对这个一线城市的行情判断!

最近一周，我又去了一趟北京，把北京和环京的市场一线又跑了一遍。

因为一线城市就剩北京没什么声音了，但又有很多人关心现在的北京到底处于一个什么阶段了，到底还能不能买？

这一轮行情的轨迹，率先从2019年底的深圳开始，深圳去年715调控后行情下滑了些，但下半年房价依然刹不住车，直到今年2月出台二手房指导价，才彻底被打趴，现在已经惨不忍睹。

去年7月份，广州行情开始接力，我7月份赶紧提醒粉丝们入场，今年上半年也一直在提醒广州行情走入尾声，现在广州已经进入了调整期。

上海我前几天才说过，2019年4月份告诉大家要抄底了。到去年10月份发文，最后一次提醒要加快，因为这轮行情演变的太快，一两千万的房子一两个月就可以上涨几百万。

今年上海调控加码后，我也多次提醒上海行情走入尾声，现在二手房成交量相比1月已经接近腰斩，市场进入调整，大家买房可以不用着急了。

从广深沪走过的行情来看，这一轮每一个城市的行情的起点，以及持续时间也不一样，来的很快，去的也很快，内部有行情的板块也是结构性的。

带好学区的龙头领涨板块幅度有60％-80％，一般的次新房大多数也涨了30～50％不等。

但其他三个一线城市现在所处的阶段都很清晰了，就是这轮行情全部涨完了，已经进入新一轮调整周期了，接下来两三年内，都没有什么好的行情，房价不是跌，就是横盘，不要指望涨。

而北京呢，现在到底涨完了没？什么时候开始跌呢？很多人还是一头雾水。

北京算是一线城市里面最特殊的一个城市了。

去年Q4开始温和放量，到今年年初市场热度开始上升，北京的行情来的最晚，涨幅也最小。

我年初专门写了文章，提示北京可以入手了，特别是刚需要密切留意。

直到现在我的观点就没变过，今年年初也算一个不错的时机。

我一个粉丝，看了我年初建议入手北京的文章，买了朝阳的一个叫珠江帝景的大盘，单价已经上涨1W。

还有一个粉丝跟我说，他3月份买入了双井板块，才三四个月，就涨100W。

我年初那篇文章专门给大家分析过，为什么21年初是一个时间点。 第一，市场需求的周期到了； 第二，限竞房库存不多了； 第三，地价在攀升； 第四，市场实际的供给减少，需求增加，有变热迹象，从实际成交数据即可得知； 第五，从全国看，资金有轮动迹象。 这五大理由，我不重复来说了。 如今，市场又过了半年，北京行情的分化比其他城市还要严重。 为什么会这样呢？ 因为北京比其他城市更偏向二手房。 北京这半年到一年以来，有行情的大概3类： 第一类是大量改善型需求在释放，很多改善型的中高端板块行情是非常不错的。这叫价值板块。比如上面提到的双井片区。 第二类是新规划的，有潜力的板块也不错。这是成长板块，如通州，亦庄等。 我3月份在我们北京置业群里面组织过一次亦庄的团购，现在亦庄的涨幅也不少。 第三类就是学区房。海淀学区房是率先启动的。 当然现在北京顶尖学区房因为学位不够，短期毫无疑问已经开始进入调整期了。 今天还有人要我对东城区教师轮岗做评论，我看了这个新闻，以后东城区教师实行100％轮岗制，其他区也可能实行，但注意了，不是把学校的老师同时间全部拿出去轮岗，是同一个时期，只有20％的教师出去轮岗，80％的教师会留在学校，所以如果是这个比例的话，轮岗制对学校其实影响不大。 我一直说每个城市都有每个城市的特点，北京的市场有他的独特性，各个城市，你要区别来看那个市场，不要相信网上那些宏观大佬们的一刀切判断。 北京的特点是啥呢？ 首先，北京楼市相对是保守的。 很多人可以接受负债，但是无论如何、它都没有南方城市，这么放开大胆的做杠杆。看一个指标就知道--居民杠杆率。 所以，北京的房产市场，是一个真金白银砸出来的市场，没有过多炒作。 当然，也是因为他的限购限贷极其严格的一个结果。 第二，相对深圳广州，甚至其他二线城市，北京的房子换手率很低。 在所有在售房源里面，北京这样的市场，不满两年就往外卖的，很少，满五年再拿出来卖的房源都很少。 但是上海，深圳，广州，两年换手的特别多，换手率非常高。 为什么会有这个现象呢？要从供给和需求两块来看。 北京好房源的供给太少了，特别是楼龄新一点，学区不那么差的。 北京早就是中国的住房存量市场了，发展了那么多年，年轻人看得上的次新和新房子不多，老房子呢，很多人根本看不上，所以两极分化很严重。 从需求看，北京有大量的首次置业和置换的需求，非常非常多，只是需求在政策加持下被压制住了。 你完全不用质疑这座城市的资金实力和需求数量，所以北京的房子买入都不用担心贬值。 这是中国购买力最强的城市。这座城市里面藏龙卧虎，人才是中国最多的，富豪也是中国最多的，你去看福布斯富豪榜，北京的富豪远超其他城市。 从豪宅交易量也可以看出，2020年北京上海两个城市的5000万豪宅，几乎90％都是北上两个城市。 第三，北京本身在他的住房产品上有他的特点。 我跑了很多城市，基本上很多城市的产品设计我都了解。在全国看，产品层面，最好的当属华东，而北京则比珠三角和长三角都要落后。 比如，全国都老早就实现了89的小三房，这种产品非常适合年轻人首次置业和投资，但是在北京很难找到。 北京的110才做两房，网上各种老破的奇葩户型都来自北京。 89的三居也是最近几年才逐步往这个趋势上走。 其实也很好理解，因为北京是中国城市化最早的一个城市，其他城市的房子十年以内叫次新房。北京十年以内的房子，五环内都很难找得到。 20年的楼龄都算不错了，所以有些老房子的设计理念也没法跟上现在年轻人的审美。 一些老公房，真的无人问津，所以不但不会涨，还会跌。大家手里有的尽快抛掉置换，越老只会越被人看不上。 这就造成了次新和新房，特别是优质地段的供给不多，供不应求。 所以啊，整体上看呢，北京这一轮行情下来，我有几点判断： 第一，北京的行情量和价都会相对温和，成交量上也可以看出，北京的成交量去年Q4之后就一直很活跃了。 他不会像广州，半年到一年就爆发完，未来也会是很温和的，所以只要涨的不是太火热，那就没有调控加码的压力，行情就还可以继续慢慢的走下去。 去年北京卖了20万套房子，15套二手，5万套新房，一二手比率是1比3。而深圳则只有1比2。 而今年1-7月份，北京二手已经卖了快13万套，新房3万多套。 成交量是2017年以来的新高，这么大的交易量，市场自然有预期。 但说实话，现在北京很多房子价格还没有回到2017年的高点，如果不是地段太差，或者房子太差，这是没有道理的，你要知道五年过去了，货币贬值了多少？ 第二，北京也注定跟其他城市一样，这一轮仍然是结构性的行情。 我依然看好两大类板块，核心地段的优质板块项目，800-1500W的改善型次新房。 有规划，有潜力的新区新板块，产业实力强的板块。 望京，丽泽都可以继续期待。 通州看好，通州我去看了下，真的一片朝气，运河商务区那片各种吊塔挖掘机。这里还有大量的利好没有兑现。是很值得期待的。 北京存在大量的置换改善的需求，所以呢，在北京买房，有个策略送给你，垫垫脚尖买自己买不起还差一点的房子。不会差。 500W的，就买新区，有规划，有潜力的，我在年初那篇付费文章里面，专门点过一些板块。 北京的楼市是中国最核心的资产，我觉得买入一点都不用担心。 当然，像这一波深圳一样的，短期一年内就动辄百分之四五十的大涨不太现实，这一轮是结构性慢牛。 北京的杠杆率低，资金又多，潜力很大，所以他是一个有资金底的市场。 北京过去因为人口流入受限，在人口政策上也在构筑一个政策底，这是啥意思呢？ 就是要跟其他一线城市抢人了。 比如7月份，北京出台《北京市引进毕业生管理办法》，其实就是在一定程度放松落户的限制，要加大人才引入的一个信号。这会每年给北京带来3W张以上的房票。 北京就说这么多了。讲的比较保守，看懂的自然懂，看不懂的说再多没用。

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