上房服务拟IPO：在管面积下降至1731.8万平 商业服务收入持续下滑

中华网财经11月15日讯：11月12日中国证监会官网显示，上海上房物业服务股份有限公司（简称“上房服务”）的招股书显示为“预披露更新”状态，财通证券股份有限公司为保荐人（主承销商）。

主攻公共物业和商业物业

中华网财经获悉，冲A股主板IPO的上房服务主攻业务方向为公共物业和商业物业，并不像传统物业上市公司一样有着强大的房地产行业母公司背景。

招股书披露，上房服务公司前身为中外合资的星翔物业，成立于2001年8月，主营业务是为不同领域的客户提供以物业管理为基础，包括商业地产物业服务、医疗机构支援服务、教育机构支援服务、文化体育支援服务、其他机构物业服务等产业物业服务，以及停车场经营管理和餐饮团膳服务。

值得注意的是，几经股改增资的上房服务在2017年6月8日，挂牌新三板，证券代码为“871437”，证券简称为“上房服务”，并于2018年12月10日摘牌。

李文洁、张圣哲、周超、赵磊、黄为国、肖玉康六人直接或间接持股84.62%

股权机构方面，招股书披露，上房方征为公司控股股东，直接持有发行人3,408.00万股股份，占发行人股本总额的49.39%。公司实际控制人为李文洁、张圣哲、周超、赵磊、黄为国、肖玉康六人。此六人通过上房方征间接可支配发行人49.39%的表决权，通过上海方怡间接可支配发行人21.43%的表决权，通过上海方延间接可支配发行人11.63%的表决权，周超直接持有发行人2.17%的表决权。因此，上述六人直接或间接合计可支配发行人84.62%的表决权，为公司实际控制人。

对于实控人可能出现的管理风险，招股书中上房服务坦诚指出，若上述6人未来在有关公司经营决策的重要事项方面出现重大分歧，或者《一致行动人协议》有效期已过，将可能导致上述6人之间的一致行动执行不力，对公司经营管理造成一定影响。

此外，截至本招股说明书签署日，上房服务旗下拥有4家控股子公司（包括3家一级子公司及1家二级子公司）。

业绩增速下滑

收入方面，招股书披露，2018年至2021年6月末，上房服务分别实现营业收入59,202.14万元、72,173.15万元、81,819.58万元及46,367.32万元，其中2019年、2020年分别实现21.91%和13.37%的增长。从相关增速来看，公司营收已出现下滑趋势，且并不稳定，与净利润增幅也不匹配。

上述同期，公司在管面积分别为1228.85万平方米、1374.96万平方米和、1799.56万平方米、1731.78万平米，在管面积在下降。

其中，2021年1-6月，来自医疗机构支援服务收入16680.78万元元、商业地产物业服务收入9,451.37万元、教育机构支援服务收入6,586.10万元、其他机构物业服务收入5,528.50万元、文化体育支援服务收入3,288.44万元、停车场经营管理收入4,010.20万元、餐饮团膳服务收入821.92万元。上述项目收入占比分别为35.98%、20.38%、14.2%、11.92%、7.09%、8.65%、1.77%。

商业服务毛利占全部综合物业服务毛利超四成

报告期内各期，医疗机构支援服务毛利占全部综合物业服务毛利的比例分别为20.32%、23.65%、25.24%和22.59%，商业地产物业服务毛利占全部综合物业服务毛利的比例分别为47.02%、44.46%、42.45%和41.84%，教育机构支援服务毛利占全部综合物业服务毛利的比例分别为13.18%、14.96%、17.08%和15.73%，医疗机构支援服务、商业地产物业服务和教育机构支援服务毛利合计占全部综合物业服务毛利的比例约为80%~85%，并呈现逐年上升的趋势，与物业管理服务收入的变动趋势基本一致。

商业地产物业服务收入持续下滑

值得注意的是，将上述项目收入拉长时间来看，收入占比居第二的商业地产物业服务收入持续下滑，已由2018年度收入占比25.17%下降至2020年度的20.36%，两年下降4.81个百分点。

值得一提的是，招股书披露，报告期内，上房服务曾开展房屋管理业务，相关业务收入分别为9.65万元、23.40万元、20.86万元、12.60万元，占营业收入的比例分别为0.02%、0.03%、0.03%、0.03%。对此，上房服务表示，该业务对发行人影响较小。后续合同到期后，发行人将不再继续开展上述业务。

主营业务收入占比逐年提升至89.58%

另，报告期内，公司主营业务收入主要来源于综合物业服务，2018年、2019年度、2020年度及2021年1-6月，该项收入金额分别为50,635.58万元、62,274.56万元、73,018.66万元及41,535.21万元，占主营业务收入比例分别为85.53%、86.28%、89.24%及89.58%。报告期内各期，专项物业服务占主营业务收入的比重分别为14.47%、13.72%、10.76%及10.42%，呈逐年下降趋势。

主营业务毛利率16.17%

报告期内各期，公司主营业务毛利率分别为16.12%、15.60%、16.77%和16.17%，主营业务盈利能力较强。

此外，负债方面，报告期各期末，母公司资产负债率分别为62.26%、64.21%、57.23%及57.77%，合并资产负债率为61.21%、62.03%、57.68%及59.12%。

报告期内多次违法违规被罚

在经营管理方面，招股书披露，报告期内该上房服务多次被罚，其中因“停车库收费超标”，违法《价格法》第十二条和《价格违法行为行政处罚规定》第九条第（一）项，被主管部门处罚并没收违法所得134198元。

IPO募集资金使用

招股书披露，上房服务拟发行不超过2300万股，预计募集42197.31万元。对于资金使用，上服服务预计，募集资金拟投入约1.36亿元用于业务拓展、约1.07亿元用于信息化建设、9510.47万元用于停车场技改、8327.98万元用于人力资源建设。

（中华网财经综合 文/刘星）

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