新战略背后,解构恒大降负债逻辑

随着年报季的到来，各大房企纷纷交出成绩单。中国恒大（HK.3333）于3月31日公布了2019年全年业绩，报告期内，实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

许家印宣布恒大全面实施新战略

偏高的负债率一直是恒大难以回避的话题。直面不足，许家印在业绩发布会上宣布，恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施"高增长、控规模、降负债"发展战略，也就是销售要高速增长、土地规模要严控、负债率要大幅下降。要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。"许家印会上强调。

销售强劲+土储充足，每年降负债1500亿

经历规模冲刺之后，龙头房企开始把"安全管控"放在首位。表现在财务上，就是主动降负债。恒大无疑是最主动、最积极的代表。

按照恒大"降负债"的规划，从今年起恒大有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下，负债率达到行业中低水平。

怎么做？促销售、抓回款，是成功降负债的大前提。因此，恒大新战略的第一要事就是要实现销售"高增长"，今年力争实现销售8000亿，2022年实现销售1万亿。

另外，恒大庞大的土储也是恒大敢于大力降负债的重要底气。截至2019年底，恒大土储达3亿平方米，这不仅为业绩的高增长准备了足够的弹药，还为企业严控支出提供了空间。

根据新战略的要求，恒大的土储未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右，实现负增长，既不会沉淀太多资金，又能确保公司的持续发展。

许家印在现场算了笔账，"18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。"

产品品质+成本控制，练好内功强势突围

同时，恒大长期向细节狠下功夫，练就的企业管控内功，也是其"降负债"一定会成功的关键。

恒大对细节的"锱铢必较"集中体现在管理、产品、成本控制等方面。在管理上，恒大素来狠抓队伍、制度和文化建设，形成强大的团队执行力；在产品打造上，所有环节都从严管控，通过打造环节精品提升产品品质，不断增加产品附加值；在成本控制上，通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营，实现成本持续下降。

这样的结果是，恒大产品具有了明显的品质和性价比优势。市场是最好的试金石，恒大连年的高增长以及今年一季度的逆市大增就是力证。

恒大一季度销售及回款对照图

数据显示，得益于网上卖房的全面推行，一季度，恒大销售额大增23%至1465亿，销售回款大增55%至1133亿，均为行业第一，并刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。这一"开门红"业绩充分展现出恒大实施新战略的巨大成效。

可见，恒大拥有强劲的销售能力、充足的优质土储、过硬的产品品质以及出色的成本控制能力，已然具备了未来"高增长、控规模、降负债"应有的强大优势和条件。

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