上房服务冲击A股：“全国化布局”或成口号 实控人被诉侵占股东财产

中国网财经8月10日讯(记者 魏国旭)与多数物业公司纷纷选择赴港上市不同，上海上房物业服务股份有限公司(以下简称“上房服务”)将目光放在了A股市场。

6月底，上房服务对外披露了招股说明书，公司计划在上交所发行不超过2300万股，预计募集资金总额约4.22亿元，分别用于业务拓展、信息化建设、停车场技改和人力资源建设等项目。

七成主营业务收入来自上海

公开资料显示，上房服务是一家专注向公共机构、商业地产客户提供物业服务的公司。

截至2020年末，公司旗下有167个在管项目，在管面积1799.56万平方米，业务布局已从上海延伸至江苏、浙江，并向四川、重庆、福建、安徽、天津等地扩展。

2018-2020年，上房服务实现营业收入分别为5.92亿元、7.22亿元及8.18亿元，同期净利润分别为3563.4万元、4795.7万元及7222.2万元，其中上海地区主营业务收入分别为4.5亿元、5.4亿元和5.9亿元，占同期主营业务收入的比例分别为76.37%、74.23%和72.08%。

上房服务似乎意识到了业务过于集中在上海地区，其在招股书中明确提出将要“开展全国业务拓展项目”。但中国网财经记者注意到，从2018年至今，上房服务注销了13家公司，其中包括位于丽江、邯郸、武汉、北京、桂林的5家分公司。目前，上房服务在上海大本营所处的东南区域外，仅有天津、成都、重庆、聊城4家分公司，全国化布局实际上有所萎缩。

对于上述5家子公司注销的原因以及未来全国化业务的发展目标，中国网财经记者致电致函上房服务咨询，公司工作人员记录了记者的采访问题，但截至发稿并未予以回复。

对于上房服务业务布局集中的影响，IPG中国首席经济学家柏文喜在接受中国网财经记者采访时指出，区域过于集中的业务布局，会给企业带来市场过于集中的风险，影响企业营收的稳定性；而注销子公司也“必然会影响全国化布局。”

毛利率常年低于行业平均水平

与诸多冲击资本市场的物业企业不同，上房服务的旗下的主要物业结构并非住宅，而是以商业地产、医疗机构、教育机构为主。在上房服务2020年末的167个在管项目中，有46个商业地产项目、40个医疗机构项目和28个教育机构项目，对应在管面积分别为409.24万平方米、291.91万平方米和424.93万平方米。

2018-2020年，医疗机构支援服务、商业地产物业服务、教育机构支援服务收入合计占上房服务全部综合物业服务收入的比例约为76%-81%。具体构成方面，上房服务医疗机构支援服务收入从1.69亿元上升至2.81亿元，占总收入分别为28.58%、31.15%和34.39%；来自商业地产物业服务的收入从1.49亿元上升至1.66亿元，占总收入的比例分别为25.17%、22.04%、20.36%；来自教育机构志愿服务的收入由0.7亿元上升至1.2亿元，占总收入的比例分别为11.96%、15.09%和15.52%。

但从毛利率角度看，相较于医疗机构支援服务和教育机构支援服务，商业地产才是上房服务最大的增利点。在2020年，上房服务上述三项业务的毛利率分别为11.09%、16.63%和31.49%。主要经营业态较低的毛利率水平也影响了上房服务的整体收益率，公司近三年的毛利率分别为16.77%、15.6%和16.12%，远低于同期20%-38%的行业平均毛利率。

大量雇佣退休返聘人员或存隐患

除了丰富的业务领域布局，上房服务的员工组成也与同业企业“大为不同”。招股书数据显示，截至2020年末，上房服务的员工总数为6744人，其中受教育程度为大学本科以上的有218人，占比约为3.23%；而A股上市公司招商积余的这一比例为12.3%。据《2021 中国物业服务百强企业研究报告》数据，2020 年百强企业从业人员中，本科及以上人员占比为11.23%。

同时，上房服务员工的整体年龄偏大，超过半数(52.91%)的员工年龄都在51岁以上，41-50岁员工的比例为29.14%。拥有较多高龄员工或许与上房服务大量使用退休返聘人员有关，2020年末，公司退休返聘人员的数量为2494人，占员工总人数的36.98%。而A股上市公司新大正在招股书中曾披露，公司退休返聘人员的占比为27.1%。

柏文喜认为，此类用工结构对企业实现可持续发展所依赖的稳定、可持续的人才团队与员工结构是不利的，会影响市场对于企业可持续发展的信心，进而可能影响到资本市场对企业的评价与估值和股价。

有法律界人士也指出：从法律层面上，大面积使用退休返聘人员会因无法为员工缴纳社保费用，导致员工在工作中发生事故之后无法进行工伤报销，给企业带来巨大的经济赔偿风险。

实控人被诉侵占股东财产案尚未判决

与此同时，上房服务的实控人还被诉侵占股东财产，或将成为此次上房服务A股上市的“拦路虎”。

据招股书披露，2020年12月1日，中民未来物业服务有限公司(以下简称“中民物业”)向上海市奉贤区人民法院提交起诉状，起诉上房服务实际控制人张圣哲，认为他在担任锐翔上房董事长期间，在公司章程修改中，规避公司正常审批流程，故意放大已方股东权益，缩减中民物业股东权益，并擅自转让所持上海德召财产份额导致合资公司的实际股东发生变更，谋取不当收益。

基于此，中民物业要求张圣哲赔偿全部经济损失3700万元，目前法院尚未判决。

此外，中民物业还申请上海市奉贤区人民法院对张圣哲名下1904.23万元银行账户存款，持有的上海方怡企业管理合伙企业(有限合伙)35.70%的出资份额以及上海金魁投资有限公司 36.43%的股权进行了司法冻结。后来张圣哲申请以1800 万元现金对上述冻结股权进行置换，获得通过。

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