恒大启动“新战略” 聚焦降负债

3月31日，中国恒大举行2019年度业绩发布会。数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

    尽管各项核心经营指标仍保持行业领先，但恒大负债率仍处于行业偏高水平。步入新一年，为实现更加持续稳健的发展，恒大决定启动战略转型，实现降负债的目标。

    针对新战略，恒大集团董事局主席许家印在发布会上介绍说，“从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

    恒大为新战略设定了明确的目标。据许家印介绍：

“高增长”是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元。

“控规模”是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

“降负债”，就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

01

“高增长” 未来目标破万亿

    2019年以来，房地产行业渐入寒冬，多数房企年度业绩出现同比下滑，恒大销售额逆市突破6000亿元。在业内看来，在楼市持续盘整的背景下，恒大表现依旧亮眼，主要得益于其高品质、高性价比的产品契合刚需市场，同时其通过创新的销售策略，推动了业绩稳健增长。

    恒大方面认为，要实现销售逆市大幅增长，需要充分利用恒大充足的土地储备及“网上销售”的巨大优势。同时，恒大产品定位刚需以及灵活的营销策略，将继续为恒大2020年业绩增长提供有力保障。

    根据恒大新战略目标，今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元。对此，恒大管理层介绍，目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备，今年累计可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿元，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿元，完成8000亿元销售并无压力。

    值得一提的是，恒大自今年2月起全面实施“网上卖房”的颠覆性营销革命。在此推动下，其一季度销售额1465亿元，增幅23%；销售回款大增55%至1133亿元。刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。

    在分析人士看来，当前房地产市场尚未走出寒冬，恒大新战略的初战告捷，显示出这一战略决策的前瞻性与正确性，“增肌”部分已初现成效。

    事实上，强劲的销售才能确保充足的回款，从而拥有充实的现金流，真正做到“手中有粮”。这当中，“开源”正是实现“高增长”的基本前提。综合以往财务数据，过去23年以来，恒大年销售额从零起步激增至2019年逾6000亿元，业绩持续稳健增长的背后，正是得益于恒大庞大优质的土储和创新的销售模式。

02

“控规模” 适当削减土储规模

    对于房企而言，一方面，有土储才有“力气”高增长，但另一方面，过量的土储会造成大量资金沉淀，堆积“负债脂肪”。

    2019年虽然房地产销售市场步入下行周期，但是全国范围大中城市平均地价综合水平水涨船高。2019年，房企的平均拿地成本已经普遍突破5000元/平方米。

    房地产行业是资金密集型行业，大量的土储意味着巨量的资金支出。随着地价上涨、行业融资成本上涨，合理控制土储规模、审慎进行城市布局成为行业提质增效的一大关键。

   恒大新战略中提出，要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

    所以，决意瘦身的恒大选择“节食减脂”。许家印在发布会现场表示，要严控土地储备规模，实现土储负增长。不仅如此，其他方面的投资也要严控。许家印在发布会上再一次明确宣布，恒大五年内不会再投资其他任何产业。

    年报显示，恒大拥有2.93亿平方米的土地储备，因此可以适度减少拿地，充分利用现有土地储备，既能确保公司的持续发展，还能大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障。

    近年来，中国房地产市场在“房住不炒”的基调下步入平稳发展新周期，高负债的发展模式显然已走不通，必须有所改变。业内分析，通过严控土储、审慎投资，收紧大部分业务的资本性支出，将为恒大降负债保证充足的现金流。

03

“降负债” 新战略核心目标

    年报数据显示，报告期内，恒大资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点。

   在恒大新战略中，“降负债”是核心，也是“增”“控”两环节的根本落脚点。

    许家印表示，“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。要实现这一目标，确保“高增长”与“控规模”是关键。

   针对销售“增肌”与土储“减脂”，能否最终达到“塑形”效果？在业绩发布会上，许家印算了笔账，“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

    业内人士分析，以恒大目前的资金成本计算，每年降低1500亿元负债，不仅大幅降低杠杆，还将减少100多亿元的资金成本，而这一数据，未来将会直接反映在利润中。

   事实上，在当前的房地产行业，降负债已不是单个企业的战略选择，而是整个行业的普遍诉求。据统计，2019年，国内商品房销售额15.97万亿元，增速比上年回落5.7个百分点。业内普遍认为，“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变，未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平。

    在此背景下，房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，唯有高质量增长，才是未来决胜之关键。

    作为国内土地储备最高的房企，恒大此番提出的新战略，以大力加强销售及减少拿地开支为主要策略，实现负债大幅下降，面对市场的不确定和重重挑战，未来成功“瘦身”的恒大，“进”可抓住市场机遇，灵活出击，“退”可持盈保泰，抵御风险。

04

练内功 稳步实现战略转型

    恒大长期向细节狠下功夫，练就的企业管控内功，也是其新战略实施的关键所在。

    据介绍，恒大对细节的追求集中体现在管理、产品、成本控制等方面。通过坚持实施紧密型集团化管理模式和标准化运营模式，严格管控开发建设的各个重要环节，形成强大的开发建设管控能力；在产品打造上，所有环节都从严管控，通过打造环节精品提升产品品质，不断增加产品附加值；在成本控制上，通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营，能够大幅降低公司的财务、销售、管理等各项经营成本，确保能够实现降本增效。

    市场是最好的试金石，恒大连年的高增长以及今年一季度的逆市创收已经成为力证，恒大产品具有了明显的品质和性价比优势。

    分析人士认为，强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力，为恒大实现战略目标提供了强有力保证。随着新战略深入推进，三年后恒大销售规模超万亿，负债降至行业中下水平，将是大概率事件。

    从早期勇于加杠杆，抓住房地产业黄金发展期问鼎行业冠军，到如今行业平稳发展之际启动新战略，追求“高增长、控规模、降负债”。在业界看来，恒大此次战略转型力度前所未有。随着“一增、一控、一降”新战略的稳步实施，并依托强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力等优势，将带领恒大步入稳健发展的全新周期。

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