和泓服务：规模增速“副班长”

  文/乐居财经研究院 蒋丞

  如果不是因为上市，刘江可能还隐藏在代持者背后。

  2019年7月12日，和泓服务登陆资本市场，上市前，它经历了至少8次伴随股权变更的架构调整，借此，一直在幕后指点江山的刘江，从高管和妻子手中接过股权，出任董事会主席，结束了“隐身”状态。

  这位曾以78.7 亿元身家登榜2018福布斯富豪榜的“隐形富豪”着实低调，极少公开露面，没有高清照片，聆讯资料中的介绍也是寥寥数语。

  规模增速下滑

  或许是沾染了其低调内敛之风，和泓服务似乎过于稳重了。在物管行业加速“跑马圈地”的背景下，已是不进则退。截止2019年底，和泓服务在管面积约664万平方米，同比增长约4.68%。据公开数据，2019年底共23家上市物企披露管理规模及增速，平均增速为35.66%，和泓服务排在倒数第二位。2019年新上市的8家物企中，和泓服务管理规模增速垫底。

  在物业费提价困难的情况下，通过规模扩张提升业绩是目前物企的主流做法。但近年来，和泓服务并未积极“圈地”。2016-2019年，其在管面积分别约544万平米、590.8万平米、634.7万平米、664.4万平米，近三年增速分别为8.6%、7.43%、4.68%，规模增速缓慢且持续下滑。

  或许是因为资本市场的加持，上市后的和泓服务终于有了“大额”收购计划。2019年底，和泓物业公告称，拟收购上海同进物业70%股权，这笔交易于2020年1月22日作实，收购代价为2959.05万元。

  据披露，截止2019年9月30日，上海同进物业拥有约370万平方米在管建筑面积，未经审核资产净值约为人民币1310万元，2018年度除税后溢利289.9万元。同时，上海同进物业持有江苏同进物业及上海万润物业各100%股权。此次收购完成后，上海同进物业及其附属公司将成为和泓服务的非全资附属公司，业绩以及资产与负债将并入和泓服务的综合财务报表。

  “圈地”受限

  和泓服务曾在2019年报中，阐述了未来收购第三方物管公司计划。文中提到，和泓服务的收购目标是中型物管公司，收费管理面积在100-400万平米之间，并计划动用上市所得款项净额约3450万元，连同内部资金来源，用于收购扩张。

  收购上海同进物业花掉了2959万元，此时上市筹资净额中用于收购的3450万元备用金已花去近九成，“余额”不足500万元。若继续收购，钱从哪来？靠内部资金来源，能否继续扩张？

  从年报数据来看，和泓服务已陷入增收不增利困局。2019年，和泓服务总收入为2.48亿元，同比增长10.6%；净利润为0.14亿元，同比下降18.3%。究其原因，其收入增长主要来自毛利率较低的“非业主增值服务”。

  根据2019收入构成，物业管理服务收入占比约67.8%，社区增值服务收入占比约21,8%，非业主增值服务收入占比约10.4%。从同比变动数据可见，非业主增值服务收入同比大增1192万元，增幅约85.9%，是营收增长的主因。但“非业主增值服务”毛利率仅16%，远远低于物业管理服务（毛利率29.9%），社区增值服务（毛利率54.9%）。只赚吆喝不赚钱，非业主增值服务收入的大幅增长，很难为和泓服务带来实质上的盈利。

  此外，横向对比来看，同为“蚊型”物企的烨星集团，2019年底在管面积约492万平米，规模在和泓服务之下。但其毛利率约34.5%，高于和泓服务0.6个百分点；净利率约9.5%，高于和泓服务3.9个百分点，整体盈利能力要明显强于和泓服务。

  即便与目前上市物企中规模最小、在管面积只有240万平米的兴业物联相比，和泓服务的盈利能力也惨遭碾压。2019年，兴业物联毛利率、净利率分别为42.7%、19%，尤其净利率水平，是和泓服务的3.4倍。

  盈利能力限制了和泓服务的收购资本，与此同时，其规模扩张的积极性也不算高。据中物研协数据，近年来赴港上市的21家物企中，有近八成企业计划将50%以上的募集资金用于收并购，从而促进规模扩张。其中，蓝光嘉宝服务计划用于收并购的比例为77%，兴业物联计划用于收并购的比例为72.3%，21家物企均值达到56%，而和泓服务计划用于收并购的比例只有51.8%，低于大部分上市物企。

  今年6月，和泓服务完成配售8000万股，占配售前已发行股本的20%，配售价1.28港元，折价约3.76%，所得款项净额约1亿港元。据公告，这笔资金将用于潜在的未来并购事项以及一般营运资金，但未详细披露其中用于收并购的具体比例。此时，和泓服务计划用于收购的备用金还有多少？

相关知识

和泓服务：规模增速“副班长”
年报｜和泓服务：市场规模持续垫底 抢滩资本亦难翻身
和泓服务：五笔收购难解“依赖症”
企示录|和泓服务逐梦 “蚊型”命运难改
和泓服务拟斥资2550万收购星际物业51%股权
和泓服务：实控人刘江持股市值4.86亿
和泓服务单日爆涨近71%背后：盈利倒数第一
和泓服务：1540万元收购中正物业管理51%股权
半年报|和泓服务：上半年归属股东净利润2102万元 同比增长599.26%
央行：保持M2和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配并略高