对二手房下狠招!楼市大涨时代,彻底结束?

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  今年房价体系终于开始松动!

  天之骄子的深圳房价开始下跌,全国核心城市开始收紧房贷,甚至停贷消息不胫而走,银行额度异常紧张,一众城市如苏州、深圳、广州、无锡等城市房贷利率上涨,买房成本骤升。

  不仅如此,最近还在进一步讨论稳定楼市的方案,而且招招针对二手房。

  和新房不同,二手房才是市场房价走向的晴雨表,对二手房下手,等于打蛇打七寸,几招下去,是真有可能把房价打下来的!

  6月24日下午,深圳官方二手房交易系统上线,这个系统有三个功能,找中介买房,找中介卖房以及自助卖房。

  最亮点的是,自助卖房,等于业主可以绕开中介直接卖房!

  还有可怕的是,传言不在该平台备案的房源将无法过户!据了解该系统会在7月初上线。

  这点杀伤力够狠,过去房源基本被中介市场垄断,买卖双方因为信息差问题只能依靠中介,不免会出现中介吃差价,包括信息差传递方面会有误差问题。

  如今官方平台出现,直接就在交易端上了监管,看来深圳的二手房大变革终于要来了!

  仅仅是一个监管的试水,谈不上对二手房市场致命一击,如果是连环改革呢?

  除了有官方平台的交易系统,传言在二手房交易调控选项上,还多了一点:单边代理制。

  以前买家、卖家都是通过同一个中介进行交易,但如今是买家找一个中介帮忙买房,卖家找一个中介帮忙卖房,就和双方各找了一个“律师”站在各自立场解决买卖问题。

  这在国外算不上新鲜,但对我们国家还是创新的举动,这样既可以整顿这个中介行业,提高房产经纪人的专业性,同时会有隐患,“律师”收费可不便宜,经纪人两头收费会不会侧面抬升房价?

  脑洞开一点的话,不妨思考一下,以后中介费的收费标准会不会也纳入监管?

  第三个对二手房交易致命打击的是:传出不允许业主向担保公司借钱赎楼,只能通过自有资金赎楼。

  这招够狠,对于打算置换的业主,正常操作都是向担保公司借钱赎楼,交易后再把这过桥资金连本带息还了,但现在是要自己想办法把贷款还了,然后才进行二手房交易。

  这完全是增加卖家成本,遏制成交啊。

  这几招如果统统祭出,对二手房市场绝对是破天荒的影响!

  我们都知道核心城市基本是以存量房市场为主,也就是二手房交易为主,如今招招剑指二手房,意图就是将房价打下来。

  难道房价下跌终于要开始了?

  今天的文章,想通过近期的楼市表现给大家分析当前的楼市局势,也想告诉大家几点核心问题:

  你考虑过为什么中国房价涨比跌多,是市场使然还是人为干预?

  商品市场绝对有涨有跌,房价下跌必然会出现在什么时候?

  现在到了必然下跌的时候了吗?

  世界上最难等的一句话,不是一句迟到的我爱你,而是中国房价下跌。

  等等,别悲观,房价是会跌的,只是还不到时候。

  想让房价跌,3成靠经济,7成靠政策。

  靠经济很好理解,简单来说就是经济衰退,大家没钱买房,需求自然下跌,市场流动性减弱,房价就会应声而跌。

  那需求凭什么下跌,这点你要先搞清楚买房的钱,是从哪来的?

  现在买房基本按揭购买,你出3成,银行出7成,你以为买房的钱是你自己的,其实大头都是借银行的。

  你只有搞定首付,接下来的钱银行替你出,你只要每月给银行付息就好了,所以你买房的钱,是从银行来的。

  双方是一个合作关系,银行相信每月贷款能还上,也相信房价一直上涨。

  可惜的就是在行情好的时候,银行为了放出更多的房贷,在审核房贷条件的时候过于宽松,对征信不良、收入证明缺失甚至负债比较重的客户发放贷款。

  结果就是大家都去负债买房,楼市热闹得很,这国家害怕泡沫要破啊,就会收紧调控,提高利率。

  结果那些本身还款能力不强的人开始还不上贷款了,只能选择违约断供,一旦选择违约的人多了,银行收不上款,想拍卖又因为房价下跌贬值卖不出去,只能破产。

  在恐慌情绪传导下,房价开始大跌,房地产的另一头绑定的是实体经济和制造业,房价下滑,直接影响房地产上下游企业,钢筋价格跳水、工厂订单需求减少,公司裁员,居民消费减少,整个经济陷入衰退。

  这也是2008年金融危机的导火索,后面结果大家知道了,我们国家是4万亿救市,大力发展基建,经济恢复了,大家又继续有钱买买买了。

  所以你看,经济不好的时候,房价真的会跌的。

  但你又发现了,但凡经济不好,房价下跌,都会有政策救市,只要救市了,房价就能触底涨回来。

  这就涉及到影响中国房价走向的关键因素。

  ——政策。

  如果危机来了,国家没有放水救市,房价必跌,但没有哪个国家肯以牺牲经济速度来放任房价下跌的。

  这就是我们经常说的政策兜底,国家的刚性兑付。

  国家始终在利用政策来为房价兜底,就传导给百姓一个只涨不跌的强大预期,所以房价才涨易跌难。

  相反,只要政策愿意破釜沉舟,有魄力要求全款买房、贷款加息、限制流动(10年限售)、彻底解绑房产和公共配套资源,任一政策出台,都必然促使房价下跌。

  但关键在于不敢啊,现在时机未到,颠覆经济发展方式的第四次工业革命没来,经济无法高速爆发,城市发展仍然需要土地财政。

  因此,房地产轻易不敢大动,只能靠政策手段来掰正。

  既然房价下跌,7成要靠政策,先来了解,过去政策是怎么样人为干预房价走向的?

  楼市冷淡,低首付、低利率来刺激。

  2008年次贷危机导致房价下跌,怎么办?

  2成首付再度祭出,基准利率再次打折,促使大家拿出存款买房。

  2011年楼市又冷淡了,于是限贷政策取消,公积金贷款难度降低,甚至个别城市实行住房补贴。

  楼市马上回暖,然后又在2013年实行国五条,把升温的楼市再降降温。

  随后是2015年的330新政,首付比例降低,二手房营业税免征限期缩短,之后1年多时间全国城市基本大涨一轮。

  涨过之后又来一波收紧的调控政策。

  10多年间,楼市政策频繁变动,冷淡的时候就放松刺激,过热就收紧回调。

  但政策频繁调整基本都绕不开几个核心:限购、限贷、限售、限价,还有首付比例的调整。

  这些政策基本就是短期打压,长期看涨,不动根本效果太弱,以致于百姓已经非常懂规律了,那就是越调越涨。

  但真的如此吗?很明显,今年的调控2.0版本已经来了。

  调控政策开始有点创新了,而且越调越细节。

  最近这几年是新房搞了限价,结果新房是限价了,但反而把二手房炒火了。

  所以今年目的很明确:直接搞二手房。

  深圳208政策直接设置二手房指导价,并且银行还按二手房指导价来放贷,后续火热城市纷纷发文表示效仿。

  一开始有人还天真想业主会不会以二手房指导价卖给你,结果当然是不会,多出来的差价都会以首付方式加在买家身上,直接人为延迟你的买房需求。

  现在深圳二手房成交量已经跌破3000套,如无意外这个月估计成交在2500套上下。

  量跌一定会影响业主预期,加上深圳房贷利率也有上调,成本继续上升,刚需只能再凑凑钱,观望观望。

  一场属于买卖双方的深度博弈期开始了。

  低利率、低首付会刺激房价上涨,那现在就提高利率、提高首付,包括严查首付来源、甚至停贷,还有后续一系列的二手房交易规则调整。

  我们国家的楼市是个政策市,政策强制让你下跌,根本防不住。

  所以房价哪怕要表态度,微跌都是要的。

  你以为上面那些调控就完事了?同样治标不治本。

  所以除了显性的政策之外,另一条隐形的腿也开始动刀了。

  过去我们还有一点影响房价走向,那就是——

  房子和公共配套深度绑定。

  尤其在教育这块,户口和买房成为大城市读书的命门,没有房=读不了好学校。

  所以也成就了一批批天价学区房。

  甚至学区房走出一条独立行情,哪管楼市滔天海浪,它只管涨自己的。

  结果今年,直接来了个严厉打击学区房。中共中央政治局4月30日召开会议,明确指出要防止以学区房等名义炒作房价。

  4月北京发布《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》,明确提出依法从严惩处炒作学区房现象。

  5月广州也发布通知要规范房地产配套教育设施的广告宣传。

  深圳早在3月份也公布了修订后的《龙华区义务教育阶段大学区积分入学办法(征求意见稿)》,对入学政策开始做出调整,就是为了保障教育公平,打击天价学区房。

  但学区房再如何调整仍然无法真正解渴,那就是优质教育资源太稀缺了,增加教育资源才能真正解决问题。

  解决学位缺口,教育局也一直在努力,不断建学校,增加学位。

  一手打击天价学区房,一手搞集团办学,增加学位,就是想双管齐下控制房价。

  并且多数城市已经着手在办,起码我所在的深圳,已经大量建校提供学校。

  这么一通看下来今年的动作真的非常频繁,而且每一招都非常精准。

  千呼万唤始出来,接下来的房价终于迎来下跌了?

  欸,别过分着急了。

  短期回调是有可能的,但长期依旧分化,一部分继续涨,一部分开始跌。

  为什么还是老生常谈一句话?因为你要搞清楚房地产背后绑定的东西到底是什么。

  房地产一半是金融,一半是实体经济和制造业。

  一旦对房地产下狠手,对经济就是致命的打击,所以现在不敢让房价跌。

  现在没有新的财政收入支撑,对房地产下狠手无疑是断了经济恢复的路子。

  卖地——拿钱——搞基建配套,这已经是多数小城市的发展模式,因为这是最快且最低成本拿到钱的方式。

  尤其是县城,总量财富增长太难,张三拿着李四买肉给的钱,去找王五买了酒,钱只是在张三、李四和王五手中流动,想赚外人的钱,除非你旅游业发达或者农贸产品往外运输,否则县城内财富总量增长太少。

  政府口袋空空怎么搞基建怎么搞发展,修路建学校的钱又怎么来,所以还是只能卖地。

  卖地建房子,还能盘活房地产的上下游产业,带动一批就业,再次促进消费,面上业绩也就更好看了。

  这就是地方政府的土地财政依赖。

  为什么此前房产税狼来了10多年,还是无法大范围实行,因为现在根本没办法解决地方土地财政依赖的问题。

  土地财政的本质就是钱,不卖地,总得有来钱的渠道吧,仅仅靠税收?

  那些产业单一的地方,增加税收谈何容易,你要产业转型、要人才吸引、要完善城市服务,哪一步不需要等个10年20年的。

  如果中国房地产有个三长两短,中国经济怎么办,全国房地产规模太大了,房价下跌蔓延会引起多少连锁反应,经济立马掉头向下,那多危险。

  短期之所以要控制房价上涨,目的还是为了防范去年到今年放的那一波水,绕了一圈回到楼市,到时候在想来控制就太难了。

  而且今年5月七普数据出炉,人口增速放缓,为刺激生育,前段时间已经放开三孩,相关的配套比如打击课外补习班,深圳推行课后延时服务已经在做。

  这个节骨眼,为了提振大家生娃信心,给大家减负,房价必须不能大涨了。

  这有点像“政治使命”了。

  不过我依然要提醒大家,短期回调不意味着楼市凉凉,只是楼市进入调整期,选对赛道、忍耐寂寞,调整心态变得非常重要了。

  今天是我尝试的第一篇如此费脑费字的文章,4000多字,大家看完记得文末点个赞和再看,起码让我知道这样的文章对大家有用。

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(责任编辑:李佳佳 HN153)

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