左手融资输血、右手花式促销,房企打响现金流保卫战

10月22日，万达集团董事长王健林出席活动时发言称：“除了极少数企业，绝大多数中国企业整体都进入了赚辛苦钱、赚慢钱时代。企业经营要回归本质，下大力气抓成本、抓现金流，保证企业活下去、活得久，这才是王道。”

距离2020年结束还有不到70天，“三道红线”实施在即，没有哪家房企想做“出头鸟”，要想活下去，今年的年报数据显得格外重要。

细心的人不难发现，自今年9月，恒大打响“价格战”第一枪，碧桂园、富力、阳光城等众多房企紧随其后，直播卖房、借力平台渠道、折扣促销等加速去化方式花样百出。

然而随着“金九银十”的热销时节渐渐淡去，仅靠自身造血还是远远不够，外部的融资输血同样不遗余力，先是引战、配股、境内大发公司债，紧随其后，新一轮的境外美元债“借新还旧”高潮正在汹涌而来。

左手融资、右手促销，一切都是为了储备资金“过冬”，保持流动性充裕，维持财务稳健。

“借新还旧”大发海外债

10月17日，万科董事会主席郁亮在媒体会上说：“三条红线融资新规反映出国家不希望房地产行业占用过多金融资源。”

金融红利消失，房企纷纷将目光投向海外融资渠道，用来偿还现有债务。

10月23日早间，时代中国公告增发2.5亿美元票据，票面利率6.75%。。

10月22日，中梁控股公告称，拟发行2亿美元票据，票面利率9.5%；绿城中国拟发行3亿美元票据，票面利率4.7%；绿地控股发行2.5亿美元票据，票面利率6.75%；宝龙地产发行2亿美元票据，票面利率5.95%。

10月21日，中骏集团公告称，拟发行5亿美元票据，票面利率7.0%；碧桂园于公告称，签订一笔81.33亿港元及4.54亿美元的融资协议；大发地产发行1.3亿元美元票据，票面利率12.375%。

仅仅3日间，就有8家房企靠海外发债输血22.84亿美元和81.33亿港元，折合人民币约223亿元，票面利率从4.7%-12.375%不等。

而据观察者网·大橘财经不完全统计，截至23日，10月份另有包括华夏幸福、雅居乐集团、新力控股、龙光集团等13家房企发布海外融资，金额合计约338亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在国内，房企面临金融监管升级且有扩大样本规模的趋势，同时，四季度金融环境趋紧态势加剧，银保监会加大查处银行、机构资金违规流入房地产的行动，进一步抬升房企境内融资的门槛，料四季度房企境内发债难度升级。

国际方面，潘浩指出，各经济体宽松货币政策下，美元流动性增强，市场恐慌回落，国际市场对房地产行业的资本流入逐渐恢复，目前处于恢复的加速阶段。人民币利率坚挺有利于提升外资对中国境内债券市场的投资吸引力。

股权融资成趋势

值得一提的时，在大规模发行美元债之前，房企的常规境内融资手段，如债券、非标融资等均出现明显收缩。

中信证券研究数据显示，自三条红线公布以来，房企标准债券融资规模从8月的513亿元降低到9月的440亿元，10月以来仅新发了159亿元。并且净融资规模缺口不断扩大，8月、9月、10月（1-22日）净融资分别为-75.62亿元、-175.27亿元和-213.45亿元。净融资下降的同时，平均融资成本从4.68%也上升至5.11%。

此时，房企不得不纷纷采取股权融资方式获取资金。一时间，引入战略投资者、折让配股等融资方式粉墨登场。

其中，融资规模最大的当属恒大。

9月29日，恒大地产引入1300亿战投引爆整个资本圈，苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西与嘉寓集团董事长田家玉等多位战略投资者高管出席仪式，力挺恒大。根据当日公告，其中863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变；剩余的437亿战投中，恒大已与155亿战投商谈完毕，目前正在办理手续，282亿战投正在商谈中。

半月后的10月14日，中国恒大再次发布股权融资公告，不惜以相当于14.68%的折让价格配股，根据一般授权可予配发及发行的新股份最高数目为26.29亿股新股份，预期配售所得款项总额为约43亿港元，受此影响公司股价当日大跌15.72%。

除恒大之外，阳光城9月9日披露，通过协议受让的方式，以13.53%的公司股权引入泰康人寿和泰康养老33.78亿元战投。为此，阳光城不惜做出未来十年的业绩承诺对赌。

消息一出，9月9日、10日，阳光城获得2连板。

而更早之前的4月，协信、绿城先后披露引入战投计划。协信地产引入的是新加坡城市发展有限公司，后者以43.9亿元的代价收购协信远创51.01%股权，成为协信地产的第一大股东。绿城中国则引入了新湖中宝，向其增发3.23亿股，交易金额约30.69亿港元。发行已于5月26日完成，新湖中宝持股约12.95%，成为绿城的第三大股东。

6月中旬，旭辉控股完成配股，顺势引入了国际知名投资机构美国资本集团(The Capital Group)；月底，万科发布公告称，三年前公司收购的广信资产包将引入7家战略投资者，拟转让旗下广州万科持有的广州万溪50%的股权。

据同策研究院数据，2020年前9个月，房企通过股权融资获得的资金为1077.64亿元，同比上涨134.18％。

分析人士指出，通过股权融资获取大笔资金，不仅能增强房企的流动性，缓解偿债压力，亦无需背负利息的风险。特别在今年的特殊环境之下，流动性风险大增的同时，融资渠道又大幅收紧，引入战投几乎成为房企融资的最佳途径，也是未来的大势所趋。

70天“肉搏战”

不过，作为重资产行业，房地产的负债规模数以万亿计，对于房企来说，最快，也是最为稳妥、规模最大的来钱方式还是依靠自身销售回款。

并且，“三道红线”之下，房企的危机不仅仅是流动性风险，“降负债”压力同样迫在眉睫。

但受到上半年疫情影响，从全年销售目标看，截至三季度末，仍有近三成房企目标完成率不足65%，占比达近三年同期最高。

销售一旦受挫，房企自身造血不足，流动性吃紧，又不得不回到此前的“借新还旧”循环之中，降负债、财务稳健也就成了空谈。一旦融资渠道再次收缩，这些企业的前景岌岌可危。

在这一背景下，焦虑感不断在房企之间迅速蔓延，全力抢收、最后冲刺已是地产人的心境写照。

进入10月下旬，传统房地产销售热季“金九银十”热度渐渐远去，恒大、碧桂园、富力、阳光城等房企间的大规模营销战彻底进入白热化，各家的促销方式更是八仙过海、各显神通。

例如恒大地产，在全线7折之后，还在集团层面推出首期10%分期付款，金科、龙湖等旗下项目也有类似活动。

再如富力、融创、万科等房企，借力阿里巴巴与易居联合打造的天猫好房作为促销渠道，企图在“双11”来临之际扳回一局。

富力集团董事长李思廉当场宣布，携全国优质楼盘约500亿货值，率先投身房地产行业首个双11购房节。

根据天猫好房日前打出的广告，目前已有100多家房企带着3000个楼盘、共计80万房源集体加入，特价房范围覆盖近300城市。也就是说，目前在售的主流楼盘，一半都可以在天猫双11买到。

此外，在同策研究院研究总监宋红卫看来，今年房企销售压力肯定比去年大，不仅受到疫情影响，还受调控政策及资金监管影响。为加速去化回流现金，房企四季度大概率还会加速推盘以及调整定价策略，哪怕牺牲部分利润也在所不惜。

克而瑞也分析认为，在市场分化和监管的双重压力下，房企四季度促销力度或会有所扩大。目前多数城市，甚至武汉、西安等前期市场较热的城市，去化压力正在增加，同时面临三道红线政策，房企保证现金流是现阶段第一要务。

来源：观察者网

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