二手房压根卖不出去？这是你对这个城市最大的偏见！

　　惠湾，没有二手房市场！这几乎已经成为共识。

　　细数一下，惠湾的二手房确实全是硬伤：

　　二手房的数量，天量供应；

　　二手房的成交，周期巨长；

　　二手房的成本，居高不下！

　　任何一个硬伤，都足以致命，集齐了所有缺点的惠湾，足够死三回了！

　　但是！但是！但是！

　　当我带着这些认知去到惠湾实际走访后，我发现：

　　惠湾的二手房市场，并没有我们所想象的那样不堪。

　　确实，惠湾的房子是真的多。

　　根据合棕纵联行的数据，10月份惠阳的新房存量31595套；大亚湾库存35347套，全市的去化周期14.4个月。

　　那二手房呢？

　　在链家上查惠湾的二手房，显示的是：

　　惠阳，二手房有15553套；

　　大亚湾，二手房有23885套

　　如果对这两个数字如果没有概念，可以拿其他城市来比较比较。

　　广州的二手房供应量也在湾区前列，其中供应量最大的区番禺，二手房也只有16075套。

　　和惠阳相当，远低于大亚湾。

　　深圳这边，南山区的在售二手房6515套、罗湖6221套、福田7177套；

　　三个核心区的二手房加在一起，比不上一个大亚湾。

　　天量供应、二手房过剩，没跑了！

　　正常逻辑来讲，新房和二手房齐齐过剩，结局往往是新房卷生卷死、二手狗都不理。

　　但是！

　　严重过剩之下，即便面对最近这冷淡的行情，有部分二手楼盘依然有稳定成交。

　　比如临深大盘龙光城，

　　整个大亚湾最近成交的一套二手房，就是10月20号北二期一套149万总价的93㎡三房

　　比如白云新城的保利阳光城(000671,股吧)，10月份成交的一套二手房，成交周期只有43天。

　　前两个月成交的另一套87㎡四房，成交周期只需要28天，更早5月份的时候，甚至还出现了挂盘2天就成交的房源。

　　再比如大亚湾的星河丹堤，近30天带看数量达到266次，热度碾压同区域的所有楼盘。

　　惠湾个别二手盘，早就不和其他楼盘玩了，纷纷走出了独立的行情，形成了成熟的二手市场。

　　而能走出独立行情的二手盘，都具备2个特点：

　　（1）地段牛逼

　　地段在惠湾的楼市是决定性的。

　　所以能看到：

　　成交最活跃的龙光城是大亚湾最靠近深圳的楼盘，大亚湾临深另一个二手市场比较成熟的德州城，处在龙山一路，也是过两条街就到深圳；

　　（2）配套成熟有人气

　　在惠阳的时候，我亲自去看了保利阳光城的二手房，看到阳台晾晒衣服的户数非常多，能占到60-70%，入住率很高，人气已经形成。

　　而星河丹堤，不仅有人气，还有最成熟的配套，学校有华附，商业有coco garden，小区之间还有景观湖，真的是要啥有啥。

　　这两大特点摆在那，就把惠湾的二手楼盘彻底分裂成了两派。

　　一派“长得白白胖胖”，另一派则是“面黄肌瘦”

　　现在大家如果只看后者，就会认为这孩子营养不良......

　　但殊不知，房子过剩，不代表没有二手房市场。

　　只是在分化的行情下，二手房的“营养”都集中在了少数楼盘上罢了。

　　确实，进入惠湾市场的人，首选的依然是新房。

　　投资客买这里，就是冲着新房来的，因为现在惠湾还处于新房市场

　　本地人买这里，也愿意买新房，因为新房的税费成本更低。

　　中介带看，也愿意带你看新房，因为选择多，价格低，更容易促成成交；

　　但是！

　　即便是在惠湾，始终会有二手房的需求。

　　当地中介告诉我，惠湾的二手客户，一部分人的需求是为了尽快入住。

　　因为从交房的周期来看，新房的交房时间可能长达2-3年，而惠湾的二手房交房大概只需要半年时间。

　　另一部分人的需求是追求配套和居住氛围。

　　这一部分人基本上都是自住，宁愿选配套更齐全，居住氛围更舒适的二手房，而不是等新房的配套建成、等新房聚拢人气。

　　说白了，即便惠湾的新房是宠儿，但二手房从来都不是弃儿。

　　而另一方面，一个变化也正在发生——惠湾二手房的交易成本下降。

　　交易成本下降体现在3个方面，

　　第一，银行评估价和市场价的差距在缩小。

　　过去的市场价远高于银行评估价，用评估价贷款的情况下，二手交易的首付就得提高，现在惠湾的市场价在回落，银行评估价和市场价比以前更接近，首付成本降低了不少。

　　第二，二手税费降低。

　　惠州之前有政策发布，二手房个税从2%降到了1%，相当于个税减半，二手房的税费负担也在减少。

　　第三，银行利率下滑

　　惠州银行的利率普遍回落了0.2%-0.3%。

　　像惠州的建行，11月最新的房贷利率，首套能做到5.9%-6.2%，上个月利率还是6.1%起步。

　　调低利率，降低同样是二手房的成本。

　　惠湾的市场始终在变化，二手房市场的份额不大，但会相对集中。

　　那些真正吃香的二手盘，要我来看，受欢迎程度不会亚于绝大多数新盘。

　　毕竟，不少新盘在打折降价；

　　不少新盘频频暴雷，出现各种各样的质量问题；

　　不少新盘的地段位置硬伤明显.......

　　一个真正打算自住的深圳人来惠湾买房，相比那些小开发商开发、地段稀烂的新盘，离深圳更近、配套更完善的二手房其实会更匹配它们的需求。

　　当地的中介曾和我说，惠湾的二手房，有60%以上都是深圳人买的。

　　不论是惠湾的新房，还是二手房，都躲不开深圳人。

　　这导致的结果就是：

　　深圳人的口味，决定了惠湾二手房的冷暖！

　　楼盘之间，深圳人会挑；

　　板块，深圳人也会挑。

　　上篇写惠湾，我讲到过我碰到的一个司机向我吐槽澳头的二手房难卖。

　　事后，我特意在贝壳找房上查了惠湾各个板块的历史成交数据，

　　发现澳头的二手房成交周期都特别长，挂盘100多天才成交的很常见，200多天的也比较多，甚至还能出现成交周期长达700多天的房子。

　　也就是说，这套房花了两年多的时间才卖了出去。

　　澳头二手房成交周期

　　大亚湾中心区的二手房，成交周期相对短一些，多数在100天以上；

　　西区的二手房成交周期，则多数在100天以下，

　　看似平常的数字，这背后都是命中注定的差距，

　　深圳人“嫌远爱近”，临深的板块，就是更吃香！隔了两条街，就会不一样。

　　综合来看，在惠湾买房，高品质+好地段，是永远的王道！

　　当下，惠湾二手成交会集中在那些临深、配套齐全的大楼盘；

　　未来，随着深惠之间交通干线的逐步打通，靠近地铁线、交通线的二手楼盘会更有优势

　　在这个逻辑上，二手房和新房都是一样的。

　　二手房市场的走势，对于买新房也是一个参考。

　　很多想法，都要重置和更新。

　　必须承认：

　　惠湾，有二手房市场，

　　只不过在这个充斥着新房消息的市场里，它很难成为主角；

　　也必须承认：

　　惠湾有部分二手楼盘，已经形成成熟的二手市场。

　　这些成熟的二手楼盘，已经开始影响新房的行情

　　还要承认：

　　随着更多的新盘进入二手市场，未来惠湾的二手盘分化会进一步拉大

　　这个时候，如何选择新房就变得很重要。

　　当然，惠湾的二手房有市场，不代表可以随意买，

　　如果要买惠湾二手房，仅限于自住需求。

　　自住和投资的逻辑不一样，在惠湾，投资有更好的标的——新房。

　　不过，就像我前面提到的，买新房的逻辑完全可以参考二手房。

　　最后，我想说的是：

　　过去大家对惠湾的认知已经形成刻板印象，甚至是偏见。

　　人性使然，形成偏见之后，往往很难动摇，即便现实已经千差万别。

　　但是对于惠湾，无论是新房还是二手，不把脑子里的固定认知清空，任何机遇对你而言都是一团浆糊。

　　只有放下粗暴的判断、放下无根据的偏见，才能真正理解惠湾市场。

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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