对二手房下狠招！楼市大涨时代，彻底结束？

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　　今年房价体系终于开始松动！

　　天之骄子的深圳房价开始下跌，全国核心城市开始收紧房贷，甚至停贷消息不胫而走，银行额度异常紧张，一众城市如苏州、深圳、广州、无锡等城市房贷利率上涨，买房成本骤升。

　　不仅如此，最近还在进一步讨论稳定楼市的方案，而且招招针对二手房。

　　和新房不同，二手房才是市场房价走向的晴雨表，对二手房下手，等于打蛇打七寸，几招下去，是真有可能把房价打下来的！

　　6月24日下午，深圳官方二手房交易系统上线，这个系统有三个功能，找中介买房，找中介卖房以及自助卖房。

　　最亮点的是，自助卖房，等于业主可以绕开中介直接卖房！

　　还有可怕的是，传言不在该平台备案的房源将无法过户！据了解该系统会在7月初上线。

　　这点杀伤力够狠，过去房源基本被中介市场垄断，买卖双方因为信息差问题只能依靠中介，不免会出现中介吃差价，包括信息差传递方面会有误差问题。

　　如今官方平台出现，直接就在交易端上了监管，看来深圳的二手房大变革终于要来了！

　　仅仅是一个监管的试水，谈不上对二手房市场致命一击，如果是连环改革呢？

　　除了有官方平台的交易系统，传言在二手房交易调控选项上，还多了一点：单边代理制。

　　以前买家、卖家都是通过同一个中介进行交易，但如今是买家找一个中介帮忙买房，卖家找一个中介帮忙卖房，就和双方各找了一个“律师”站在各自立场解决买卖问题。

　　这在国外算不上新鲜，但对我们国家还是创新的举动，这样既可以整顿这个中介行业，提高房产经纪人的专业性，同时会有隐患，“律师”收费可不便宜，经纪人两头收费会不会侧面抬升房价？

　　脑洞开一点的话，不妨思考一下，以后中介费的收费标准会不会也纳入监管？

　　第三个对二手房交易致命打击的是：传出不允许业主向担保公司借钱赎楼，只能通过自有资金赎楼。

　　这招够狠，对于打算置换的业主，正常操作都是向担保公司借钱赎楼，交易后再把这过桥资金连本带息还了，但现在是要自己想办法把贷款还了，然后才进行二手房交易。

　　这完全是增加卖家成本，遏制成交啊。

　　这几招如果统统祭出，对二手房市场绝对是破天荒的影响！

　　我们都知道核心城市基本是以存量房市场为主，也就是二手房交易为主，如今招招剑指二手房，意图就是将房价打下来。

　　难道房价下跌终于要开始了？

　　今天的文章，想通过近期的楼市表现给大家分析当前的楼市局势，也想告诉大家几点核心问题：

　　你考虑过为什么中国房价涨比跌多，是市场使然还是人为干预？

　　商品市场绝对有涨有跌，房价下跌必然会出现在什么时候？

　　现在到了必然下跌的时候了吗？

　　世界上最难等的一句话，不是一句迟到的我爱你，而是中国房价下跌。

　　等等，别悲观，房价是会跌的，只是还不到时候。

　　想让房价跌，3成靠经济，7成靠政策。

　　靠经济很好理解，简单来说就是经济衰退，大家没钱买房，需求自然下跌，市场流动性减弱，房价就会应声而跌。

　　那需求凭什么下跌，这点你要先搞清楚买房的钱，是从哪来的？

　　现在买房基本按揭购买，你出3成，银行出7成，你以为买房的钱是你自己的，其实大头都是借银行的。

　　你只有搞定首付，接下来的钱银行替你出，你只要每月给银行付息就好了，所以你买房的钱，是从银行来的。

　　双方是一个合作关系，银行相信每月贷款能还上，也相信房价一直上涨。

　　可惜的就是在行情好的时候，银行为了放出更多的房贷，在审核房贷条件的时候过于宽松，对征信不良、收入证明缺失甚至负债比较重的客户发放贷款。

　　结果就是大家都去负债买房，楼市热闹得很，这国家害怕泡沫要破啊，就会收紧调控，提高利率。

　　结果那些本身还款能力不强的人开始还不上贷款了，只能选择违约断供，一旦选择违约的人多了，银行收不上款，想拍卖又因为房价下跌贬值卖不出去，只能破产。

　　在恐慌情绪传导下，房价开始大跌，房地产的另一头绑定的是实体经济和制造业，房价下滑，直接影响房地产上下游企业，钢筋价格跳水、工厂订单需求减少，公司裁员，居民消费减少，整个经济陷入衰退。

　　这也是2008年金融危机的导火索，后面结果大家知道了，我们国家是4万亿救市，大力发展基建，经济恢复了，大家又继续有钱买买买了。

　　所以你看，经济不好的时候，房价真的会跌的。

　　但你又发现了，但凡经济不好，房价下跌，都会有政策救市，只要救市了，房价就能触底涨回来。

　　这就涉及到影响中国房价走向的关键因素。

　　——政策。

　　如果危机来了，国家没有放水救市，房价必跌，但没有哪个国家肯以牺牲经济速度来放任房价下跌的。

　　这就是我们经常说的政策兜底，国家的刚性兑付。

　　国家始终在利用政策来为房价兜底，就传导给百姓一个只涨不跌的强大预期，所以房价才涨易跌难。

　　相反，只要政策愿意破釜沉舟，有魄力要求全款买房、贷款加息、限制流动（10年限售）、彻底解绑房产和公共配套资源，任一政策出台，都必然促使房价下跌。

　　但关键在于不敢啊，现在时机未到，颠覆经济发展方式的第四次工业革命没来，经济无法高速爆发，城市发展仍然需要土地财政。

　　因此，房地产轻易不敢大动，只能靠政策手段来掰正。

　　既然房价下跌，7成要靠政策，先来了解，过去政策是怎么样人为干预房价走向的？

　　楼市冷淡，低首付、低利率来刺激。

　　2008年次贷危机导致房价下跌，怎么办？

　　2成首付再度祭出，基准利率再次打折，促使大家拿出存款买房。

　　2011年楼市又冷淡了，于是限贷政策取消，公积金贷款难度降低，甚至个别城市实行住房补贴。

　　楼市马上回暖，然后又在2013年实行国五条，把升温的楼市再降降温。

　　随后是2015年的330新政，首付比例降低，二手房营业税免征限期缩短，之后1年多时间全国城市基本大涨一轮。

　　涨过之后又来一波收紧的调控政策。

　　10多年间，楼市政策频繁变动，冷淡的时候就放松刺激，过热就收紧回调。

　　但政策频繁调整基本都绕不开几个核心：限购、限贷、限售、限价，还有首付比例的调整。

　　这些政策基本就是短期打压，长期看涨，不动根本效果太弱，以致于百姓已经非常懂规律了，那就是越调越涨。

　　但真的如此吗？很明显，今年的调控2.0版本已经来了。

　　调控政策开始有点创新了，而且越调越细节。

　　最近这几年是新房搞了限价，结果新房是限价了，但反而把二手房炒火了。

　　所以今年目的很明确：直接搞二手房。

　　深圳208政策直接设置二手房指导价，并且银行还按二手房指导价来放贷，后续火热城市纷纷发文表示效仿。

　　一开始有人还天真想业主会不会以二手房指导价卖给你，结果当然是不会，多出来的差价都会以首付方式加在买家身上，直接人为延迟你的买房需求。

　　现在深圳二手房成交量已经跌破3000套，如无意外这个月估计成交在2500套上下。

　　量跌一定会影响业主预期，加上深圳房贷利率也有上调，成本继续上升，刚需只能再凑凑钱，观望观望。

　　一场属于买卖双方的深度博弈期开始了。

　　低利率、低首付会刺激房价上涨，那现在就提高利率、提高首付，包括严查首付来源、甚至停贷，还有后续一系列的二手房交易规则调整。

　　我们国家的楼市是个政策市，政策强制让你下跌，根本防不住。

　　所以房价哪怕要表态度，微跌都是要的。

　　你以为上面那些调控就完事了？同样治标不治本。

　　所以除了显性的政策之外，另一条隐形的腿也开始动刀了。

　　过去我们还有一点影响房价走向，那就是——

　　房子和公共配套深度绑定。

　　尤其在教育这块，户口和买房成为大城市读书的命门，没有房=读不了好学校。

　　所以也成就了一批批天价学区房。

　　甚至学区房走出一条独立行情，哪管楼市滔天海浪，它只管涨自己的。

　　结果今年，直接来了个严厉打击学区房。中共中央政治局4月30日召开会议，明确指出要防止以学区房等名义炒作房价。

　　4月北京发布《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》，明确提出依法从严惩处炒作学区房现象。

　　5月广州也发布通知要规范房地产配套教育设施的广告宣传。

　　深圳早在3月份也公布了修订后的《龙华区义务教育阶段大学区积分入学办法（征求意见稿）》，对入学政策开始做出调整，就是为了保障教育公平，打击天价学区房。

　　但学区房再如何调整仍然无法真正解渴，那就是优质教育资源太稀缺了，增加教育资源才能真正解决问题。

　　解决学位缺口，教育局也一直在努力，不断建学校，增加学位。

　　一手打击天价学区房，一手搞集团办学，增加学位，就是想双管齐下控制房价。

　　并且多数城市已经着手在办，起码我所在的深圳，已经大量建校提供学校。

　　这么一通看下来今年的动作真的非常频繁，而且每一招都非常精准。

　　千呼万唤始出来，接下来的房价终于迎来下跌了？

　　欸，别过分着急了。

　　短期回调是有可能的，但长期依旧分化，一部分继续涨，一部分开始跌。

　　为什么还是老生常谈一句话？因为你要搞清楚房地产背后绑定的东西到底是什么。

　　房地产一半是金融，一半是实体经济和制造业。

　　一旦对房地产下狠手，对经济就是致命的打击，所以现在不敢让房价跌。

　　现在没有新的财政收入支撑，对房地产下狠手无疑是断了经济恢复的路子。

　　卖地——拿钱——搞基建配套，这已经是多数小城市的发展模式，因为这是最快且最低成本拿到钱的方式。

　　尤其是县城，总量财富增长太难，张三拿着李四买肉给的钱，去找王五买了酒，钱只是在张三、李四和王五手中流动，想赚外人的钱，除非你旅游业发达或者农贸产品往外运输，否则县城内财富总量增长太少。

　　政府口袋空空怎么搞基建怎么搞发展，修路建学校的钱又怎么来，所以还是只能卖地。

　　卖地建房子，还能盘活房地产的上下游产业，带动一批就业，再次促进消费，面上业绩也就更好看了。

　　这就是地方政府的土地财政依赖。

　　为什么此前房产税狼来了10多年，还是无法大范围实行，因为现在根本没办法解决地方土地财政依赖的问题。

　　土地财政的本质就是钱，不卖地，总得有来钱的渠道吧，仅仅靠税收？

　　那些产业单一的地方，增加税收谈何容易，你要产业转型、要人才吸引、要完善城市服务，哪一步不需要等个10年20年的。

　　如果中国房地产有个三长两短，中国经济怎么办，全国房地产规模太大了，房价下跌蔓延会引起多少连锁反应，经济立马掉头向下，那多危险。

　　短期之所以要控制房价上涨，目的还是为了防范去年到今年放的那一波水，绕了一圈回到楼市，到时候在想来控制就太难了。

　　而且今年5月七普数据出炉，人口增速放缓，为刺激生育，前段时间已经放开三孩，相关的配套比如打击课外补习班，深圳推行课后延时服务已经在做。

　　这个节骨眼，为了提振大家生娃信心，给大家减负，房价必须不能大涨了。

　　这有点像“政治使命”了。

　　不过我依然要提醒大家，短期回调不意味着楼市凉凉，只是楼市进入调整期，选对赛道、忍耐寂寞，调整心态变得非常重要了。

　　今天是我尝试的第一篇如此费脑费字的文章，4000多字，大家看完记得文末点个赞和再看，起码让我知道这样的文章对大家有用。

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