年报｜和泓服务：市场规模持续垫底 抢滩资本亦难翻身

抗疫的一线在医院，防疫的一线在社区。疫情面前，物业公司又迎来新的风口，越来越多的开发商希望分拆旗下物业板块实现上市，进而分食物管市场的大蛋糕。

风口已至，不是所有企业都能迎风飞舞。以和泓服务（06093.HK）为例，尽管上市还未满一周年，但其在尝到资本热钱的甜头后，股价旋即一蹶不振。受体量桎梏，和泓服务没能乘资本东风迎来新的飞跃，也未能摆脱蚊型物业公司的标签，在2019年业绩增幅出现疲软的同时，其规模也被同行远远地甩在了身后。

规模增长起色不大 内生外拓皆遇阻

和泓服务苦“规模”久矣。

在2019年赴港上市的8家物业企业（其他7家为滨江服务、奥园健康、鑫苑物业服务、蓝光嘉宝、银城生活服务、保利物业、时代邻里）中，无论在上市前还是上市后，和泓服务的规模都在垫底。总体来说，和泓服务的规模增长呈现出起点低、增速慢、储备少等特征。

早在2016年，和泓服务的在管面积约544万平方米，但仍是8家物管企业中最低的。一年之后，和泓服务在新获一个在管项目的同时，因相关政策的变动又失去了一个项目，二者相抵之下，和泓服务的在管面积仅同比提升8.6%至590.8万方。此时，滨江服务与奥园健康的在管面积已双双突破850万方大关，银城生活服务更是达到1080万方的在管面积。相比之下，只有和泓服务还在原地踏步。

令人意外的是，和泓服务2017年8.6%的在管面积增速竟成为了近三年间的最高值。2018年，和泓服务的在管项目虽然增加了4个，但增速却下滑至7.4%，在管面积提升至634.7万方。与在管面积突破千万方的滨江服务、奥园健康相比，其差距已经越来越大。

彼时，奥园健康和滨江服务已先后递交招股书，因在管面积较小引来外界的诸多质疑，并被称为“蚊型物管平台”。显然，和泓服务的规模更贴合这一标签。

随着上市物管企业之间的分化逐渐加大，各个梯队间也呈现出分化加剧的态势，和泓服务因未能踏准市场节奏而错失良机、开始掉队。

2019年，和泓服务未能趁上市之机开启规模扩张。相反，其在管面积增速进一步下滑至4.68%，在管面积约为664.4万方，仍在8家企业中垫底。

从2019年在管面积增速来看，和泓服务在8家企业中仍是最低，其余企业增速至少维持在20%以上。究其原因，来自母公司和泓置地的支持不足以实现和泓服务的内生增长。

纵观已上市的物业企业，大多从地产公司分拆出来实现上市，其规模的提升也主要仰仗母公司的支持，和泓服务也不例外。据招股书披露，和泓服务的物业管理项目主要由和泓置地集团开发提供，2016年-2018年，和泓服务通过和泓置地开发物业产生的物管服务收益分别为1.1亿元、1.3亿元及1.5亿元，占物管分部收入的97.3%、96.3%及95.9%。

诚然，业务增长过于依赖母公司正成为外界的关注点，但规模增速缓慢也难以取得资本市场的青睐。从股价表现来看，和泓服务上市当天（2019年7月12日）至2019年年末股价涨幅为-27.47%，除上市当日创下至今的最高股价2.23港元/股，此后便处于持续下跌的盘整状态。显然，资本市场用脚投了和泓服务一票。

而同样将新三板作为IPO跳板的保利物业，在2019年赴港上市的物业企业中，与和泓服务分列规模的头尾两端，和泓服务不得不面对母公司难以提供更多支持这一残酷的现实。

内生不足，和泓服务开始瞄准收并购市场。在招股书中，和泓服务就曾写道将透过收并购实现业务的不断发展，但自其上市起至2019年结束，也未在收并购市场掀起较大波澜。

在2019年的物业收并购市场中，最大的手笔莫过于雅生活鲸吞中民物业及新中民物业；年内在管面积增幅第一的时代邻里也受益于对3家公司的收购，取得了1386万方的在管面积。

与上述公司相比，和泓服务显得有些囊中羞涩，仅于2019年末以2960万元的代价与上海同进物业订立70%股权的收购协议，且未能在年内完成并表。在正式完成收购之后，和泓服务的在管面积将提升至1000万平方米。不过，与同行的增速相比，和泓服务的努力还远远不够。

整体盈利能力孱弱 物业类型过于单一

受制于规模枷锁，和泓服务的盈利增长也陷入泥沼。

与不断下滑的在管面积增速一致，和泓服务营收增速也在近三年间不断下滑。2019年，和泓服务实现营业收入2.5亿元，同比略增10.6%，而此前两年的增速则分别为16.0%和14.5%。

从收入构成来看，和泓服务的收入与盈利来源仍较为单一，其体量还远未能实现收益方面的多元化。

和泓服务的主要增收方式是物管服务，2019年该项收入约为1.7亿元，同比略增8.4%，占总收入的67.8%；社区增值服务收入为0.5亿元，同比下降2.1%，占总收入的21.8%；非业主增值服务收入为0.3亿元，同比增长85.9%，占总收入的10.4%。

不过，和泓服务的物管服务盈利能力却有所下滑，期内毛利约为0.5亿元，毛利率下降至30%以下，约29.9%。

在增值服务方面，和泓服务虽然维持了54.9%的高毛利率，但受增值服务收入下滑的影响，该项盈利规模也有所收窄，毛利同比下降0.8%至0.3亿元。

一直以来，增值服务被物业公司视为盈利利器，从而拉高整个公司的毛利率，但该项业务与地产开发的关系较为密切。可想而知，得不到母公司有力支持的和泓服务，注定难以将该项业务做大。

自2017年以来，和泓服务的增值服务收入一直在0.5亿元左右徘徊，且增速在不断下降，这意味着和泓服务并未充分调动起社区的消费需求。尽管和泓服务维持了较高的增值服务利润率，但仍无法有效提升盈利规模。

至于和泓服务的非业主增值服务，其形式是为母公司和泓置地达到销售阶段的在建物业提供销售协助服务。因此，该项收入全部依赖于母公司开发项目的增长，不仅收入规模较小，利润率也较低。数据显示，2019年，尽管该项服务收入同比大增至0.3亿元，但限于16.0%的低毛利率，毛利仅0.04亿元。

综上，2019年和泓服务的整体盈利能力进一步收窄，毛利增速下滑至近三年的冰点，同比增长仅4.5%至0.8亿元，而此前的增速分别为31.0%和21.7%；期内净利润为0.1亿元，同比下降18.3%，净利率仅为5.6%，连续三年持续走低。

除了受制于在管面积增长乏力，和泓服务项目类型的单一化也制约其盈利能力。尽管公司自述“管理物业组合多样化”，但实际情况却与此完全相悖。

从2016年以来，和泓服务的住宅物业占比一直较高，持续维持在94%以上，而非住宅物业则维持在5%左右。即便在2019年登陆资本市场之后，这一情况并未有所改善——和泓服务约有95%的在管面积为住宅物业，面积为631万平方米，较2018年增长4.9%；非住宅物业管理项目在报告期内并未发生变化，仍为33.3万平方米，占比5.0%。而物业类型过于单一，直接影响物业服务的营收和盈利。

   不难看出，和泓服务问题的根源在于规模，这也印证了蚊型物业公司的市场竞争力较弱。一方面，和泓置地无法给予和泓服务有效的内生增长；另一方面，和泓服务的外拓仍处于起步阶段，从收购到整合需要较长的时间。

此外，在其他上市同行加速扩张的同时，多家正排队上市的物企亦在后方虎视眈眈。对和泓服务而言，相较于如何在资本市场分得一杯羹，更为迫切的是不被淹没在这股大潮之中。

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