作用。同时他也认为，这场突发事件推动了房地产行业在营销方面的一些变革。由于线下售楼处关闭，房企营销转战线上，金茂去年已经在做数字化营销，同时以项目为单位，做了很多的小程序，疫情期间，这一布局为企业赢得了时间。未来房企要做的是：首先是经营好私域流量池和经济流量池，提升对老业主的维系和维持。其次是如何完成公共流量池与各大平台的互动和闭环，在“后疫情时代”依然要做好回款工作，现金对于每个企业都非常重要。

绿都地产董事长杨张峰认为，虽然一季度房地产市场销售停摆，房企面临巨大的资金压力，疫情对房地产市场的影响只是阶段性的，随着销售和市场信心的逐步恢复，加之相对宽松的资金政策和楼市利好政策等叠加影响，对房企亦是一次机遇。我们相信，待疫情退散，2020 年的房地产市场回暖只是时间问题。

同时他也表示，疫情对2020年土地市场产生一定影响，尤其是2月份以来，全国各地多个城市土地出让暂缓，对土地市场产生了一定的影响，包括：1．一季度补货放缓，影响年底供货；2．疫情或导致投资更聚焦一二线及强三线城市；3．流动性增加及政策微调，土拍较难降温。在投资拿地举措方面，绿都主要是“两坚持一严守”：坚持既定战略，区域深耕；坚持项目精选，不盲目投资；严守风控底线。

同时，他也认为应对疫情最核心的举措，就是把现金流管好，包括运营现金流和融资现金流。保持充足的资金是房企健康、持续经营的有力保障。

来源：中国房地产报

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