三季度职业经理人信心逆市提升 花式降负债成“重头戏”

10月9日，中国恒大公布最新数据显示，2020年9月1日至10月8日，实现合约销售额达1416亿元，合约销售面积1641.7万平方米。

10月5日，碧桂园控股有限公司公布，2020年9月单月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币646.3亿元，较2019年9月同比增加25.3%。

“双节”假期刚刚结束，部分头部房企的销售情况不俗。但今年的“黄金周”整体而言，对于房企来说难言理想。

尽管多地房企祭出了降价、促销、打折等大招，但据一些热点城市的房产中介反馈，今年的新房成交量较往年还是逊色不少，这也意味着，在剩下的几个月里，每家房企的销售回款压力都不小。

“虽说这几年调控、限购，房企日子都不太好过，但今年更难。年初赶上疫情，一季度基本荒废，二三季度稍有好转，但‘三道红线’又几乎卡住了房企融资的路，降负债、加快销售促回款将是房企眼下工作的重中之重。”杭州一位TOP50房地产企业营销副总经理告诉中国房地产报记者。

正如万科董事会主席郁亮所言：“三道红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的改革，“三道红线”之后所有的企业发展上再次来到了同一起跑线，一切都归零，原来所有的优势、所有的做法可能都不成立了。

然而面对这场熟悉又陌生的战争，房地产职业经理人们却意外的斗志昂扬，根据中国房地产报2020年三季度职业经理人信心指数调查结果显示，三季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数）为63.8，相比2020年二季度的61.1有2.7的回升，回升幅度也明显增加。

不仅综合信心指数较上一季度有所回升，在分项指标方面，71.43%的职业经理人认为税收政策会有所宽松，不过57.14%的职业经理人认为融资成本有所增加，42.86%的职业经理人认为下半年适合补仓拿地，71.43%的职业经理人认为下半年市场购房意愿会回暖，42.86%的职业经理人认为今年房价会保持平稳。

━━━━降负债、抓销售、促回款

尽管三道无形“紧箍咒”给所有房地产企业一个缓冲时间，但也划下了最后期限，到2023年。

眼下踩线房企有多少，从诸葛找房数据研究中心监测的100家上市房企负债数据中可一窥端倪。数据显示，此次选取的100家房企中，踩线占比为86%，其中，14家房企位于绿色档，28家房企位于黄色档，36家房企位居橙色档，22家房企位于红色档。

踩两条线的房企居多。这也意味着86%的房企都需要调整各自的相关指标。

目前房企的负债规模有多大？据统计，2020上半年房企的有息负债规模进一步提升，上半年达到7.8万亿元，相比2019年末上涨6.82%。

100家房企中有88家房企有息负债规模超过100亿元，其中，5家房企有息负债规模超3000亿元，包括恒大、碧桂园、绿地、保利、中国铁建在内。水能载舟，亦能覆舟，房企昔日融资扩张，未来偿债压力巨大，在融资收紧后，偿债不仅是压力，甚至变得有难度。

于是，自8月以来，我们可以看到踩线房企纷纷开始花式降负债，其中最为常见的是分拆上市。

8月6日，脚踩“三道红线”的融创中国正式启动了分拆物业上市程序，9月29日，曾一度陷入“破产传闻”的恒大也正式官宣了分拆物业上市。

这可能是下半年最为惹眼的两宗巨头分拆。

对于此次分拆给恒大带来的好处，中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧并不讳言，其在2020年中期业绩会上表示：“分拆物业上市预计可降低公司负债率19个百分点。如分拆资产上市后股价表现优异，还可带来公司价值的提升。”

除了分拆物业，也有企业采取配售新股的方式做“加法”，引入战略投资者，以增权益、加厚现金流；或者通过出售负债较高标的等方式做“减法”，降低负债，优化债务结构。

以富力地产为例，公司9月15日发布公告披露，拟配售2.57亿股新H股，预计配售所得款净额24.98亿港元。

2019年12月，公司曾配售2.73亿股新H股，净募资37.35亿港元。公告披露，两次配售募资用途均为偿还负债。也有房企通过低点收购优质小房企，来降低企业负债率，同时拓宽融资渠道。

如中国奥园，今年4月7日，中国奥园（03883.HK）以现金11.6亿元价格收购京汉股份（000615.SZ）约29.99%的股本，尽管地产业务在京汉股份中占7成，但其旗下绿色光纤业务使其负债率远低于其他房企，收购京汉股份，一方面可以优化债务结构，一方面多了A股融资渠道。除了降负债，抓销售促回款也是今年的重要任务。

“双节”前夕，恒大推出了“全线7折”让利促销活动，打响了下半年促销第一枪。

随后，绿地、万科、金地、华发等多家房企的地方项目也相继开启“金九银十”促销活动，优惠内容包括特价房、认购享9.4折~9.8折等不同档的折扣，以及购房赠送车位、大学生认购8折等。

━━━━当规模失效时，做个“小而美”也不错

这次调查中，让记者颇感意外的是，多位深耕三四线城市的中小房企职业经理人，对于玩法规则更为苛刻的房地产行业，却是信心满满。

细品一下“三道红线”会发现，新政招招打“七寸”，昔日靠加杠杆一夜之间速成无数“千亿黑马”的好日子，如今将一去不复返。

正如诸葛找房研究中心分析师王小嫱所言：“‘三道红线’意味着房企的融资环境即将改变，‘拆东补西’将成为过去式。房企规模增速也会降低。”当“规模”成为少数人的游戏，慢下来的房企们将如何找到新的生存之道。

东投地产副总裁谭冰在接受中国房地产报记者采访时表示，“下半年的地产市场只能用谨慎二字来形容。因为今年房地产地产市场从价格上和成交量上来看，整体是下滑趋势。以我们南昌市数据来看，销售量下滑了30%左右。”

谭冰表示，“下半年拿地也会谨慎，作为深耕三四线城市的企业，我们对市场整体还是乐观的，集团采取的是‘地产+教育’模式，主要布局三四线城市，甚至下沉至县，在这些地方，城市化程度相对较低，发展空间也更大，而且这些地区优质教育资源相对匮乏，我们的‘地产+教育’模式在这些地区很有竞争力，办学实力也是我们与大开发商竞争的一个利器，比如说集团深耕的江西上饶、鄱阳县，一个县城里面我们有6个盘，销售额占到当地市场的70%以上。”

观点

阳光城执行副总裁吴建斌：下半年楼市竞争会比较激烈

阳光城执行副总裁吴建斌：降价是好事，下半年楼市竞争会比较激烈，从房企角度讲，降价促销可增加企业经营性现金流。但我也认为，市场降价现象也可能会导致土地市场短期内承压，未来房企买地会更加慎重，不会再高溢价抢地。

德杰集团总裁华洋：安全和稳定是第一位

德杰集团总裁华洋：尽管今年行业受到疫情影响，但我对于行业的未来依然有信心，因为受供求关系以及货币影响，资产价值逐步上涨是不可逆的。未来集团战略依然会选择深耕区域，如：以重庆为中心的西南地区、以西安为中心的西北地区、以山东为中心的华东地区，以房地产开发为核心，以医疗卫生、生物制药、建筑施工为侧翼，辅以物业、园林、酒店、装饰、商贸、公路交通多元发展、优势互补实现有品质的可持续性发展。对于规模，并不会刻意追求，安全和稳定是集团始终放在第一位的。

金侨集团刘朝晖：踩准点，企业是可以逆市发展的

金侨集团副董事长、总裁刘朝晖

磨难是面“棱镜”，有人看见苦难，在原地等待救援;也有人看见机遇，穿越眼前荆棘勇往直前，而金侨集团副董事长、总裁刘朝晖无疑是那个不畏荆棘，执着前行的人。

中国房地产报：今年这场疫情给各行各业都带来冲击，金侨集团是如何应对的？

刘朝晖：这次疫情改变了人们的生活方式，人们希望居所更加环保、更加安全、更加健康，这就要求我们在未来产品设计上做出更多改进和提升，从居住者的居住环境到精神领域，有一个全方位的改造和提升。

中国房地产报：你对今年下半年的房地产市场整体信心如何？

刘朝晖：今年对所有房企都是一个挑战，调控和疫情给企业带来双重压力，尤其是年初的疫情，让线下销售遭遇瓶颈。我们也采取了相应的对策，如VR看房、小程序、抖音、微信，通过线上线下联动，来解决销售困局，目前来看我们做到了。通过这次疫情，我认为企业应该要有前瞻性，以智能、科技技术赋能传统销售，打造企业过硬的竞争实力。

中国房地产报：金侨集团下半年的发力点将在哪里？

刘朝晖：我们需要打破一些壁垒，首先是打破区域间的壁垒。比如可以借助各个城市之间的特点来打破城市的壁垒，发展各自的优势，通过互补来结合来做一些营销和开发工作。其次是要打破行业间的壁垒，整合行业资源，与服务商和渠道代理商进行合作。未来合作共赢、共同发展是行业的大方向。

中国房地产报：你认为下半年拿地应该注意哪些？

刘朝晖：今年上半年疫情还没有结束的时候，集团在天津拿了一块地，当时有很多人质疑，说销售受疫情影响，为何还去拿地？但我认为，不管哪个时代，刚需总是存在，改善型需求也会有，疫情总会有结束的时候，如果那时手上没有地，就很被动。所以我觉得，企业只要在国家的宏观政策下顺势而为，踩准发展的点，是可以逆市发展的，因为国家整体经济向好的方向是不会变的。

来源：中国房地产网

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